おしゃれに!安く!中古マンションをリノベーションする時に知りたい5事項

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住まいの新たな選択肢として、近年話題になっている中古マンションのリノベーション。新築マンションを購入するよりも比較的安価に自分の理想とする住まいが手に入るので、気になっている方もいるのではないでしょうか。

しかし、リノベーションの工事や値段の相場、会社の選び方など、実際にどんなことをすればリノベーション物件が手に入るのか、いまいちわかりませんよね。

そして、メリットだけではなく、デメリットが存在しているのも事実です。中古マンションを購入し、リノベーションをしたものの思い通りにはいかなかった…という事態は避けたいものですよね。

今回は、中古マンションのリノベーションに興味を持っている人向けに、手順や基礎知識をわかりやすく解説していきます。

具体的な予算感や会社選びの注意点、理想的な部屋を作るためのプランニングなど、リノベーションの検討に必要な知識を全てお伝えします。デメリットも併せて解説するので、「自分の求めるライフスタイルは、本当にリノベーションで実現できるのか?」という点も踏まえて、じっくり考えてみてくださいね。

 

目次

 リノベーションとは?

 リノベーションマンションの実例

 リノベーションとリフォームの違い

 リノベーションのメリット・デメリット

 リノベーションのメリット

 リノベーションのデメリット

 リノベーションの費用

 リノベーションの費用相場

 なんとか予算内に収めたい! コストダウンする方法とは?

 激安施工会社の落とし穴

 リノベーションの流れ

 理想のリノベーションを実現する方法

 プランニングをするときに整理したい3つのポイント

 失敗しない業者の選び方

 最後に

 

リノベーションとは?

リノベーションとは、「中古住宅を全面的に改装し、新しい価値を創造すること」とここでは定義します。

リフォームと似ていますが、住宅の改築や模様替えなど「作り直す」というニュアンスが強い「リフォーム」に対し、「リノベーション」は中古住宅を全面的に改装し、「新しい価値を創造する」といった意味合いで用いられるケースが多いようです。

近年では、土地不足などにより新築の増加が難しくなっていることに加え、人口減少に伴った空き家の増加が問題視されています。そこで、空き家を有効活用するため、「リノベーション済みの中古マンションを販売する」会社が増えリノベーション済マンションが多くの人に認知されるようになってきています。また、リノベーション済みのマンションを買うのではなく、中古マンションを購入し、自分の好みに合わせてリノベーションをする動きも高まっているのです。

では、中古マンションのリノベーションを行うと、どのようなことができるのでしょうか?

リノベーションマンションの実例

ここでは、実際のリノベーション済マンションの施工例をもとに見ていきましょう。

【施工例1|洋服好きのための家(平成28年販売済)】

【施工例1|洋服好きのための家(平成28年販売済)】

※掲載の写真は平成27年11月に撮影したもので、家具調度品オプション等は価格には含まれません。

 

こちらの物件は、豪華なドレスルームがポイントになっています。これほど大きなドレスルームは、新築マンションではなかなか見つけられないはず。リノベーションならば、ご自身の趣味や好きなものに寄り添った空間にすることが可能ですね。

【施工例2:面積以上に豊かな家(平成28年販売済)】

【施工例2:面積以上に豊かな家(平成28年販売済)】

 

※掲載の写真は、平成27年12月に撮影したもので、家具調度品オプション等は価格には含まれません。

収納を可能にしたダイニングのテーブル、白を基調としたインテリアや洋室の変形空間など、面積以上に広く見せる工夫が凝らされています。限られたスペースを無駄なく有効に活用して、豊かな空間を演出することも可能ですね。

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションとリフォームは、たびたび比較されるものです。どちらも住宅の改築や改装を意味する言葉ですが、その意味合いは少し違うようです。

一般的な「リフォーム」は、老朽化して壊れたり汚れたりした部分を、新築の状態に戻すという意味合いで用いられているようです。

一方「リノベーション」は、時代の変化や多様化するライフスタイルに合わせ、既存物件のよさを活かした大規模な改良を行うことを言い、住宅の性能を新築時以上に向上させ、中古住宅に新たな価値を創造するという意味合いで用いられることが多いようです。

このように、両者の定義や違いは非常に曖昧なものであり、明確な定義があるわけではありません。

言葉の定義にこだわらず、リノベーション(もしくはリフォーム)をすることで何を実現したいのか、ということを検討することが大切なのかもしれません。

 

リノベーションのメリット・デメリット

自分の理想の住まいを実現させる方法として、リノベーションは本当に適切なのでしょうか? メリットとデメリットをきちんと理解し、確認しておく必要があります。

リノベーションのメリット

まずは、中古マンションのリノベーションを行う際のメリットについて見ていきましょう。

・住まいを自由にデザインできる
真っ先に挙げられるのは、自分の好みやライフスタイルに合った間取りや住まいを実現できるということでしょう。

既存のマンションでは、一般的に好まれやすいシンプルな内装がほとんどです。
しかしリノベーションを行えば、自分の好みやライフスタイルに合わせた住まいの表現が可能です。「大きな書斎が欲しい」「北欧風のナチュラルなリビングにしたい」など、世界にひとつしかない住まいを作り出すことができます。

・新築よりもコストを抑えることができる
立地や物件などにもよりますが、同じ条件の新築マンションを購入する場合の費用と比較すると、中古マンションを購入してからリノベーションを行う場合の費用の方が比較的安く押さえられると言われています。

中古マンションの価格や、こだわりをどこまで取り入れたいのかにもよりますが、新築よりも低価格で理想の住まいを手に入れることができるでしょう。

・物件の選択肢が増える
新築マンションの場合、必ずしも自分の希望するエリアで物件が見つかるとは限りません。特に人気の高い都心部では、希望する物件が見つからずに妥協してしまっている方もいるようです。

しかし、リノベーションを前提とした中古マンションであれば、新築よりも低予算かつ幅広い立地条件で探せるようになります。
人気のエリアではすでにマンションが建てられていることも多く、新築ではなかなか見つからない傾向にあります。しかし中古マンションも含めて検討すれば、希望するエリア内から条件を満たす物件を探し出せる可能性が高まるのです。駅近物件がひとつの好例でもあるでしょう。

 

リノベーションのデメリット

次に、デメリットを紹介していきます。リノベーションをお考えでしたら、デメリットも知っておきましょう。

・基礎や耐久性に不安がある場合も
中古マンションを購入する際は、築年数や状態に注意が必要です。

基本的に、リノベーションが行える場所は専有部分のみです。マンション本体の基礎等には手を加えることはできません。したがって、マンションの基礎や耐久性には注意が必要です。
特に、耐震基準の大幅な見直しがされた1981年6月以前に建てられたマンションは入念に確認しましょう。
耐震基準とは、建物が地震の震動に耐え得る能力を定めたもので、旧耐震基準と新耐震基準では内容が大きく異なります。1981年6月以前に建築確認を受けた建物は、新耐震基準を満たしていない可能性があるため、耐震性能を確認する必要があります。
もし、不安を感じるのなら専門家に見てもらうとよいでしょう。

・自分好みの空間にし過ぎてしまった場合、将来的な売却が難しい
リノベーション最大のメリットは、自分の好みやライフスタイルに合わせた住まいにできること。しかし、あまりに自分好みにし過ぎてしまうと、売却しようとしても買い手がなかなか見つからない可能性があります。
「自分の好きな空間を作り出せる」というメリットは、「他の人の好みには合わなくなる可能性がある」というデメリットにも成りうることを認識しておきましょう。

・施工費が想定よりも高くなってしまう場合がある
自分の好みを追求するあまり、仕様・設備の値段が上がってしまい、当初の予算を大幅に上回る見積もりが提示されることがあります。
また、追加工事の発生などで、見積りで提示された金額よりも高くなってしまうことがあります。
実際に壁や床を剥がしてからわかる補強が必要な箇所にかかる費用、工事内容の追加や変更にかかる費用などが例として考えられます。

追加料金の発生を防ぐために、見積書の内容をよく把握した上で、実際の施工に入る前に分からない点はしっかりと施工会社に確認しておきましょう。
また、費用は見積書で提示されたギリギリの金額ではなく、余裕をもった積み立てをしておくとよいでしょう。

 

リノベーションの費用

リノベーションを検討していると、費用に関しての不安や疑問が出てくるのではないでしょうか。
リノベーションの費用は、工事の内容や建物の大きさ、デザインや設備によってさまざまです。リノベーションそのものに価格が付いている訳ではないので、イメージしづらいですよね。

この章では、リノベーションの平均金額と価格帯別にどのような工事ができるのかを紹介していきます。

リノベーションの費用相場

平成27年度住宅リフォーム実例調査報告書によるマンションリフォーム契約金額の平均額図

この図は、平成27年度住宅リフォーム実例調査報告書による、マンションリフォーム契約金額の平均額です。こちらの報告書では、リフォームだけではなくリノベーションも含んで調査をしています。

この図によると、平均金額は504.3万円。リノベーションのみの平均金額だともう少し高額になり、600~1000万ほどであると考えられるでしょう。
リノベーション工事は、間取りを解体してスケルトン(コンクリートむき出し)の状態にする大規模な工事から、部屋の一部分のみの小規模な工事まであるため、費用は大きく変わります。
また、工事の内容だけでなく設備を交換する際には、設備の種類によりかかる金額は大幅に変動する可能性があります。自身の予算と照らし合わせて、どのようなリノベーションを行いたいのか、またこだわりたい部分はどこなのかを把握しましょう。

「予算の調整は難しい」「自分の行いたいリノベーションにどれくらいの費用がかかるのかわからない」という方は、プロに相談してみるとよいかもしれません。

 

なんとか予算内に収めたい! コストダウンする方法とは?

・複数社から見積もりを取る
同じ仕様や設備でも、会社によって金額が異なります。複数社から見積もりを取り、納得できる価格の会社と契約するとよいでしょう。
その際、費用の内訳が記載されている見積明細書が添えられているかどうか、確認を忘れてはいけません。費用に含まれる作業内容が明確でないまま契約してしまうと、のちのちトラブルの原因になりかねないからです。

見積もりを取るための説明にはかなりの時間と労力がかかり、むやみに多数の会社に依頼してしまうと、膨大な手間がかかってしまいます。それだけでなく、似たような見積もり結果が複数出てきた場合、結局どこがいいのかわからなくなった…という事態になりかねません。

見積もりを依頼する前に、会社の施工内容や事例を調べて、自分好みのリノベーションをしてくれそうな会社を選ぶようにしましょう。

・リノベーションの優先順位を明確にする
リノベーションの優先順位を明確にし、優先順位の低い工事は見直してコストダウンを図りましょう。予算内で満足度の高いリノベーションを行うには、そこに住む人たちのイメージをすり合わせることが大切です。

優先順位は、妥協できないところ、こだわりたいところを話し合いつつ決めるとよいでしょう。
例えば、来客時などで人目によくつく玄関まわり、リビングなどのグレードを上げ、寝室や浴室などのプライベート部分は標準仕様のままにする。逆にプライベートな空間は完全に自分好みにしたいから、寝室や浴室にはこだわりたいなども考えられます。

どこにどれだけ力を入れたいかは、人それぞれです。家族内でも意見が異なる可能性があるので、事前に意見をすり合しておきましょう。

・自分の予算に合わせられないか、相談をする
どのくらいの予算でのリノベーションを考えているのかを明確にしていても、自分たちで全て考えるのはなかなか難しいですよね。そんなときは、リノベーションのプロに相談することをお勧めします。選んだ会社の担当者に、安くするための方法や、どの部分の費用なら削減できるのか、尋ねてみるとよいでしょう。

また、効率のいい工法を提案してもらうのもひとつの手です。工事期間の短縮は仮住まいの家賃などのコストダウンにも繋がります。

参考記事:「仮住まい」って何?失敗しない選び方と条件別費用シミュレーション

激安施工会社の落とし穴

リノベーションの施工会社を選ぶときは、価格だけで選ばないことをお勧めします。
「安いから」という理由だけで施工会社を選んでしまうと、「仕上がりが雑だった」「住んだ後に不具合が起きた」などのトラブルに発展する可能性があるからです。

「エアコンの接続がしっかりされておらず、水が漏れてきてしまった」「下地処理を行わずに古い壁紙の上からクロスを貼ったので、表面が凸凹になってしまった」などのトラブルがよく見受けられます。

不具合が起きた結果、自己負担で修理を行って高額な費用が掛かってしまった…という事態になってしまうかもしれません。
価格だけでなく、実際の施工内容や実績などを確認して選ぶようにしましょう。

 

リノベーションの流れ

希望物件の相談、リサーチ→リノベーション会社を探す→物件の確定、購入(リノベーションプランを練る)→リノベーション工事→物件のお引渡し

中古マンションを購入し、リノベーションを行う場合、物件購入の段階でリノベーション会社を決めておくとよいでしょう。物件選びの段階から相談に乗ってもらえますし、物件購入後に依頼するよりも効率よく進めることができます。

・希望物件の相談、リサーチ
立地、周辺環境、予算など、自分が暮らしたい住まいの条件を整理しましょう。こだわりたい部分などの優先順位をつけておくと探しやすくなります。また、この時からリノベーション会社を見つけておくと、物件探しや資産計画のアドバイスを受けることができます。

・リノベーション会社を探す
自分のイメージに合ったリノベーション住宅を手掛けている会社を見つけましょう。リノベーション会社が決まった後、可能であれば物件も一緒に探してもらうとプランニングがスムーズに進みます。

・物件を探す
条件に合った物件を見つけ、見学しましょう。気に入った物件は何度も訪れることが大切です。このとき、表面的な仕上がりはもちろん、大規模修繕の実績や管理状態、周辺環境などもしっかりチェックしましょう。

・物件の確定、購入
購入物件が決まったら、手付金を支払い、売買契約を結びましょう。
購入決定と売買契約は、別途手続きをするケースが多く、1週間程度かかります。

・リノベーションプランを練る
物件購入と同時進行で、リノベーションプランを練りましょう。プランを練る上で大切なのは、家族の一人一人がどのような住まいに住みたいのか、またそのプランが実現可能なのかを考えることです。時間を掛けて、じっくり考えましょう。

・リノベーション工事
コンクリートむき出しのスケルトンと呼ばれる状態まで戻してリノベーション工事を行う場合、目安として

・物件のお引渡し
工事が終了して住宅が完成したら、いよいよ引き渡しを受けましょう。
入居後に故障などの不具合が起きた場合、アフターサービス制度の内容を確認のうえ、対応窓口に相談をしましょう。状況確認・点検をした後、保証の対象となる内容や設備であれば必要な修繕や交換を行います。

理想のリノベーションを実現する方法

では、理想のリノベーションを実現するためには、具体的にどのようなことを行えばよいのでしょうか。
リノベーションを成功させるうえで重要なのは、理想の住まいを作るための適切なプランニングと、それを実現してくれる会社選定です。

ここでは、プランニングをするときに整理したい3つのポイントと、失敗しない会社の選び方を具体的に説明していきます。

プランニングをするときに整理したい3つのポイント

リノベーションを行ううえで、最も頭を悩ませるのが「間取り」です。
長く同じ家に住まう間に、家族構成やライフスタイルに変化がないとは言い切れませんよね。今の状況だけではなく、5年後、10年後を想像した間取りを考えることが大切です。

リノベーションのプランニングでは、間取りや部屋のテイスト、動線や収納計画、設備の配置などを具体的に考えていきます。

少し難しそうに感じるかもしれませんが、下記3つのポイントを押さえれば、理想の間取りをプランニングできるでしょう。
考えが上手くまとまらない場合は、リノベーション会社に相談するのもひとつの手です。

・家族一人一人が理想の住まいを考える
リノベーション物件の間取りを考えるために大切なのは、自分がどのようなところに住みたいのかを考えることです。家族それぞれ意見を出し合いましょう。
家に求めるものを明確にし、そこから広がるイメージの中で必要なものを整理していき、

家族一人一人の理想の住まいを発表し意見をまとめたり、リビングやダイニングなど、部屋ごとに話し合いをしたりするのもよいでしょう。

・資金計画の検討
プランニングをするうえで避けて通れないのが、資金計画の問題です。頭金がどの程度で、住宅ローンはどの程度組めるのか、よく考えましょう。
予算の目安がついたら、物件購入に力をいれるのか、それともリノベーションにこだわりたいのか、予算配分を考えておきましょう。

・リノベーションの優先順位を考える
リノベーションにどこまで費用をかけられるのかが決まったら、優先順位を考えていきます。

予算以内に収まるのであれば考えなくて済む問題ですが、大抵は予算オーバーしてしまうものです。「リビングは家族全員が過ごすところなのでこだわりたい」「お客様を出迎える玄関には費用をかけておしゃれにしたい」など、最重要視するポイントを決めておくとよいでしょう。

失敗しない業者の選び方

よいリノベーション会社を選ぶために、その会社の得意なリノベーションタイプと自分の希望するリノベーションタイプが合致しているのかどうか、また、今までにどれくらいの施工実績があるのかを確認しましょう。

大切なのは、様々な点において「自分に合う会社かどうか」ということです。
デザイン・施工技術・費用・アフターサービス・事業規模など、さまざまな側面から、自分の理想とする住まいを実現する技術があるのか見極めましょう。

また、技術的な側面だけでなく、担当者の人柄や知識も費用や満足度を左右する要素です。リノベーションは、担当者と相談をしながら、二人三脚で進めていくプロジェクトです。しっかりと話を聞いてくれて、デメリットまできちんと教えてくれる担当者を選びましょう。

人間同士なので、相性もあるものです。担当者と波長が合わない場合は、会社に言って変更してもらうのもひとつの手です。

参考記事:【不動産会社の選び方ガイド】失敗しない不動産売却のために

 

最後に

中古マンションのリノベーションに関して説明してきましたが、リノベーションのイメージはできましたか?

「新築よりも低価格で理想の住まいが手に入る」というのは、とても魅力的ですよね。
とはいえ、理想の住まいを実現するための不安、悩みはそれぞれお持ちなのではないでしょうか。

コスモスイニシアでは、定期的にリノベーション物件の「モデルルームの見学会」や「マンションのリノベーション基礎セミナー」などを開催しております。

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