不動産投資

不動産経営の基本と分析手法 第1回 「インカムゲインとキャピタルゲイン」

不動産は株式などの有価証券と違い、実在する「現物資産」です。資産価値がゼロになることのない確実性の高い投資対象といわれ、早く始めればそれだけ効果が得られるといわれています。不動産経営を始める際に役立つ不動産投資の知見をわかりやすくご紹介します。第1回は「インカムゲインとキャピタルゲイン」。

 

不動産投資にある2つの「ゲイン」

不動産投資から得られる利益は2つあります。オフィスビルやマンション・アパートまたは土地などの不動産を個人や法人に貸して得る賃貸料と、その不動産を個人や法人に売って処分したときに得られる売却益です。前者をインカムゲイン(Income gain)、後者はキャピタルゲイン(Capital gain)といいます。Gainは「利益」、Incomeは「所得」「収入」、Capitalは「資本」「資金」などの意味があります。

 

不動産の賃貸は毎月決まった額の賃貸料が入ってくるので、定期的な収入が期待できます。株式投資でいえば配当に相当します。株式投資では保有する株式を発行した企業の業績に応じて1株当たりの配当金額が決まり、年に1、2回は保有株式数に応じて配当金が支払われます。一方、不動産賃貸経営は賃貸収入という「インカムゲイン」が確実に手元に入ってきます。不動産という「投資元本」はそのまま保有し、そこから得られる定期収入を確保する投資行動といえるでしょう。

不動産の賃貸経営は通常20年、30年と長期間続けることができ、子や孫の世代に代替わりしても継承できる事業ですから、有効な相続税対策になります。

 

一方、キャピタルゲインはビルや土地などの不動産資産の売却で生まれる利益で、インカムゲインに比べて金額が大きくなります。売ることを前提に購入するのが一般的ですから、「安く買って高く売る」投資行動になる傾向があります。株式投資でいえば、保有株式の全部を売却して換金することにあたります。

 

自分でコントロールできる不動産投資

不動産や株式の投資は、こうした2つの「ゲイン」(利益)を持っているのが特徴ですが、不動産投資の最大の魅力は、投資家自身が具体的に関与できる点にあります。株式投資は市場の動きを読んだり予測したりして売買することはできますが、市場や保有する株式の発行企業の経営に対して直接関わることはできません。また市場を操作することは法律で禁じられています。

 

これに対して不動産投資は、賃貸しているビルやマンションの改築や補修を行って経年劣化に歯止めをかけて賃料の低下を抑えることができます。つまり、自分の能力や才覚で投資をコントロールできる点が他の投資と大きく異なるのです。

 

また、不動産投資は自己資金だけでなく、他の資金を使って投資できるのも大きな魅力の一つです。後述するキャピタルゲインに繋がりますが、個人が株式投資する場合、銀行から投資資金を借りることは極めて困難です。それは担保になるものがないからです。ところが不動産投資は既に物件があるので、担保能力は十分。銀行融資も期待できます。また、物件購入の際の融資も、購入予定の物件に担保価値があるので同様に融資の道が開けます。

 

やがて安定するインカムゲイン

日本人の新築志向もあり、ビルやマンションは新築時が最も賃貸料が高く、築年数が経過するにしたがって賃貸料は下がります。しかし家賃は物件の種類や地域性などによって異なりますが、下がり続けるわけではないのが賃貸事業の面白いところです。

 

三井住友トラスト基礎研究所のレポート「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」(2013年)によると、新築マンション(シングル:18㎡~30㎡)の数値では新築後2年間は賃料が上昇し、10年後に11%ダウン、築20年では17%下落しています。大雑把にいえば10年で1割、20年で2割の下落になります。しかし20年後以降になると賃料は安定し、家賃の下落はほとんどなくなってしまいます。

家賃の下落は、経年劣化と築年数が経過する間に新築物件が増えて競争が生まれることに大きな理由があります。しかし外装や部屋のリフォームをすることによって賃貸物件が生まれ変わり、新築時に近い価値を取り戻すことも可能です。近年はそれまでの物件から全く新しい住居に代わる「リノベーション」という新たな動きも注目されているので、築年数が家賃下落に繋がるリスクはますます減少していくのではないでしょうか。

 

安値売却でも損ではないキャピタルゲイン

こうして家賃収入というインカムゲインを長期間得ることによって、不動産投資の意義は保たれていきます、そして最後に、いわゆる「出口戦略」として最終的な利益確定の作業に入ります。それがキャピタルゲインです。

 

株式投資では、買った時より低い株価で売ってしまうと損失(キャピタルロス)が出ます。最悪の場合、株式の発行先企業が倒産して、資産がゼロになるリスクもあります。ところが不動産の場合、売却時には不動産市場の影響は受けますが、購入時の価格より売却価格が安くても、必ずしも損失が出るわけではありません。

 

それは売却するまでの長期間に賃貸収入を得ているからです。賃貸物件を保有している間に賃貸収入が入ってきますし、購入した際に銀行から借り入れをしたーンの残債は減っていきます。つまり売却価格がローンの残債(価格)とローンの頭金を足した額よりも高ければ、損をしたことにはなりません。

不動産価格は下がっても、賃料が急激に下落すことはありません。なぜなら賃貸しているのは生身の人間であり、日常生活の拠点だからです。突然、生活拠点をなくすことは考えれないのです。また、不動産の売却は相場の変動リスクはありますが、現物資産ですから株式のように価値がゼロになることがありません。

不動産経営は、2つのゲインを得ることで堅実な投資行動ともいえるのです。

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