媒介契約って何?どれが一番いいの?不動産売却の際に知りたい契約方法とは

 

物件売却の仲介を不動産会社に依頼する場合、媒介契約を締結しなければならないことをご存知でしょうか? 媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。この記事では、3種類ある媒介契約の解説をし、実際に媒介契約を選ぶ際のポイントなどを紹介していきます。

媒介契約は、所有する物件の売却活動を行う上で重要な役割を果たします。不動産の売却を行うのであれば、なるべく早く、そして高値での取引をしたいですよね。
媒介契約の特徴や違いをきちんと理解し、後悔のない不動産売却を行いましょう。

 

 

媒介契約とは?

不動産を売却する場合、個人では自分で買い手を探すことが難しく、不動産会社に仲介を依頼することが一般的な方法です。仲介を受けた不動産会社は、売買や仲介などの取引を扱う法律である宅地建物取引業法によって、依頼者にとって不利にならない売買契約の締結が法律で義務付けられています。

そこで、所有している物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めた媒介契約書を予め取り交わします。これを「媒介契約」といいます。

契約書の内容は、国土交通省の定めている「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」を参考にしてください。

この媒介契約を締結することによって、依頼者と不動産会社間の依頼関係を明確化させ、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぎます。

 

どれが最適? 3種類ある媒介契約をチェック!

媒介契約は、下記3種類に分けられます。

 ・一般媒介契約

 ・専任媒介契約

 ・専属専任媒介契約

上記媒介契約の違いは、次の5点が挙げられます。

1.    同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結することができるか

2.    自分で見つけてきた買主と売買契約を結ぶことができるか

3.    契約期間は何カ月なのか

4.    指定流通機構(レインズ)への登録義務はあるのか

5.    販売状況報告の義務はあるのか

それぞれの媒介契約の違いを下記の表にまとめています。

 

 

この表からわかる通り、「一般媒介契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約」の順に、制限が厳しくなっています。

それでは、それぞれの違いに注意しつつ、一つずつ解説していきましょう。

なお、以降の媒介契約の説明は、国土交通省の「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」を前提としています。

この標準媒介契約約款に基づかない媒介契約も考えられるため、以下の解説と一致しない場合もあります。

 

 

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社のみに依頼できる契約で、他の不動産会社と併せて媒介を依頼することはできません。また、親族や知人などと直接交渉をするなど、買主を自分で見つけてきた場合も不動産会社を媒介として取引を行うことが契約で義務付けられています。

有効期間は3カ月を超えることができません。また、不動産流通機構(レインズ)には、媒介契約を締結した翌日から5日以内に登録しなければならず、依頼を受けた不動産会社は依頼主に対して7日に1回以上の割合で販売状況の報告義務が課せられています。報告の方法は、規定されておらず、メールでの報告も可とされています。

 

CHECK①|指定流通機構への登録義務って?

専属専任媒介契約を締結した際、不動産会社は締結日の翌日から5営業日以内に登録をしなければならない義務があります。

指定流通機構とは、レインズ(Real Estate Information Network System=REINS)と呼ばれ、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。指定流通機構は、現在全国に4法人(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)が設立されており、不動産流通の活性化を図るためそれぞれの地域の不動産情報の交換業務などを請け負っています。

専属専任媒介契約と専任媒介契約を締結した場合、依頼した不動産会社の売却活動に全てを委ねることになります。しかし、担当者が一人で購入希望者を探し出すことは難しいため、指定流通機構は、オンラインの物件情報システムを利用してより広く購入希望者を探すよう義務付けているのです。

出典:国土交通省 不動産流通について

指定流通機構(レインズ)のサイト上では、所在、規模、形質、売買すべき価格などの物件に対する情報が掲載され、一般公開はされていません。指定流通機構による情報交換を通じて、最適な買主を見つけ、毎年10万件以上の売買が成立しています。

 

CHECK②|専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約は、3種類の中で最も制限が厳しく定められており、必ず不動産会社を通じて売買契約が行われるため、不動産会社にとって仲介手数料の確保ができます。そのため不動産会社の積極的な売却活動が期待できるともいえます。

また、毎週販売状況の報告がされるため、売り手も現状を把握しやすいというメリットもあります。

その反面、万が一不動産の対応に不満があったとしても契約期間中である3カ月間は不動産会社1社のみに限定を持ち合わせています。いわゆる「囲い込み」です。「囲い込み」とは、不動産会社が買い手と売り手の両方から仲介手数料をもらうために、売却を任された物件の情報を公開しなかったり、他社からの物件照会に応じなかったりすることです。

売買契約が成立すると、不動産の買い手と売り手は、してもらった不動産会社に仲介手数料を支払います。不動産会社からすれば最も利益が出るのは、売り手と買い手の両方から仲介手数料を得られた「両手取引」が行われたときです。この両手取引によって2倍の仲介手数料を得るために、囲い込みを行い、自社の顧客から購入希望者が出るまでの時間を稼ぐのです。

以前から囲い込みは問題視されています。しかし、現状では第三者が実際に立証することは難しく、原因となる両手取引の禁止ができず防御もしにくいのです。「囲い込み」をされているのでは?と不安になったときは、レインズで登録内容や取引状況を確認するといいでしょう。

平成28年1月4日より売り手にはID・パスワードが交付され、登録内容や取引状況を直接確認できる機能を追加しています。取引状況の項目には、「公開中」「書面による購入申し込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類で状態が表されています。

 

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じく、1社のみに依頼できる契約です。他の不動産会社と併せて仲介を依頼することができません。また、有効期限も専属専任媒介契約と同じく3カ月です。

異なるのは、自分で購入希望者を見つけた場合は売買契約を結ぶことができる点、指定産流通機構(レインズ)への登録義務が媒介契約を締結した翌日から7日以内になる点、依頼者への販売状況の報告義務が14日に1回以上になるという3つの点です。

 

CHECK③|専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、専属専任媒介契約に同じく1社にのみ依頼をすることで、不動産会社の売却活動の活発化が期待できる点です。販売状況の報告が受けられることもメリットの一つです。また、前述のように自分で購入希望者を見つけて売買契約が締結できることもメリットの一つですね。

その代わりに、指定流通機構(レインズ)への登録義務が少し遅い点、販売状況の報告義務期間が少なくなる点は、しっかり覚えておくべきでしょう。

専属媒介契約と専属専任媒介契約は、どちらも同じような契約内容だと思えますが、専属専任媒介契約の方が、制限は厳しくなっています。具体的には、専属専任媒介契約は、購入希望者を自分で見つけることができないのに対して、不動産会社は指定産流通機構(レインズ)へ登録するまでの期間が短く、販売報告の頻度も増えます。

もし自分で購入希望者を探して売買契約を結ぶことがないのであれば、専任媒介契約よりも専属専任媒介契約を締結したいところです。

ところが、専任媒介契約を選び、指定流通機構(レインズ)へ登録するまでの期間が僅かとはいえ長くなるということは、不動産会社が物件を独占できる期間もその分だけ長くなります。さらに、定期業務報告の間隔が広がるため、営業にかかる手間暇が軽減されるのです。

 

一般媒介契約

一般媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約です。また、依頼者が自分で購入希望者を見つけた場合も売買をすることが可能なので、制限が少なく、比較的自由に売却活動ができる種類の媒介契約です。指定流通機構(レインズ)への登録義務も任意で行え、販売状況の報告もありません。

一般媒介契約では、当事者同士で自由に決めることができますが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では3カ月以内が一般的とされています。標準媒介契約約款に基づく契約であれば、3カ月以内の期間になるでしょう。

 

CHECK⑤|一般媒介契約には明示型と非明示型がある

一般媒介契約には「明示型」「非明示型」の2種類があり、依頼者はどちらかを選択することができます。

なお、標準媒介契約約款では、明示型の一般媒介契約を提示しています。そのため、非明示型を選択する場合は、明示型の根拠となる約款部分を不適用とし、明示する義務を負わないとする特約事項の記載が追加されます。どちらを選択しても、売却が成約した際は、どの不動産会社によって契約が結ばれたのかを速やかに通知しなければなりません。

・明示型

依頼主は、仲介を依頼している不動産会社以外に複数の会社と契約をしている会社がいるのか、また複数の会社で媒介契約を締結している場合は、どこの不動産会社にお願いをしているのかを知らせる方法です。

・非明示型

非明示型は、複数の会社に依頼しているのか、また複数社と媒介契約を結んでいる場合にどの会社にお願いしているのかを知らせる必要がありません。

 

CHECK⑥|一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結ぶことができる点が、最大のメリットと言えるでしょう。

1社しか契約のできない専属専任媒介契約・専任媒介契約とは異なり、他社よりも先に成約させなければ仲介手数料が発生しないため、不動産会社が競争し、早くに売却が実現する可能性があります。

ただし、人気エリアにある、相場よりも値段が安いなど、競争してまで売りたいと思わせるような条件のある物件ではない限り、経費と時間を掛けて積極的に売却活動をしてくれることはないでしょう。この他社に成約が決まってしまう可能性があるというのは、あまり需要のない物件にとってはデメリットになってしまいます。

 

売却だけじゃない! 購入する時にも締結する媒介契約とは?

あまり知られてはいませんが、不動産を売却する時にだけではなく、購入する(探している)時にも媒介契約を締結します。売却の場合、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の中から選ぶことができることを解説しました。その一方で購入の場合は、「希望する条件」や「希望の程度」などを、不動産会社に対して書面で伝えるための条件として媒介契約を締結するのです。

 

(国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」より)

 

購入希望者にとって「1社しか依頼ができない」という条件は不利にしかならず、一般媒介契約が用いられることがほとんど。不動産会社の媒介によって、売買が成約される場合は、以下の4つの条件を満たしていることが必要になります。

1.   宅地建物取引業の免許を所有している不動産会社である

2.   不動産会社と依頼者(売主と買主の双方)との間に媒介契約が成立している

3.   その不動産会社が媒介業務を行った

4.   その不動産会社の媒介業務によって売買契約が成立した

この「依頼者」には売主だけではなく、買主も含まれます。この4つの条件を満たし、売買契約が締結されたときに初めて仲介手数料の支払いが求められます。本来であれば、買い主が物件の紹介を希望した時点で、媒介契約の締結ができます。しかし、店舗に物件を探しに来たり電話での問い合わせに対して「媒介契約を締結しましょう」と話をしたりするのは現実的ではありません。実際は、重要事項を説明するタイミングか、売買契約の締結と同時に媒介契約を交わします。

 

まとめ|状況に応じて納得のいく媒介契約を結ぼう!

媒介契約はどの契約を選んでも、メリット・デメリットがありますが、最終的には不動産会社と依頼者との個々の信頼関係が最も重要になります。

媒介契約の種類のみで、すぐに購入希望者が見つかるということはありませんので、複数の不動産会社に頼みたいのか、販売活動の報告を受けたいのか、自分で購入希望者を見つけて交渉する手立てはあるのかなどの自分の意向を明確にしたうえで、不動産会社に相談をして納得のいく媒介契約を結ぶようにしましょう。

「不動産を売る予定がないけれど、どのくらいの値段になるのか気になる」という方には、不動産売却の際に情報を入力するだけの簡易査定をお勧めいたします。

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戸建てオンライン査定フォーム – コスモスイニシア

また、売却査定のときに担当者に相談をし、一番納得のいく媒介契約を勧めてくれた会社と契約するといいかもしれません。自分の所有する物件の売却活動を進めていくにあたって、どの媒介契約がふさわしいのかきちんと知りたい場合は、不動産会社の担当者への相談をお勧めします。

 

 

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