下記の記事は2024年2月2日時点での情報です。
不動産投資
REIT（リート：不動産投資信託）とは？ メリットやデメリット、仕組みや対象の不動産についても解説
目次
REIT（リート）とは
REIT（不動産投資信託）とは、不動産を証券化して証券市場で売買する投資手法です。
もともと、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとり、REITと呼ばれています。日本では、頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。
日本でJ-REITが初めて上場されたのは、2001年9月で、日本におけるREITの歴史はまだ約20年しかたっていない新しい投資商品です。
REIT（リート）の仕組み
REITは、次の図のような仕組みで運用されています。金融機関や投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する仕組みです。実際の賃貸経営・運営は、資産運用会社に委託します。
REITは投資信託とはいえ、不動産を運営・運用することによって収益（分配金）を得る投資手法ですから、実物不動産に投資するのと、基本の考えは同じです。ただし、手法や法的な定義には大きな違いがありますので、それぞれの違い、メリット、デメリットを理解したうえで、投資を行う必要があります。
REITの投資対象となる不動産の種類
REIT（不動産投資信託）は、その名の通り、不動産を主要な投資対象とします。その範囲は広く、住宅、商業施設、オフィスビル、ホテルなど、多様な不動産が投資対象となります。
マンション
マンションは、その需要の安定性からよく投資対象となります。都市部を中心に、一定の需要が見込まれ、入居率が高い傾向にあるため、長期的な収益性が期待できます。
さらに、一棟買いするよりも、REITを通じて投資することで、大きなリスクを回避しつつ、不動産投資を開始することが可能です。
オフィスビル
オフィスビルもまた、REITの投資対象として人気があります。特に、都心部の一等地に立地するオフィスビルは、企業のテナント需要が高いため、定期的な賃料収入が見込めます。
そのため、個人投資家にとっては、大きな投資を必要とする一方でリスクも大きいオフィスビル投資を、REITを通じて少額から始めることができ、長期的な収益を得ることが期待できます。
ホテル
ホテルもまた、REITの投資対象として注目を浴びています。その理由としては、観光地や主要都市に立地するホテルは、観光客やビジネス利用者からの需要が安定しているからです。
また、大手ホテルチェーンとの契約により、ブランド力や運営ノウハウを活かした収益向上も期待できます。しかし、観光収入が大きく影響を受けるため、経済情勢や観光政策の変動によるリスクも考慮しておく必要があります。
商業施設
商業施設は、地域の商業活動を支え、生活者の需要に応える重要な施設です。また、地元住民だけでなく、観光客からも一定の需要が見込まれます。
ショッピングモールや専門店ビル、スーパーマーケットなど、商業施設の形態は多岐にわたりますが、運営者の経営力や立地条件、施設の特性により、収益性や安定性には大きな差が出るため、投資を行う際には十分な分析と理解が必要です。
その他
REITの投資対象は、これら以外にも物流施設や医療施設、介護施設など、さまざまです。これらはそれぞれの市場ニーズとリスクを持っており、投資家が自身の投資方針に合わせて選択することができます。
例えば、物流施設はEC（電子商取引）の普及に伴う物流需要の増加を背景に、近年、投資対象としての注目度が上がっています。
一方、医療施設や老人ホームは、超高齢社会を迎える日本の社会背景を反映し、安定的な需要が見込まれます。
REIT（リート）のメリット
REITには、さまざまなメリットがありますので、具体的に紹介します。
メリット
- 安定した利回り
- 管理の手間が必要ない
- 少額から取引できる
REIT（リート）のメリット1.安定した利回り
REITは、一般的な株式投資に比べて安定した利回りが期待できるという特徴があります。REITの主な収益源は、不動産が生み出す賃料収入であり、不動産は需要と供給のバランスにより価格が決定され、価格の変動が株価ほど激しくないからです。
ただし、経済情勢や市場の変動により、不動産価格や賃料収入が下落するリスクも存在します。
REIT（リート）のメリット2.管理の手間が必要ない
自己で不動産を所有する場合、賃貸経営上の管理やメンテナンス、賃貸契約の交渉といった業務が発生します。しかし、REITへ投資する場合、これらの運用管理はREITの運営会社が行うため、投資家が直接行う必要はありません。
これにより、投資家は資産運用に専念できるだけでなく、不動産に関する専門知識がなくても投資が可能となります。
REIT（リート）のメリット3.少額から取引できる
不動産投資と言えば、大口の資金が必要というイメージがありますが、REITは1口（1単元）から取引が可能なため、少額から投資を始めることができます。
これにより、資金力がない投資家でも不動産投資に参入し、不動産市場の動向を学びながら資産運用を行うことが可能になります。
また、多様なREITが存在するため、自身の投資スタイルに合わせて選択することができます。
REIT（リート）のデメリット
REITには、投資である以上、デメリットもあります。
デメリット
- 収益や価格変動のリスク
- 配当控除が適用されない
- 投資法人の上場廃止リスク
REIT（リート）のデメリット1.収益や価格変動のリスク
REITの運営会社が選んだ不動産の収益力、条件により、収益と価格は変動します。経済状況、市場の変動、さらには物件の老朽化や地震などの自然災害によって物件価値が下がれば、収益も下がります。
また、不動産の供給過多や景気後退などにより賃料収入が下がることもあり、その結果REITの価格も下がる可能性があります。普段から、REITの相場を注視し、把握しておく必要があるでしょう。
REIT（リート）のデメリット2.配当控除が適用されない
上場している日本株の配当金、日本国内の株式を対象とする投資信託の分配金は、総合課税の配当所得として配当控除が適用されますが、REITの配当は原則として全額が課税対象となります。投資家は、自身が受け取る配当の一部が税金として差し引かれることを理解しておく必要があります。
REIT（リート）のデメリット3.投資法人の上場廃止リスク
REITは上場企業であり、他の上場企業と同様に上場廃止のリスクがあります。
例えば、REITの運営会社が財務状態の悪化やコーポレートガバナンスの問題などで信用を失えば、上場廃止となる可能性があります。その結果、投資家は投資金を取り戻せない可能性もあります。
そのため、REITに投資する際は、運営会社の財務状況や信頼性をしっかりと調査することが必要です。
REIT（リート）の買い方
REITへの投資は、その魅力的な特性から多くの投資家が利用していますが、REITの購入方法にはいくつかの方法があります。主に個別銘柄の購入、投資信託、そしてETF（詳細は後述）のREITといった方法です。
それぞれの方法にはメリット・デメリットがありますので、自身の投資スタイルや目標に合った方法を選びましょう。
個別銘柄
REITの買い方として、まずは個別銘柄への投資が挙げられます。これは株式と同様、証券会社を通じて売買する方法で、自分で銘柄を選び、投資のタイミングを判断する能力が求められます。
個々のREITの運営会社の戦略や物件の種類、地域、セクター等を理解し、その中から最も期待できると考えられるREITを選ぶわけですが、これには十分な知識と経験が必要で、またリスクも高くなります。
REITの投資信託
REITだけでなく株式や債券へ分散投資する投資信託を選択する方法もあります。国内のREITだけでなく海外のREITへ分散投資する投資信託、国内のREITだけの投資信託等、様々な投資信託があります。
国内では、東証REIT指数へ連動するインデックス型投資信託、特定の銘柄に厳選投資するアクティブ型投資信託があり、海外のREITへ分散投資する投資信託もあります。
これは、個別銘柄を自分で選ぶのではなく、ファンド運用会社のプロフェッショナルが選んだ一揃いの銘柄を購入する方法で、初心者や忙しい投資家には特におすすめです。これにより、不動産投資の専門知識がなくても、REITの利点を享受することが可能になります。ただし、運用会社によって、販売会社や手数料が異なることは念頭に置いておく必要があります。
REITのETF
J-REITへの投資形態には、個別銘柄に対する投資だけでなく、複数のJ-REIT銘柄を対象とするETFという方法もあります。ETFはExchange Traded Fundの略で、証券取引所で取引される投資信託の一種です。REIT型ETFは、その名の通り、REITに特化したETFで、複数のREIT銘柄を包括的に投資対象としています。
この方法の大きなメリットは、一つの商品で多数のREITに分散投資できる点にあります。また、ETFは証券取引所で取引されるため、投資信託と違い、市場開放時間中ならいつでも売買が可能です。これにより、投資家は市場の動きに応じて柔軟に投資戦略を変えることが可能になります。
ただし、REIT型ETFはその構成銘柄が一定のインデックスに連動しているため、個別のREIT銘柄を選ぶことはできません。そのため、自身で具体的な不動産投資戦略を持ち、それに基づいた投資を行いたい方には向かないかもしれません。REIT型ETFも運用会社によっては管理費がかかるので、投資前にはしっかりと確認しておきましょう。
実物不動産投資とREIT（リート）との違い
実物の不動産投資とREIT、それぞれの投資のメリットとデメリットがありますが、実物の不動産投資とREITは具体的にどのような違いがあるのかを見てみましょう。
次の表にまとめていますが、まず大きな違いは、実物不動産投資は文字通り実物の不動産を所有するのに対して、REITは不動産所有企業（不動産投資法人）の証券を購入しているということです。
ですから、実物を保有している場合は、オーナー自身が運営、運用を行う必要がある（外部委託もあるが、あくまで自己の責任において委託）のに対して、REITの場合は自分で運用することはなく、所有者である不動産投資法人から委託された資産運用会社が運用し、生まれた収益から投資家は配当金（分配金）を受け取ることになります。
実物不動産投資のメリット・デメリット
実際の不動産投資では自分で不動産を運営・運用する必要がありますが、基本的に方法は自由で、いくつかの戦略的な選択肢があります。例えば、想定以上に空室が増えた場合、新たな設備を入れるのか、家賃を下げるのか、あるいはリフォームを行うのか、将来を予測しながら、自分で戦略を立てて実行していくことが可能です。自由度がある分、運用の方法によっては、ある程度収益をコントロールすることができるといえます。
自由である反面、不動産の取得、運用、メンテナンスに、大きな手間やコストがかかってしまう面もあります。入居者の客付け対策も必要ですし、普段のメンテナンスや定期的な修繕、リフォームも必要となってきます。手間やコストだけではなく、プロとしての知識や運用力が求められます。
ただしこれは、デメリットというよりも、自分で経営を行う醍醐味でもあり、手間やコストがかかる分、うまくいけば収益が増えます。
また、リスクヘッジを考える場合は、リスクを分散する複数物件の区分投資や安定した収益確保につながるサブリースの活用などを検討すると良いでしょう。
実物の不動産投資の場合、税金面での負担は少なくありません。取得時には登録免許税と不動産取得税がかかり、固定資産税も毎年かかります。こうした点は、デメリットと言えるかもしれません。
東証REIT指数で、全体の傾向をつかむ
実物もREITどちらも不動産のマーケットの影響を受ける投資商品のため、市場の傾向や動きについて、常に注視しながら知識を持つ必要がありますが、REIT投資を行うにあたって、注視しておきたい指数に、東証REIT指数があります。
東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場しているREITの全体の動向を示す指数のことで、全銘柄を対象とした浮動株ベースの時価総額加重型です。
＊時価総額加重型とは、基準日の2003年3月31日の時価総額を1,000（基準値）として、現在の時価総額がどの程度かを示したもの
この指数を見ておくことで、東京証券取引所に上場している不動産投資信託市場全体の動きを、ある程度把握することができるでしょう。
用途別にも指数は公表されており、東証REITオフィス指数、東証REIT住宅指数、東証REIT商業・物流等指数の3つの指数があります。昨今、用途別に動きが大きくなっていますから、それぞれの用途状況を把握しておくことも重要です。
まとめ
このように、同じ不動産への投資でも、方法と仕組みは大きく異なる実物不動産投資とREIT。それぞれの良さを十分に理解したうえで、ご自身の投資戦略、運用スキルに合った方法を検討してください。
FAQ
基礎理解
Q. REIT（リート）とは？
A. 不動産を証券化し、証券市場で売買できる投資手法です。日本の上場REITは J-REIT と呼ばれ、投資家から集めた資金で複数の不動産（住宅・オフィス・商業施設・ホテル等）を保有・運用し、その賃料や売買益を分配します。実務の運用は投資法人から委託を受けた資産運用会社が行います。
Q. 実物不動産投資とREITの根本的な違いは？
A. 実物は「物件そのものを所有・運営」するのに対し、REITは「不動産投資法人の証券を保有」します。REITでは自分で運営することはなく、運用益から分配金を受け取ります。
投資対象（セクター）の見方
Q. REITが投資する不動産の種類と、注目ポイントは？
A.
住宅（マンション）：都市部中心に需要安定・高い入居率が期待。長期安定型。
オフィス：都心一等地はテナント需要が厚い一方、景気や在宅勤務トレンドで空室・賃料が変動しやすい。
ホテル：観光やビジネス需要に左右される。インバウンドや政策動向の影響を受けやすい。
商業施設：運営者の経営力・立地次第で差が大きい。モール/専門店/スーパーなど形態別の競争力を要分析。
物流・医療・介護等：物流はEC拡大を背景に注目度上昇。医療・介護は高齢化で需要安定が期待。
メリット・デメリット
Q. REITの主要メリットは？
A.
安定した利回りが期待（賃料収入が主源泉）
管理の手間が不要（運用・保守は運用会社）
少額から分散投資（1口単位で売買、ETF等も活用可）
Q. 気をつけるべきデメリットは？
A.
収益・価格変動リスク：景気、需給、災害、老朽化などで賃料・資産価値が変動。
税制面（配当控除なし）：REITの分配は原則全額課税対象で、株式配当のような配当控除は適用外。
上場廃止リスク：財務悪化やガバナンス問題で上場廃止の可能性。運営会社の健全性・信頼性の確認が重要。
どう買うか（手段の選択）
Q. 個別銘柄・投資信託・ETFの違いは？
A.
個別銘柄：自分で銘柄選定・タイミング判断。セクターや運用方針を吟味できるが、知識・時間が必要。
REIT投資信託：プロが選んだ複数銘柄に間接投資（国内/海外、インデックス/アクティブ）。手数料体系は要確認。
REIT型ETF：1商品でJ-REIT群に分散。市場時間中は株式同様に売買可能。個別最適化はできないが機動的。
指数・相場の見方
Q. 東証REIT指数は何を見る指標？どう使う？
A. 上場REIT市場全体の動向を示す 時価総額加重型 指数です（基準日2003/3/31＝1000）。市場の地合い把握、押し目/過熱感の確認、セクター間相対比較に活用。オフィス/住宅/商業・物流等 の用途別指数も公表され、セクターの強弱を把握できます。
リスク管理とデューデリ
Q. どんな点を事前にチェックすべき？（上場廃止リスク含む）
A.
運用会社の財務・ガバナンス：負債水準、金利感応度、スポンサーの信頼性。
ポートフォリオの質：立地、築年、稼働率、テナント分散、賃料改定余地。
セクター特有リスク：ホテル（観光動向）、オフィス（空室/在宅勤務トレンド）、商業（テナント競争力）。
流動性：売買代金・スプレッド。
コスト：投信/ETFの信託報酬、個別銘柄の諸費用。
税制：配当控除不可で手取りに影響。
