不動産投資のキャッシュフローとは？
不動産投資における「キャッシュフロー」とは、家賃収入からローンの返済や経費などの現金支出を差し引いた、手元に残る現金の流れことで、キャッシュがどれだけ手元にあるのかということです。
不動産経営を行う場合は、よく利回り〇％といった数値を目にします。これによって、自動的に〇％の利益（キャッシュ）を得ることができると思ってしまいがちですが、このパーセントの数字は、キャッシュの動きを示しているわけではありません。実際に、この〇％という数字とキャッシュの動きは異なりますので、キャッシュフローを把握しておくことはとても重要です。
たとえ同じ表面利回りであったとしても、金利などのローンの条件、物件の構造や築年数による減価償却費や稼働率などで、キャッシュは変わってきます。
帳簿上の数字とキャッシュフローの違い
不動産投資事業を行う際には必ず、家賃収入、減価償却費用、管理費用、経費、税金など、取引の発生ベースでの収支を計算した帳簿上の数字が存在します。この数字を管理することも必須ですが、帳簿上の数字とキャッシュフローは異なります。
キャッシュフローは、現金など、すぐに使える手持ちの資金のことですが、帳簿上の数字は、取引が成立した時点を基準にして収入や費用（税務上損金処理できるもの）を計上したものです。成立の時期をベースにしていますので、多くの場合、実際のキャッシュの流れとは異なります。帳簿上は利益として出ていても、入金されていなければキャッシュはないからです。帳簿上で利益があると安心していると、キャッシュが不足するという事態に陥りかねませんので、注意が必要です。
帳簿上の数字とキャッシュフローの違いにおいて、大きなポイントのひとつは減価償却費です。投資用不動産を購入すると、建物の耐用年数に応じて、毎月の費用として減価償却費を計上します。 つまり、帳簿上では減価償却費が費用として計上できますので、その分利益が減少し、所得税などの負担が少なくなり、キャッシュフローが良い状態が続きます。
ところが、不動産投資事業を長期に行っていると、「経費にできない元金返済」が「経費にできる減価償却費」を上回ってしまう時期になる（デッドクロスと呼ばれます）ことがあります。
この状態になると、帳簿上は黒字でも、経費にできる分が減少することで利益が増加し、所得税などの税金が増え、結果的に手元のキャッシュが減少する、つまりキャッシュフローが悪化してしまいます。キャッシュフローを考えるうえで、減価償却費とキャッシュのバランスを考えておくことが重要です。
「黒字倒産」という言葉を聞いたことがあるかもしれませんが、これは、帳簿上では利益が出ているにもかかわらずキャッシュが枯渇してしまい、やむなく倒産してしまうことです。黒字倒産を防ぐためにも、キャッシュフローを予測、管理していくことはとても重要です。
不動産投資でキャッシュフローが重視される理由
キャッシュが手元に多く残ることは経営上有利であることは当然ですが、具体的はどのような優位性があるのでしょうか。
まず、キャッシュがあるわけですから、ローンの繰り上げ返済が可能になります。これによって完済時期も早くなり、総返済額が少なく済みます。つまり、収益性が向上します。収益が増えれば、自己資本が増え、次の物件の頭金や初期費用として活用することができますので、次の投資へと事業拡大につながるでしょう。当然、投資家自身に対して、その状態によって金融機関の評価が上がりますので、今後、融資を受ける際にも有利となるでしょう。
キャッシュフローが良い物件は、その不動産の評価にも直結します。将来不動産から得られる収益から算出される「収益還元法」という評価方法があるように、キャッシュフローが良いということは、将来にわたっても収益性が高いという判断にもつながり、売却価格が高くなる可能性があります。
キャッシュフローの良さは、このように収益性に直結しますが、それ以外にも、リスク回避としての大きな意味があります。不動産経営においては、災害や設備の故障など予想外の出費が発生することがあります。こうしたリスクへの対応も、キャッシュがあればあらかじめ備えておくことができます。
キャッシュフローを良くするための運用の工夫
キャッシュフローの重要性は分かったところで、実際にどうすればいいのでしょうか。キャッシュフローは、基本的に、家賃収入からローン返済額と経費を引いた金額ですから（厳密にはさらに税金が引かれます）、できる限り家賃収入を上げ、ローン返済額と経費を減らす工夫が必要となります。
「家賃収入を増やす」ことは、キャッシュフローに限らず、不動産経営において利益を増やすための基本中の基本ですが、現在保有しているマンションや賃貸住宅の家賃を上げるのは、簡単ではありません。家賃は、立地条件、物件のグレード、築年数などによって、大きく変わりますので、投資（購入）するときの物件選びが何よりも重要です。
実際に保有したあとは、家賃を増やすことよりも、キャッシュフローが悪くなるリスクを抑えることに重点を置く方が効果的でしょう。つまり、最も大きなリスクである「家賃収入の減少」をいかに抑えることができるかということです。そのためには、まず空室リスクを減らすことです。空室に対して効果的な施策を打ち出してくれる、パートナーとして信頼できる管理会社を見つけることが重要です。
自己資金の金額や投資戦略に合わせたローンを選ぶことも重要です。たとえば、元金を均等にして、金利を上乗せして支払う「元金均等方式」の場合、長期的に見れば、支払い利息を押さえることができ利益が多くなりますが、初期のうちは金利負担が大きくなります。一方、元金と金利の合計額を均等にして支払う「元利均等方式」の場合、金利負担は増えますが、手持ちの現金を確保しておくことができます。
自分の投資戦略において、何を重視すべきなのかを見極めたうえで、適切な返済方法を見つける必要があります。
自己資金をどれだけ準備できるかということもキャッシュフローに影響を与えます。当然、自己資金が少なければ、月々の返済金額が増え、購入後のキャッシュフローは悪くなります。ただし、自己資金にこだわりすぎても、物件購入のタイムリーな意思決定ができなくなる可能性もあり、現在の低金利の状況を踏まえたうえで、自己資金と金利負担のバランスを考えて判断することが重要です。
キャッシュフローの簡易シミュレーション
保有する物件、購入したい不動産のキャッシュフローを把握するためには、シミュレーションを行う必要があります。シミュレーションを行うことで、毎月得られるキャッシュフローが予測できますので、安心して不動産経営を行うことができます。また、不動産投資で生じ得るリスク(空室や価格下落など)に対して対策を立てることも可能ですし、累積キャッシュが分かれば投資資金の回収時期、損益分岐点はどこかの試算も可能です。
シミュレーションは、簡易的に行うこともできます。単純化すれば、前述したように、以下の計算で求めることができます。（税金は除いています）
たとえば、1か月に家賃収入120万円で、元本と利息を足したローン返済額が60万円、運営経費を50万円とすれば、120万円－60万円－50万円＝10万円（税引き前利益）となります。（あくまで、入金と支払が同じタイミングであることを想定しています）
多角的なシミュレーションを行うには、専門家の力を借りる
このシンプルなシミュレーションだけで、最終的に予測通りの収益が出れば問題ないのですが、不動産市場は単純ではなく、様々な要素が複雑に関係し合っています。大規模な修繕費用が必要なこともあれば、減価償却費用と税金の関連もあります。賃料も周辺環境の変化や建物の老朽化によって値下がりすることも予想されます。ですから、投資戦略に合わせた、物件の多角的なシミュレーションを行うことが必要となります。
シミュレーションの結果を正確な数値に近づけていくためには、前提となる情報が欠かせません。目的によって変わる項目はありますが、周辺の不動産市場を含め、ご自身の投資戦略に応じて、必要な情報を集めましょう。
ただし、多角的なシミュレーションを自分でこまかく計算して算出することはほぼ不可能ですので、専門家に相談するのが良いでしょう。不動産に同じものはひとつとしてありませんので、様々な条件がかかわります。経験豊富なデベロッパーや不動産会社をパートナーとして持つことで、どのようなシミュレーションを行えばよいか、アドバイスをもらえるでしょう。
専門家に相談する前に、自分でいくつか試してみたい方は、ITを活用したシミュレーションツールを活用する方法もあります。自分で試してみることで、様々なシミュレーションの必要性も理解することができますので、まずは、自身で確認してみることも、良い方法です。
まとめ
ここまで、キャッシュフローの重要性と、キャッシュフローを把握するためにはシミュレーションを行う必要があることについて紹介してきました。
帳簿上の利益とキャッシュの流れは異なります。帳簿上で利益が出ていても、キャッシュがなければ事業は立ちいかなくなってしまいます。また、不動産投資事業においては、社会状況や周辺環境の変化、入居者の状況によって、様々な問題やリスクが起こりますので、キャッシュの準備をしておくことは、とても重要なことです。
そのためには、適切なキャッシュフローのシミュレーションを行うことが、なによりも重要です。まずキャッシュフローの仕組みを理解し、シミュレーションに必要な情報を把握してください。
そのうえで、IＴを活用したり、信頼できるプロに相談するなどして、多角的で的確なキャッシュフローのシミュレーションを行うことができれば、将来キャッシュの流れに問題がないか把握することができ、最終的な出口戦略まで含めた、安定した不動産投資事業につながるでしょう。
構成：猪口真（株式会社パトス 代表取締役）
編集者 ビジネス書籍の編集・執筆、ビジネス雑誌・Webメディアへの寄稿、取材・調査による分析レポート、教育コンテンツ開発、映像制作ほか、マーケティング・コンサルティングまで行う。
