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不動産投資

不動産投資でFIRE実現できる?早期退職を考える際のポイントは?

FIREとは?

昨今、FIREという言葉を頻繁に耳にするようになりました。FIREとは「Financial Independence,Retire Early」の略で、直訳すれば、経済的に自立し、早期に退職するという意味になります。つまり、投資や貯蓄によって、仕事をしなくても余裕のある暮らしができる状態を目指すことだと言えます。

コロナ禍によって、自分の人生を見つめなおし、将来に備えた生き方を志向する人が増えていることも、FIREを目指す一因となっているのかもしれません。

 

2019年には、老後、余裕のある暮らしを送るには、年金だけでは約2000万円もの大きなお金が不足するという「2000万円問題」も話題になりました。

令和3年度版高齢社会白書によれば、世帯主が60歳以上の世帯のうち、2000万円以上の貯蓄高を保有する人は、約39%となっており、多くの世帯で、この2000万円問題に直面するのではないかと言われました。また、令和3年9月 国税庁企画課から公表された給与所得者の平均給与は433万円で、2年連続の減少となっており、今後給与所得の伸びには期待できないと考えた方も多いでしょう。

こうした背景のなか、投資という手段を活用することで、効果的に資産形成を行うことで将来に備えたいと考える人が増えるのは当然のことでしょうし、さらに仕事をする必要がないくらいに収入を得たいと考えるのも自然なことでしょう。

 

 

必要な資金の目安は?

仕事をしなくても望む生活を送るためのキャッシュフローを実現するには、まず、どれだけの収益が必要なのかを考える必要があります。生活の費用は、趣味やライフスタイルなどによって大きく変わってきますが、自分の生活のシミュレーションを行い、投資によって「毎月いくらの収入を得る必要があるのか」という目標金額を決める必要があります。

 

公益財団法人生命保険文化センターが公表した「生活保障に関する調査」(令和元年度)によれば、「最低日常生活費」は月額平均22.1万円、「ゆとりある老後生活費」は月額平均36.1万円となっています。

ゆとりある老後生活を送るための費用として、最低日常生活費以外に必要と考える金額は平均14.0万円となっています。ゆとりのための使い道としては、「旅行やレジャー」「趣味や教養」「日常生活費の充実」などが挙げられています。

ただし、36.1万円はあくまで平均値であり、15万円から40万円までまんべんなく選択されています。調査結果の金額の分布を見ても、「ゆとり」の程度は、人によって大きく違うことがうかがえます。

 

「最低日常生活費」は月額平均22.1万円

 

「ゆとりある老後生活費」は月額平均36.1万円

 

生命保険文化センター「生活保障に関する調査」/令和元年度より (https://www.jili.or.jp/research/chousa/1320.html)

 

FIREを実現する手段のひとつとして注目を集めている不動産投資を例にとって考えてみます。

仮に、FIREによって得る収益の目標を月額36万円とすると、年間432万円必要となります。不動産投資によるリターンを3%と仮定すると、3%で432万円ですから、100%は1億4400万円となり、1億4400万円の物件規模が必要ということになります。そして、これを1棟で達成しようとすれば(約3割の初期費用が必要と仮定)、自己資金が4320万円必要ということになります。

ただし、最初から4320万円の自己資金を持つ人は少ないので、少しずつ投資を行うことによって、この収益目標に近づけていくことになります。

 

 

FIRE実現に向けた株式投資と不動産投資の比較

投資と言えば、一般的には株式投資を思い浮かべるかもしれませんが、FIREを目指す場合、株式投資と不動産投資ではどのような違いがあるのか比較してみましょう。

メリット、デメリットを見る前に、投資そのものの違いを見てみましょう。

 

次に、株式投資と不動産投資のメリット・デメリットを比較してみましょう。

 

株式投資、不動産投資、どちらにもメリット・デメリットがあります。FIREはどちらかを選ぶものではありません。自分に合った投資の手法を選ぶことが大切です。

 

 

FIRE実現に不動産投資が向いている理由

FIREには、不動産投資の方が向いていると言われることがありますが、どのような点が向いていると言えるのでしょうか。

 

長期的に安定した収益を期待できる

株式やFXなどの金融商品と比較すると、短期間で大きく値上がりしたり、大きな家賃収益を得たりすることは難しいのですが、逆に、長期的に見れば非常に安定した投資であると言えるでしょう。

実際に、大手不動産情報サービスが提供するデータを見ても、首都圏においてはコロナ禍でも家賃が大きく上下することもなく、賃貸住宅に対するニーズが急に低下したこともありませんでした。経済状況の変化による影響も受けにくいと言われています。

 

管理会社に運用を委託すれば、ほとんど手間がかからない

株式やFXなどによって定期的に収益を得続けるためには、日々経済状況や購入した企業の状況を確認しながら、値動きを確認し、売買の判断をする必要があるでしょう。売買の判断は、専門家でも難しいケースが多く、専門知識を持たない場合、判断に迷うことも多々あるでしょう。

不動産投資の場合、物件の購入時には、多くの判断材料を検討し、決断する必要がありますが、購入後は、物件や入居者の管理を管理会社に委託することで、ほとんど手間をかけることなく、毎月の賃料収入を得ることも可能です。また、賃料保証型の一括借り上げのサービスを活用することで、空室リスクに備えることも可能です。

 

レバレッジ効果がある

レバレッジ効果とは、「てこの原理」のことで、少ない資金で多くの収益を得ることを言いますが、不動産投資の場合、自己資金に金融機関からの借り入れを足し、物件を購入することになりますので、自己資金のみの投資効果よりも大きな収益を得ることが可能です。

例えば、自己資金500万円だけで(表面)利回り5%の金融商品で運用しても、年間25万円の収益を得ることしかできませんが、自己資金500万円に1500万円の借り入れができれば、2000万円の不動産を購入することができますので、仮に年間の(表面)利回りが5%とすれば、年間100万円の家賃収入を得ることができます。

 

 

不動産投資でFIREを目指すときのポイント

■不動産経営に関するノウハウを学ぶ

不動産投資は、賃貸経営の事業の側面が強くなるため、経営のノウハウや不動産に関する知識が必要となります。空室にならないような工夫や価値が下がらないようなメンテナンスなどを任せる管理会社を選択する判断力も必要となるでしょう。

また、不動産投資で最も重要なポイントのひとつは物件選びです。自分に合った物件を選ぶためにも、不動産に関する正しい知識を得て、物件情報に対して適切な判断を下さなければなりません。

■キャッシュフローを計画する

また、FIREに必要なのは、事業としての収益も当然ですが、それ以上に重要なのがキャッシュフローです。キャッシュとして必要な目標額と期間を設定し、そのための物件取得の計画を立てることが必要です。2件目、3件目の購入に向けての物件のエリア、規模、種類など、適切なキャッシュフローが成り立つような計画を立てる必要があります。

■信頼できるパートナーを選ぶ

FIREを目指した不動産投資は、長期で取り組むことになります。必然的に管理や売買を担ってもらう不動産会社とは、場合によっては何十年もの長い付き合いとなります。

不動産価値の維持や入居者の管理は、不動産投資の成否を左右するとも言えますので、パートナーとなる不動産会社選びは非常に重要です。

長期的に安定している不動産投資とはいえ、戦略の見直しを迫られたり、状況の変化によってポートフォリオを見直したりする機会もあります。そうした際にも、信頼のおけるパートナーがいることで、安心して取り組むことができるでしょう。

 

構成:猪口真(株式会社パトス 代表取締役)

編集者 ビジネス書籍の編集・執筆、ビジネス雑誌・Webメディアへの寄稿、取材・調査による分析レポート、教育コンテンツ開発、映像制作ほか、マーケティング・コンサルティングまで行う。

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