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不動産小口化商品で相続税対策?メリット・デメリットを解説!

不動産小口化商品(共同出資型不動産)とは

 

不動産小口化商品とは、不動産を小口化した投資商品のことで、かたちとしては、同じ不動産に共同で出資することになりますから、「共同出資型不動産」とも呼ばれています。

文字通り、不動産を小口化、たとえば10億円のマンション1棟を200口に分け、一口500万円もしくは1,000万円で投資家が購入するという仕組みです。不動産は主に賃貸用として貸し出され、得られた家賃収入を投資口数に応じて投資家に分配します。一人では手が出しにくい高額な不動産でも、小口化してあれば、不動産投資のハードルはかなり下がるでしょう。

マンション1棟や1室を購入する不動産投資と違い、投資家にとって少額で投資ができるのがメリットです。これまでは投資したくてもできなかった利便性の良い立地の不動産など、小口化されることで多くの投資家が参加できるようになりました。

不動産小口化商品は、匿名組合型、任意組合型の2つに分類されます。匿名組合型は、運用会社と匿名組合契約を結んで運用会社へ出資するもので、不動産の所有者は運用会社となります。それに対し任意組合型は、投資家は出資金額に応じて小口化された不動産共有持分を購入、事業者とともに共同出資するものとなり、所有権があります。

 

 

不動産特定共同事業の仕組み                                                                                

不動産投資として収益物件を1棟、あるいは区分マンションを所有するとなると、数千万から数十億という大きな資金が必要です。そこで、1980年代に高額な不動産を小口に分割した「不動産小口化商品」が生まれ、大きな資金がなくても比較的簡単に不動産投資ができるようになりました。

しかし、バブル崩壊時には、経営力の弱い事業者の倒産が増え、投資家が損失を抱えることになってしまいました。

こうしたことがないように生まれたのが、不動産特定共同事業法です。不動産小口化商品は、不動産特定共同事業の一環であり「不動産特定共同事業法」に基づいて運営されています。投資家保護のために、不動産特定事業を運営するためには一定の要件を満たした事業者のみに許可が与えられることになりました。

不動産特定共同事業法は、不動産特定共同事業*1に出資する投資家の保護と、不動産特定共同事業の発展を目的として1995年に施行された法律です。特に投資家の保護として、契約前書面の交付、約款による契約・財産の管理報告書の交付、業務および財産の状況を記載した書類の設置・事業参加者名簿の作成等の情報開示に関すること、また、行為に関しても、名義貸しの禁止・広告の規制・事業開始時期の制限・不当な勧誘の禁止等が細かく定められており、投資家が安心して投資ができるように策定されました。

1995年に制定された不動産特定共同事業法ですが、環境の変化や投資促進のために、2017年(平成29年)の資本金や出資金の要件の緩和、また、2019年には、「未来投資戦略2018」を踏まえた改正等、何度か改正が行われました。

*1 不動産特定共同事業とは、事業者が匿名組合契約や任意組合契約などを通じて複数の投資家から出資を募り、出資された資金で収益不動産を取得・賃貸・運用し、そこで得た収益を投資家に分配する事業のこと。

 

 

不動産小口化商品のメリット

法律も後押しするように、不動産特定共同事業市場の拡大が期待されていますが、実際にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

一つ目は、不動産小口化商品は不動産運用のプロが選んだ物件だということです。実績のある事業会社であれば、安定した賃貸収入が見込めそうな物件、将来的にも不動産価値が下がりにくい物件を選択してきたからです。事業会社の選択が重要であることは言うまでもありません。

また、他の金融商品と違い、不動産小口化商品(任意組合型)の場合、小口に分割された不動産を投資家自身が保有することになります。実際に不動産を見て判断することも可能で、実際に不動産を保有しているという事実は、投資における安心感にもつながります。

小口化商品の場合、相続時の分割もしやすくなります。1棟物件や区分マンションと違い、口数で分割することができますので、被相続人の人数に応じて口数を購入することにより相続時に問題になりやすい分割も、対応しやすくなります。

さらに、不動産小口化商品は、不動産経営における様々な管理の手間がかからないというメリットもあります。一般的な不動産投資(賃貸経営)において、物件の管理・メンテナンスは必要不可欠です。入居者の募集や退去の管理はもちろん、家賃の入金管理や回収、定期的な清掃・メンテナンスなど、不動産オーナーが手配をしなければならない業務は意外と多いものです。不動産小口化商品の場合、物件管理は事業者や専門の管理会社が行うため、ほとんど手間はかかりません。

 

 

不動産小口化商品のデメリット

多くのメリットがある不動産小口化商品ですが、投資である以上、デメリットもあります。当然、不動産投資ですから、一般的な不動産投資と同様、不動産小口化商品を選択する際にも慎重な判断が必要です。
例えば、入居者がなかなか決まらない空室の状態が続くと賃料収入は減ってしまいますし、将来的に不動産価値が下がってしまった場合、売却したときに収支がマイナスになってしまうこともありえます。

また、不動産小口化商品のなかには、中途解約できない商品もあります。解約ができても、買い手がなかなか見つからないケースもあるでしょう。

また、一般的な不動産投資であれば、投資対象不動産を担保に融資を受けられる場合が多いですが、不動産小口化商品の場合、物件を担保に融資を受けることはできません。不動産小口化商品を購入するときは、自己資金での投資が原則となります。

 

不動産小口化商品(共同出資型不動産)を検討する際に確認するべきポイント

魅力ある不動産小口化商品ですが、実際にはどのようなポイントに気をつければいいのでしょうか。

まず、不動産投資物件である以上、その物件自体の評価です。立地条件や仕様、周辺環境や需要、競合状況など、将来、安定した収益が見込まれるかどうかは、プロの事業者が選んだ物件とはいえ、自分自身である程度の判断は必要でしょう。

住居用なのか、オフィスビルなのかという、物件用途の違いにも注意が必要です。用途によって需要は変わりますし、入居率にも影響します。比較的安定していると言われた都心のオフィスビルの場合、昨年からのコロナ禍で賃料が下がったケースもありますので、市場環境の変化には注視しておく必要があります。

運用の期間も確認が必要です。不動産小口化商品の運用期間は、その商品によって異なります。短期投資目的なのか、長期で保有したいのかによって商品を選択する必要があります。

また、不動産小口化商品において、「匿名組合型」と「任意組合型」では、配当金の税務区分が異なります。匿名組合型の場合、不動産の所有者ではないため、配当金の税務区分は不動産所得ではなく、雑所得となります。

 

 

不動産小口化商品(共同出資型不動産)による資産運用がおすすめの人

メリット、デメリットのある、不動産小口化商品ですが、どのような方に向いていると言えるでしょうか。

まずは、不動産投資に興味はあるけれども、賃貸に関する物件管理まではできないと考える方には良い手段でしょう。管理業務は基本的に運営会社がすべて行いますので、オーナーはほとんど何もすることはありません。

不動産投資を行いたいが、単独で物件を購入するための物件選びに自信がない人も、事業者が収益を見込めると判断した物件が多いため、信頼できる事業者であれば、安心して投資できるでしょう。

また、不動産投資のリスクを分散して、リスクを抑えたいと考えている人にも良い手段かもしれません。小口化商品であれば、いくつかの商品に少額ずつ分散して保有することで、リスクを分散することができます。

また、任意組合型の商品であれば、1棟全体の保有と違い、小口化された不動産を実際に保有することになりますので、相続を控えている人にとっては、リスクも分散でき、資産分割に適した商品であると言えるでしょう。

ただし、忘れてはいけないのは、小口化商品も投資のひとつです。リスクがゼロではないのでリスクを見誤ると負の遺産になってしまうこともありますので、十分に注意してください。

 

構成:猪口真(株式会社パトス 代表取締役)

編集者 ビジネス書籍の編集・執筆、ビジネス雑誌・Webメディアへの寄稿、取材・調査による分析レポート、教育コンテンツ開発、映像制作ほか、マーケティング・コンサルティングまで行う。

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