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税務

小規模宅地等の特例に関するQ&A①

前回は相続税計算における賃貸用不動産に関する小規模宅地等の減額特例について紹介しましたが、今回と次回の2回にわたり、小規模宅地の特例を適用するにあたってのQ&Aをいくつかご紹介します。

「生計を一にしていた」とは?

小規模宅地等についての相続税の特例は、個人が相続により取得した財産のうちに、相続開始の直前において、相続に係る被相続人または被相続人と生計を一にしていたその被相続人の親族の事業の用、または居住の用に供されていた宅地等について適用されます。この規定の「生計を一にしていた」とは、どのような状態ですか?

Answer

相続税法上では明文化されていませんが、次が参考になります。

●所得税法基本通達2‐47(生計を一にするの意義)

法に規定する「生計を一にする」とは、必ずしも同一の家屋に起居していることをいうものではないから、次
のような場合には、それぞれ次による。
①勤務、修学、療養等の都合上他の親族と日常の起居を共にしていない親族がいる場合であっても、次に掲
げる場合に該当するときは、これらの親族は生計を一にするものとする。
イ、当該他の親族と日常の起居を共にしていない親族が、勤務、修学等の余暇には当該他の親族のもとで
起居を共にすることを常例としている場合
ロ、これらの親族間において、常に生活費、学資金、療養費等の送金が行われている場合
②親族が同一の家屋に起居している場合には、明らかに互いに独立した生活を営んでいると認められる場合
を除き、これらの親族は生計を一にするものとする。

以上より、「生計を一にする」とは同一の生活単位に所属して日常生活の資を共通にする状況にあることと解され、必ずしも一方が他方を扶養していたり、同居を絶対的要件とするものではありません。いずれにせよ、「生計を一にしていた親族の宅地等」として申告する場合は、申告の段階で、「生計を一にしていた」といえる証拠をしっかりと残しておく必要があります。

分割協議が整わない場合は?

相続人の間で遺産分割について話し合っていますが、相続税の申告期限までに分割が整いそうになく、遺産未分割の状態で申告を行う予定です。相続財産の中に貸付用の宅地があるのですが、この土地に小規模宅地等の評価減の特例は適用できますか?

Answer

小規模宅地等の評価減の適用は、相続税の申告期限までに遺産分割されている宅地等であることが要件です。未分割で申告書を提出されるとのことですので、評価減の適用は受けられません。
ただし、未分割の宅地等が相続税の申告期限から3年以内に分割された場合、分割されたことを知った日の翌日から4カ月以内に更正の請求をすることにより、小規模宅地等の評価減を適用できます。この場合において、相続税の申告書を提出する際に、未分割の宅地等について、その後分割された場合には特例の適用を受けようとする旨、分割されていない事情および分割の見込みの詳細を記載した書類の添付が必要です。
なお、特例の適用を受けるには全財産の分割が終わっている必要はありません。特例の適用を受けようとする宅地等について分割が整っていれば、小規模宅地等の評価減の適用を受けることができます。申告期限までに特例の適用を受けようとする宅地等について分割ができないかどうか、検討してはいかがでしょう。

青空駐車場にも適用できる?

被相続人は月極の貸駐車場を所有していました。この貸駐車場は屋根のない、いわゆる青空駐車場ですが、このような土地についても小規模宅地等の評価減の適用が受けられるのでしょうか?

Answer

駐車場はアパート・マンション経営と同様に不動産貸付業に該当し、小規模宅地等の特例対象になれば200㎡までが50%評価減の対象です。駐車場が事業用宅地等に該当すると認められるには、大きく2つの要件があります。

 ①建物や構築物の敷地の用に供されていること

小規模宅地等の特例の適用を受けるには、駐車場の土地の上に一定の構築物がある必要があります。敷地全
部がアスファルト敷きの場合は構築物の敷地の用に該当しますが、判断が難しいのが砂利敷きです。単に土
をならしただけで、凹んだ部分に砂利を入れ相当な年数が経過している場合、構築物とはいえないでしょ
う。最低でも敷地全体に砂利をしっかり敷き、縄じるしなどがあることが必要です。

 ②相当の対価を得て継続的に行うものであること

駐車場が事業または準事業に該当するには、「相当の対価性」を満たさなければなりません。「相当の対価
性」とは駐車設備の減価償却費、固定資産税、その他経費を負担してもなお利益が生ずる対価をいいます。
世間相場で貸していれば問題ないですが、近親者に安く貸している場合は問題があります。

 

税理士 西村敦正氏
株式会社BAMC associates代表税理士。相続・事業承継を中心とする資産税が専門。1000件を超える相続コンサルティング実績を持つ。区画整理や不動産活用・開発に伴う案件に精通している。

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