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実物不動産投資とREIT(リート)の違いは? ~メリットとデメリットを比較~

実物不動産投資は、文字通り実際に不動産を購入して自分で管理や運営・経営を行う投資手法であるのに対して、REIT(不動産投資信託)とは、不動産を証券化して証券市場で売買する投資手法です。

もともと、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとり、REITと呼ばれています。日本では、頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。

日本でJ-REITが初めて上場されたのは、2001年9月で、日本におけるREITの歴史はまだ約20年しかたっていない新しい投資商品です。

 

REITは、次の図のような仕組みで運用されています。金融機関や投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する仕組みです。実際の賃貸経営・運営は、資産運用会社に委託します。

 

 

REITは投資信託とはいえ、不動産を運営・運用することによって収益(分配金)を得る投資手法ですから、実物不動産に投資するのと、基本の考えは同じです。ただし、手法や法的な定義には大きな違いがありますので、それぞれの違い、メリット、デメリットを理解したうえで、投資を行う必要があります。

 

実物の不動産投資とREITは何が違うのか

実物の不動産投資とREIT、それぞれの投資のメリットとデメリットを考える前に、実物の不動産投資とREITは具体的にどのような違いがあるのかを見てみましょう。

 

次の表にまとめていますが、まず大きな違いは、実物不動産投資は文字通り実物の不動産を所有するのに対して、REITは不動産所有企業(不動産投資法人)の証券を購入しているということです。

ですから、実物を保有している場合は、オーナー自身が運営、運用を行う必要がある(外部委託もあるが、あくまで自己の責任において委託)のに対して、REITの場合は自分で運用することはなく、所有者である不動産投資法人から委託された資産運用会社が運用し、生まれた収益から投資家は配当金(分配金)を受け取ることになります

 

実物の不動産投資のメリットとデメリット

実物の不動産投資をREITと比較した場合のメリットとデメリットを確認してみましょう。

実物の不動産投資では自分で不動産を運営・運用する必要がありますが、基本的に方法は自由で、いくつかの戦略的な選択肢があります。例えば、想定以上に空室が増えた場合、新たな設備を入れるのか、家賃を下げるのか、あるいはリフォームを行うのか、将来を予測しながら、自分で戦略を立てて実行していくことが可能です。自由度がある分、運用の方法によっては、ある程度収益をコントロールすることができると言えます。

自由である反面、不動産の取得、運用、メンテナンスに、大きな手間やコストがかかってしまう面もあります。入居者の客付け対策も必要ですし、普段のメンテナンスや定期的な修繕、リフォームも必要となってきます。手間やコストだけではなく、プロとしての知識や運用力が求められます。

ただしこれは、デメリットというよりも、自分で経営を行う醍醐味でもあり、手間やコストがかかる分、うまくいけば収益が増えます。

また、リスクヘッジを考える場合は、リスクを分散する複数物件の区分投資や安定した収益確保につながるサブリースの活用などを検討すると良いでしょう。

実物の不動産投資の場合、税金面での負担は少なくありません。取得時には登録免許税と不動産取得税がかかり、固定資産税も毎年かかります。こうした点は、デメリットと言えるかもしれません。

 

 

REIT投資のメリットとデメリット

REITの大きなメリットの一つは、なんといっても、証券を保有するだけで配当所得が入ることでしょう。株式の配当と同じように、REITにおいても、決算期ごとに配当金が入ってきます。

売買のタイミングは自分で考える必要がありますが、基本的に配当を得るための労力は必要ありません。

また、少ない資金で投資ができるので、分散投資によるリスクヘッジができます。実物不動産の場合は、分散しようとすると、複数物件を所有する必要がありますから、現実的には難しくなります。

 

ただし、売買が簡単で資産流動性が高いことはメリットですが、反面、短期間で大きく値下がりする可能性があります。実際に、リーマンショック時には、相場が下落し、さらに、複数の不動産投資法人が倒産したこともあります。また、2020年のコロナ禍においても、大幅に下落しました。実物不動産に比べて、価格変動の度合いが高い金融商品と言えます。

普段から、REITの相場を把握し、注視しておく必要があるでしょう。

 

金融機関の融資を利用して、自分で不動産経営・運営を行いたい方は実物の不動産投資を検討してみましょう。一方、運用はプロにまかせ、手間をかけずに配当金が入るほうを望む人はREITを検討してみるのも良いでしょう。

 

東証REIT指数で、全体の傾向をつかむ

実物もREITどちらも不動産のマーケットの影響を受ける投資商品のため、市場の傾向や動きについて、常に注視しながら知識を持つ必要がありますが、REIT投資を行うにあたって、注視しておきたい指数に、東証REIT指数があります。

東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場しているREITの全体の動向を示す指数のことで、全銘柄を対象とした浮動株ベースの時価総額加重型です。

*時価総額加重型とは、基準日の2003年3月31日の時価総額を1,000(基準値)として、現在の時価総額がどの程度かを示したもの

この指数を見ておくことで、東京証券取引所に上場している不動産投資信託市場全体の動きを、ある程度把握することができるでしょう。

用途別にも指数は公表されており、東証REITオフィス指数、東証REIT住宅指数、東証REIT商業・物流等指数の3つの指数があります。昨今、用途別に動きが大きくなっていますから、それぞれの用途状況を把握しておくことも重要です。

 

 

複数のJ-REIT銘柄を運用対象にするETF(上場投資信託)に投資する方法もある

J-REITの投資には、個別銘柄に投資するだけでなく、複数のJ-REIT銘柄を運用対象にするETF(上場投資信託)に投資する方法もあります。ETFとは、「Exchange Traded Fund:上場投資信託」の略で、複数のJ-REIT銘柄を対象とした投資信託のことです。

「どの銘柄がいいのかわからない」「さらにリスクを分散させたい」という人におすすめです。

こうした商品に投資することで、J-REITの個別銘柄よりもさらに分散させることになり、リスクヘッジが可能になります。

 

このように、同じ不動産への投資でも、方法と仕組みは大きく異なる、実物不動産投資とREIT。それぞれの良さを十分に理解したうえで、ご自身の投資戦略、運用スキルに合った方法を検討してください。

 

構成:猪口真(株式会社パトス 代表取締役)

編集者 ビジネス書籍の編集・執筆、ビジネス雑誌・Webメディアへの寄稿、取材・調査による分析レポート、教育コンテンツ開発、映像制作ほか、マーケティング・コンサルティングまで行う。

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