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家賃収入の仕組み・家賃収入を得るための方法を解説!不動産投資の失敗を防ぐには?

今後新たな収入を得たり、将来に向けて資産形成を行うために、賃貸用の不動産を購入し、家賃収入を得るという方法を検討している人は多いでしょう。実際に効果的に収入を得て資産を増やしている人も多く、大きなメリットがあるのは間違いないでしょう。しかし、メリットがある分、当然リスクもあります。家賃収入を得るための方法、不動産投資で失敗しないための対策について解説します。

 

 

家賃収入とは?不動産投資をするときの基礎知識

家賃収入とは、文字通り、賃貸住宅やマンションなどの所有する賃貸物件を入居者に貸し出すことで、入居者から得る賃料収入のことです。当然、家賃による収益がそのまま利益になるわけではなく、物件の取得価格や修繕、税金などの経費を差し引いた金額が利益となります。

家賃収入を得るまでの流れは以下のようになります。

 

①物件の購入

家賃収入を得るには、入居者に貸す物件が必要です。この物件を購入することから始まります。土地を購入してその土地に建物を建てる方法もありますが、投資用マンションとして開発された物件を購入する方法もあります。最初は、区分マンションや小規模の賃貸住宅を購入し、入居者に賃貸する人が多いでしょう。またほとんどの場合、金融機関から借り入れを行いますので、金融機関との交渉、手続きも必要です。

 

②入居者の確保

物件を購入したら、入居者を集めます。自分で行うこともできますが、多くの場合は、不動産会社に依頼したり、管理業務まで含めて外部委託したりします。家賃収入のビジネスは入居者がいてはじめて成り立ちますので、この入居者の確保は大切なプロセスです。

 

③入居者からの入金

入居者が家賃を支払うことで、ようやく物件オーナーの手元に現金が入ることになります。このとき、家賃全額がオーナーの利益になるわけではありません。管理を外部委託している場合は、管理費用、ほか手数料や経費などが差し引かれてオーナーに支払われることになります。

 

 

利回りとは?

不動産投資において、投資した物件の価格に対してどのくらい利益が出るのか、その割合(%)のことを、利回りと言います。利回りは、基本的に「(年間家賃収入÷物件価格)×100」で算出されます。つまり、物件に対して年間利益がどれくらいあるのかを計算します。

たとえば、土地建物の費用が3000万円で、年間収入が120万円であれば、上記の計算式にあてはめると、4%となります。つまり、表面的には、年間4%の利益を得ることができるというわけです。ただし、この数字は経費を含まない、あくまで表面的な数値のため、この利回りは表面利回りと呼ばれます。不動産経営には、管理費や税金などの様々な経費がかかりますので、4%すべてが利益になるわけではありません。これら経費を考慮したうえで計算された利益を、実質利回りと呼びます。

この表面利回りと実質利回りをよく理解したうえで、不動産投資を行うことが必要です。

 

不動産投資にかかる支出

不動産を取得し、家賃収入を得るには、物件価格以外に、経営上の経費を正しく把握する必要があります。経費を明確にしておかないと、正確な利益を出すことはできません。以下に、主な経費内容を紹介します。

 

不動産投資で家賃収入を得るメリット

不動産投資の最大のメリットは、大きな手間もかけることなく、安定して長期的に収益をあげることができることです。空室の場合、家賃収入はありませんが、入居者がいる限り賃料収入を得ることができるのは、大きなメリットと言えるでしょう。

また、信用限度の問題はありますが、不動産投資の多くの場合は、金融機関からの借り入れをもとに不動産経営を行います。つまり、自己資金だけではなく、金融機関の資金を活用して投資を行うことができるという、いわゆるレバレッジの効いた投資だという点もメリットのひとつです。

長期的という点を考えれば、老後のゆとりある生活の資金にもなりえます。大きな利益はなくとも、購入費用を家賃収入でまかなうことができれば、ローンの返済後の家賃は利益になりますし、その時点での売却も可能です。

 

不動産投資で得られる家賃以外の収入

不動産投資による賃料の収益は、家賃以外にもあります。収支計画を立てる際には、すべての収入を把握しておくべきでしょう。

家賃以外の収入には、「共益費・管理費」「礼金(昨今はなしの場合もあり」「更新料(契約書に記載する必要あり)」などがあります。ただし、これらの費用は、入居者にとってみれば家賃と同じ負担金となります。更新料があることで退居を検討する入居者もいます。これらの価格を決める際には、専門家に相談したほうが良いでしょう。

 

実際に家賃収入を得るための方法は?

家賃収入を得るために不動産投資を始める場合、土地を保有して「土地活用」として行う場合と、賃貸経営として、区分マンションなどの物件を購入する、あるいはマンションや賃貸住宅1棟を購入して始める場合に分けることができます。

 

土地を所有している場合は、その土地を担保に金融機関から借り入れし建物を建てることになりますが、この場合、ローンの金額は建物だけの分のため、土地を含める場合と比較して返済金額は少なく、立地などの条件によりますが、効果的な賃貸経営も可能なうえ、相続時の税務対策にもなりえます。

一方、土地を保有していない場合は、区分マンションなどのいわゆる収益物件を購入することから始めることになります。すでに利便性の高い不動産をお持ちの方は少ないでしょうから、家賃収入を得る不動産投資を行う多くの場合は、この方法になります。最近では、少額から始められる「不動産小口化商品」や「不動産投資型クラウドファンディング」などもありますので、少額から始めたい方は検討してみるのも良いでしょう。いずれの方法にしても、収支シミュレーションをしっかり行ったうえで取り組む必要があります。

 

 

家賃収入だけで生活することは簡単ではない!その理由は?

ひと言で家賃収入を得ると言っても、簡単にできることではありません。そもそも、収益の上がる物件はすぐに売れてしまいますし、すぐに好条件の物件が購入できるとは限りません。

後述しますが、物件に関する情報収集をしっかりと行い、知識を蓄えていくことが大切です。

 

生活に必要な収益をどのように上げていくのかのイメージをつかむには、キャッシュフロー(お金の流れ)のシミュレーションを行うのが分かりやすいでしょう。

以下、あくまで机上の想定ですが、キャッシュフローの流れを見てみます。

 

たとえば、物件価格5000万円、想定表面利回りを10%として、家賃収入が年間500万円あるとします。

ローンの返済が年間250万円で、経費を年間150万円とした場合、年間で手元に残るキャッシュフローは、100万円ということになります。(下記表参照)

年間100万円の利益残金ということは、毎年500万円の家賃利益を上げようと思えば、こうした投資物件が5つ必要だということになります。

ただし、この試算には、物件購入時の初期費用(上記で紹介した税金などに加えて、融資にかかわる費用や仲介手数料など)が入っていませんので、条件によって異なりますが、5%~10%の現金を用意しておく必要があります。

数年以上経過し、うまく不動産経営が回り始めると、キャッシュフローにも余裕が出てくるでしょうから、その時点で2棟目、3棟目の投資を計画していくことになります。そうして、複数棟の投資が順調に進めば、年間500万円の収入に近づいていくことになります。

 

 

家賃収入をメイン収入とするための不動産投資検討のポイント

不動産投資は、何と言っても、物件選びがもっとも大きなポイントです。当然、物件価格は低いほうが良いのは当たり前ですが、自分自身の資金と目的をはっきりさせたうえで、空室が出にくい立地、周辺環境、家賃相場を把握したうえで、慎重に選んでください。

空室が出にくいというのは、需要と供給のバランスが取れているということです。学生や単身者が大半の地域には、やはり単身者向けの物件がふさわしいでしょうし、生活の利便性が高く、家族世帯が多い地域であれば、ファミリー向けの物件が適していると言えます。

また、将来の開発計画なども重要なポイントになりますので、地域の情報や状況をしっかり把握することが大切です。

 

まとめ

賃貸物件による家賃収入のビジネスはメリットも多く、とても魅力的な投資である反面、リスクも間違いなく存在します。

不動産経営の基本的な知識を十分に身につけ、情報収集を行い、的確に判断する必要があります。また、不動産投資を行うには、不動産会社やデベロッパーなど、パートナーの存在が非常に重要です。長期的な関係が築けるように、パートナー探しにも注力する必要があるでしょう。

 

 

構成:猪口真(株式会社パトス 代表取締役)

編集者 ビジネス書籍の編集・執筆、ビジネス雑誌・Webメディアへの寄稿、取材・調査による分析レポート、教育コンテンツ開発、映像制作ほか、マーケティング・コンサルティングまで行う。

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