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不動産投資

出口戦略(2)・入門編

不動産投資の出口戦略
(2)物件のタイプによる違い

投資不動産の売却は、物件のタイプによって異なるので注意が必要です。また不動産の売却は、多くの場合、買い主も投資用不動産を求めていることを理解しておくことが必要です。

マンション投資と賃貸住宅(アパートタイプ)投資

出口戦略は、投資する「入口」(物件購入)の段階あるいは投資する前からおよその構想を固めておく必要があります。なぜなら、不動産投資は物件を買い、最終的に物件を売ることで完結するからです。出口戦略はイコール入口戦略です。売ることを前提に買う。そう考えると、入口と出口で話の内容は似かよってきます。立地や利回りなど好条件の物件ほど高く売れるからです。そのことを念頭に入れておきましょう。

物件売却では大きく分けてマンション投資と賃貸住宅(アパートタイプ)投資に分けられます。マンション投資の場合、出口は「①売却する➁継続保有する③自宅にする」の3つがあります。売却する場合は譲渡税の税率が変わる5年を節目に、売却のタイミングを検討します。同時に大規模改修の時期や賃貸ニーズの変化に応じて売却時期を探ります。
5年という時期はまた、不動産投資で借り入れた銀行融資の金利変更のタイミングにもなります。3~5年の短期固定金利が多く、このタイミングで借り換えなどを検討することが多いからです。大規模改修はおよそ築後10年に1度の割合で巡ってくると言われていますので、物件の築年数を勘案しながら売却のメドを付けましょう。

➁と③は売却しない選択肢で、2通りに分かれます。そのまま保有する場合でも、いずれは自宅にするか相続するかの分岐点が到来します。自宅にする場合、都心にあるワンルームは、年金生活になれば都心に通勤する必要はなくなりますが、昨今は老後に都心に移る人もいますので、ライフスタイル次第といえます。ファミリータイプは、子どもが独立した場合、夫婦2人で住むには広すぎるかもしれません。そのような事態が想定できる物件ならば、購入前に売却時期を検討しておくべきでしょう。

賃貸住宅(アパートタイプ)投資の場合は、不動産自体が大きいので物件価格が高くなり、売却するのに時間がかかる可能性があります。木造賃貸住宅の場合、法定耐用年数22年で減価償却期間が終了しますので、多くの場合、この前後で売ることを考える人が多いようです。
このため、売却するよりも「①新たに建て替える➁上物を解体して土地売却する③解体して自宅にする」という選択肢があります。また近年増えてきた「リノベーション」を行った後に売却するという手もあります。戸建て物件もこのケースに準じた出口戦略が適用できるでしょう。

新築と中古でも違う

新しければそれだけ利益が多い、というのは不動産投資では必ずしも当てはまりません。これは不動産投資を検討して初めてわかることではないでしょうか。その理由は、新築の住宅は販売する不動産会社などが負担する広告宣伝費用や営業活動費用などの、いわゆる「販売管理費」と販売会社などの利益が経費として含まれている場合があるからです。
こうしたコストは、当然ながら中古物件として販売される際には価格に反映されません。物件価格の2割から3割のコストが含まれることもあるといわれています。

ただし、新しい分だけ入居率は高く、空室に悩まされることは中古に比べて少なくなりますし、税制優遇の恩典が付きます。新築マンションは売却利益(キャピタルゲイン)はあまり期待できませんが、家賃収入(インカムゲイン)は安定的に見込めるという特徴を持っているといえるでしょう。

一方、中古マンションは首都圏を中心に都市部で販売数を伸ばしています。近年は中古マンションが新築マンションの供給戸数を上回っており、マンション販売の市場では既に新築を上回っています。つまり、中古マンションは流通市場が拡大しているので、競合物件は多いものの売却する機会が多く、出口戦略に適したタイプと言えるでしょう。

買い主の立場で売却する

投資は売り手と買い手がいて初めて成立します。株式投資でも、買いたい株式があっても売ってくれる相手(株主)が見つからなければ取引は成立しません。売り主と買い主は売買価格では相反するものの、多くの場合は不動産投資を行っている者同士という共通点があります。
このため、より高く早めに売りたいと拙速に売却することは避けて、買い主がより良い環境で不動産投資できるよう考慮することが大事です。

繰り返しになりますが、入口戦略(物件購入)と出口戦略は似かよっています。不動産投資家は、好立地で利回りも良く、空室率の低い高収益物件を求めて物件を探します。売り主も同様に、より高く売れるよう、周囲の賃貸ニーズの変化なども考慮に入れながら、日ごろから物件のメンテナンスに気を配り、収益力のある物件になるよう努力することが欠かせません。出口戦略は物件売却を指しますが、物件購入の最重要テーマでもあるのです。

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