コスモスイニシアの
不動産ソリューション

Cosmos Initia’s
Real Estate Solutions

カンタン
WEB相談

コスモスイニシアの不動産ソリューション

不動産投資

不動産小口化商品で相続税対策?メリット・デメリットを解説!

不動産小口化商品(共同出資型不動産)とは

かたちとしては、同じ不動産に共同で出資することになりますから、「共同出資型不動産」とも呼ばれています。

文字通り、不動産を小口化、たとえば10億円のマンション1棟を200口に分け、一口500万円もしくは1,000万円で投資家が購入するという仕組みです。不動産は主に賃貸用として貸し出され、得られた家賃収入を投資口数に応じて投資家に分配します。一人では手が出しにくい高額な不動産でも、小口化してあれば、不動産投資のハードルはかなり下がるでしょう。

メリット

マンション1棟や1室を購入する不動産投資と違い、投資家にとって少額で投資が可能。

これまでは投資したくてもできなかった利便性の良い立地の不動産など、小口化されることで多くの投資家が参加できるようになりました。

不動産小口化商品は3種類

不動産小口化商品には大きく分けて3種類あります。

匿名組合型

匿名組合型の不動産小口化商品は、投資家が資本を提供し、業者がその資本を用いて不動産を取得・管理する形態を指します。投資家は業者との契約に基づき投資利益を享受しますが、運営面への関与は基本的にありません。

この形式は、投資家が不動産経営の細かな運営面に手間をかけずに投資が可能なことが特徴です。しかしながら、業者の運営能力に大きく依存するため、その選定が投資成功の鍵となります。

任意組合型

任意組合型の不動産小口化商品は、投資家が任意組合として集結し、その組合が直接不動産を所有・運営します。投資家は組合員として、組合の運営に一定の発言力を持つことが特徴です。

運営の透明性が高い反面、組合員としての役割が求められるため、投資家自身の責任も大きくなります。リスクが分散でき、資産運用の自由度が高い一方で、組合員間の合意形成など運営面での課題も存在します。

賃貸借型

また、投資家が事業者と賃貸借契約等を結んで運営業務を委託する形態の契約「賃貸借型」という種類もあります。
投資家は事業者と共有持分権の賃貸借契約、あるいは賃貸委任契約を締結し、事業者は不動産の運営管理を行い、賃料収入などの利益を投資家に分配します。

複数の投資家が出資して不動産を共同で所有しますので、その点は任意組合型と同じですが、賃貸借型は、不動産事業者が行う不動産事業である場合が大半です。
現状、賃貸借型の不動産特定共同事業の商品はとても少なく、一般の投資家が投資対象とするのは、匿名組合型または任意組合型がほとんどです。

賃貸借型の不動産小口化商品は、投資家が不動産を所有し、それをプロの業者に賃貸し、運営を任せる形式です。この形式のメリットは、投資家が不動産の所有権を保持しつつ、専門的な運営は業者に任せられる点です。しかし、賃料収入に依存するため、物件の空室率や地域の賃貸市場の動向等により、収益は大きく左右されます。物件選びと業者選びが重要となります。

不動産特定共同事業の仕組み

不動産投資として収益物件を1棟、あるいは区分マンションを所有するとなると、数千万から数十億という大きな資金が必要です。そこで、1980年代に高額な不動産を小口に分割した「不動産小口化商品」が生まれ、大きな資金がなくても比較的簡単に不動産投資ができるようになりました。
 
しかし、バブル崩壊時には、経営力の弱い事業者の倒産が増え、投資家が損失を抱えることになってしまいました。こうしたことがないように生まれたのが、不動産特定共同事業法です。
 
不動産小口化商品は、不動産特定共同事業の一環であり「不動産特定共同事業法」に基づいて運営されています。投資家保護のために、不動産特定事業を運営するためには一定の要件を満たした事業者のみに許可が与えられることになりました。

不動産特定共同事業法

不動産特定共同事業法

不動産特定共同事業法とは、不動産特定共同事業(*1)に出資する投資家の保護と不動産特定共同事業の発展を目的として1995年に施行された法律です。

(*1) 不動産特定共同事業

事業者が匿名組合契約や任意組合契約などを通じて複数の投資家から出資を募り、出資された資金で収益不動産を取得・賃貸・運用し、そこで得た収益を投資家に分配する事業のこと。

特に投資家の保護として、
・契約成立前書面の交付
・約款による契約・財産の管理報告書の交付
・業務および財産の状況を記載した書類の設置
・事業参加者名簿の作成等(情報開示関連)
 
また、行為に関しても、
・名義貸しの禁止
・広告の規制
・事業開始時期の制限
・不当な勧誘の禁止
等、細かく定められており、投資家が安心して投資ができるように策定されました。
 
1995年に制定された不動産特定共同事業法ですが、環境の変化や投資促進のために、2017年(平成29年)の資本金や出資金の要件の緩和、また、2019年には、「未来投資戦略2018」を踏まえた改正等、何度か改正が行われました。

【最適なソリューションをご提案】不動産投資のご相談収益不動産や事業用不動産等の賃貸運営、資産組み換え、セカンドオピニオン、現在問題や悩みを抱えて困っている等、どのようなことでもまずはご相談ください。

不動産小口化商品のメリット

法律も後押しするように、不動産特定共同事業市場の拡大が期待されていますが、実際にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

メリット
  • 不動産小口化商品は不動産運用のプロが選んだ物件
  • 小口化商品の場合、相続時の分割もしやすくなる
  • 不動産経営における様々な管理の手間がかからない
  • 分散投資が可能

不動産小口化商品のメリット1.不動産小口化商品は不動産運用のプロが選んだ物件

実績のある事業会社であれば、安定した賃貸収入が見込めそうな物件、将来的にも不動産価値が下がりにくい物件を選択してきたからです。事業会社の選択が重要であることは言うまでもありません。
 
また、他の金融商品と違い、不動産小口化商品(任意組合型)の場合、小口に分割された不動産を投資家自身が保有することになります。実際に不動産を見て判断することも可能で、実際に不動産を保有しているという事実は、投資における安心感にもつながります

不動産小口化商品のメリット2.小口化商品の場合、相続時の分割もしやすくなる

1棟物件や区分マンションと違い、口数で分割することができますので、被相続人の人数に応じて口数を購入することにより相続時に問題になりやすい分割も、対応しやすくなります。

不動産小口化商品のメリット3.不動産経営における様々な管理の手間がかからない

一般的な不動産投資(賃貸経営)において、物件の管理・メンテナンスは必要不可欠です。入居者の募集や退去の管理はもちろん、家賃の入金管理や回収、定期的な清掃・メンテナンスなど、不動産オーナーが手配をしなければならない業務は意外と多いものです。不動産小口化商品の場合、物件管理は事業者や専門の管理会社が行うため、ほとんど手間はかかりません。

不動産小口化商品のメリット4.分散投資が可能

一般的に大きな資本を必要とする不動産投資ですが、小口化により少額からの投資が可能となり、多種多様な物件に投資を分散することができます。

これにより、一つの物件に投資を集中させることによるリスクを低減し、全体としての収益性と安定性を向上させることが期待できます。地域や物件種別、さらには運営形態を組み合わせることで、自分に合ったリスクとリターンのバランスを探すことが可能です。

不動産小口化商品のデメリット

多くのメリットがある不動産小口化商品ですが、投資である以上、デメリットもあります。当然、不動産投資ですから、一般的な不動産投資と同様、不動産小口化商品を選択する際にも慎重な判断が必要です。

デメリット
  • 空室リスク
  • 流動性の低さ
  • 多少の自己資金が必要
  • 事業者倒産のリスク

不動産小口化商品のデメリット1.空室リスク

不動産小口化商品の一つのデメリットとして空室リスクが挙げられます。物件が空室となった場合、その期間中の賃料収入は得られず、その分だけ投資回収が遅れる可能性があります。

特に経済情勢や人口動態などによる需要変動、競合物件の増加などにより空室率が高まると、期待した収益を得られないリスクがあります。

そのため、投資先となる物件の選定や、業者の運営力をしっかりと評価することが求められます。

不動産小口化商品のデメリット2.流動性の低さ

不動産小口化商品は、一般的に流動性が低いというデメリットがあります。流動性とは、所得や財産を現金化する能力のことを指します。

株式などの金融商品と比較すると、不動産投資は物件の売却や出資金の引き出しが困難な場合が多く、急な資金ニーズに対応しにくいという特徴があります。

また、賃貸借型や任意組合型の場合、契約期間が設けられていることも多く、その期間中は基本的に出資金の返還は受けられません。

不動産小口化商品のデメリット3.多少の自己資金が必要

小口化により不動産投資の敷居は下がりましたが、それでも初期投資額が一定以上必要となります。

また、それぞれの投資商品によっては、管理費や修繕積立金などの運営費用を自己資金から捻出する必要があります。そのため、投資を始める前には自身の資金繰りやリスク許容度をしっかりと評価し、適切な金額を投資することが重要となります。

不動産小口化商品のデメリット4.事業者倒産のリスク

不動産小口化商品には、事業者の倒産リスクがあります。投資を運営管理する事業者が経営破綻すると、投資家の収益が途絶えるだけでなく、投資資金そのものを回収することが難しくなることもあります。

そのため、事業者選びは非常に重要であり、その信頼性や経営基盤、過去の運用実績などをしっかりとチェックする必要があります。

不動産小口化商品(共同出資型不動産)を検討する際に確認するべきポイント

魅力がある不動産小口化商品ですが、実際にはどのようなポイントに気をつければ良いのでしょうか?

1. 物件自体の評価

不動産投資物件である以上、立地条件や仕様、周辺環境や需要、競合状況など、将来安定した収益が見込まれるかどうかは、プロの事業者が選んだ物件とはいえ、自分自身である程度の判断は必要でしょう。

2. 物件用途の違い

住居用なのか、オフィスビルなのかという、物件用途の違いにも注意が必要です。用途によって需要は変わりますし、入居率にも影響します。
 
比較的安定していると言われた都心のオフィスビルの場合、昨年からのコロナ禍で賃料が下がったケースもありますので、市場環境の変化には注視しておく必要があります。

3. 運用の期間の確認

運用の期間も確認が必要です。不動産小口化商品の運用期間は、その商品によって異なります。短期投資目的なのか、長期で保有したいのかによって商品を選択する必要があります。

4. 匿名組合型と任意組合型では配当金の税務区分が異なる

不動産小口化商品において、「匿名組合型」と「任意組合型」では、配当金の税務区分が異なります。匿名組合型の場合、不動産の所有者ではないため、配当金の税務区分は不動産所得ではなく、雑所得となります

不動産小口化商品(共同出資型不動産)による資産運用がおすすめの人

メリット、デメリットのある不動産小口化商品ですが、どのような方に向いていると言えるでしょうか?

不動産投資に興味はあるけど、賃貸に関する物件管理まではできないと考えている人

不動産小口化商品は、不動産投資に興味があるけれど、物件の管理や運営に関するノウハウや時間を持っていない人に適しています。

事業者が物件選定から運営までを一手に引き受けるため、投資家は手間をかけずに不動産投資を始めることができます。一方で、それは信頼できる事業者を選ぶことが大切であるということを意味します

不動産投資を行いたいが、単独で物件を購入するための物件選びに自信がない人

不動産小口化商品は、単独で物件を選び、投資を行う自信がない人にもおすすめです。

不動産投資は、物件の選定や価格交渉、融資の手配など専門的な知識や経験を必要とします。不動産小口化商品では、プロの事業者がこれらの作業を代行するため、不安を抱えずに投資を始めることができます。もちろん、投資する物件の選定基準や運用実績、事業者の信頼性などは事前に十分確認することが重要です。

不動産のリスクを分散して、リスクを抑えたいと考えている人

不動産小口化商品は、一つの物件だけでなく複数の物件に分散投資することが可能です。これにより、一部の物件で問題が発生したとしても、全体の収益に大きな影響を与えることなく、リスクを抑えることができます

したがって、不動産投資に興味がありつつも、リスクを抑えたいと考えている方には不動産小口化商品が適しています。

都心の優良不動産への共同出資

「セレサージュ」シリーズ

個人での取得が難しかった不動産を一口500万円もしくは1,000万円から取得いただくことが可能となりました。不動産投資ならではのメリットが期待でき、かつ分割しやすい共同出資型不動産に近年注目が集まっています。
【最適なソリューションをご提案】

不動産投資のご相談

収益不動産や事業用不動産等の賃貸運営、資産組み換え、セカンドオピニオン、現在問題や悩みを抱えて困っている等、どのようなことでもまずはご相談ください。

まとめ

不動産小口化商品は、不動産への分散投資の一つの方法として、またリスクを抑えた資産運用を行いたいと考えている方に適した商品です。しかし、事業者の選択や物件の選定基準など、しっかりと理解してから投資を始めることが重要です。

空室リスクや事業者倒産のリスクなど、不動産投資には様々なリスクが伴いますので、リスクとリターンをしっかりと考えた上で、自分に合った投資を選ぶことが求められます。不動産投資は長期の視点で行うことが多いため、じっくりと計画を練り、資産運用を行いましょう。

この記事に関するオススメ記事