マンションを購入する際は、売買契約を結ぶ必要があります。締結した売買契約は簡単には解除できないため、内容をしっかりと確認し、納得のいく条件で結ぶことが重要です。

今回の記事では、マンションを購入する際の売買契約について以下の内容を解説します。

• 売買契約の概要
• 締結する際の注意点
• 売買契約を結ぶまでの流れ
• 契約時に必要な物
• 売買契約を解除できる条件

売買契約で後悔しないために重要なポイントを紹介しますので、ぜひ最後までお読みください。

1. 売買契約の概要

売買契約とは、物の取引を行う際に結ぶ約束です。売り手は財産権を引渡し、買い手はその代金を支払う必要があります。

マンションの取引に限らず、スーパーマーケットなどで商品を購入する際も、代金の引渡しによって契約が完了する簡単な売買契約が結ばれています。マンションの取引の場合は扱う金額が大きいため、売り手と買い手の口約束だけで売買契約を結ぶのは困難です。

そのため、マンションを取引する際はお互いの意思表示として契約書に内容を残し、両者が納得することで正式に売買契約が成立します。ただし、契約内容に不備があると大きなトラブルに発展するケースがあるため、入念な確認が必要です。

2. マンションの売買契約を結ぶ際の3つの注意点

マンションの売買契約書には、以下のように取引全般の内容が記載されています。

• 物件の詳細
• 契約解除の方法
• 代金の支払い方法
• 購入にまつわる費用（不動産会社への仲介手数料等）

売買契約を締結すると、確認不足を理由に解除を申し出ることは難しいため、入念にチェックすることが重要です。ここでは、マンションの売買契約における3つの注意点を解説します。

・締結はすべて自己責任

売り手と買い手の双方の合意があれば、基本的には自由に売買契約を結べます。取引する物や契約相手は双方で自由に決められますが、すべて自己責任で行う必要があります。

思い違いや不明瞭な部分がないよう、マンションの売買契約の内容は自身で十分に確認して締結することが重要です。

・一度締結すると簡単に解除できない

マンションの売買契約を締結すると、簡単には解除できないことに注意しましょう。契約書に押印した後に、自己都合で取り消しを求めることは難しいです。

マンションの売買契約は簡単に解除できないと理解したうえで、入念な確認や手続きを行いましょう。

・締結前に「重要事項説明」の確認が必要

「宅地建物取引業法」により、売主は不動産の売買契約を締結する前に重要事項を説明することが義務付けられています。重要事項説明は、宅地建物取引士の資格を有した不動産会社の担当者が行います。

売買契約締結の前に行われる重要事項説明は、本当にマンションを購入するかを判断する最終段階です。不明な点や疑問がある場合は、遠慮せずに不動産会社の担当者に質問しましょう。

入念にチェックすべき10項目

重要事項説明の内容には「登記簿に記載されている物件事項」や「取引条件に関係する事項」が含まれます。「登記簿に記載されている物件事項」は、不動産の所在地や面積に関する説明です。「取引条件に関係する事項」では、代金の支払い方法や契約解除に関して説明されます。

その他に、重要事項説明において入念に確認する必要があるのは、以下の10項目です。

1. 登記簿に記載されている事項と相違はないか
2. 抵当権など権利関係について
3. 購入代金以外の清算金など支払方法について
4. 契約の解除について
5. 違約金、損害賠償について
6. 手付金の保全措置がとられているか
7. 住宅ローンについての記載があるか
8. 契約不適合責任について
9. マンションの場合は共用部分、専有部分の詳細について
10. 管理費や修繕積立金などの負担金について

重要事項説明の内容を十分に理解し、マンションを売買するかの最終的な判断を行いましょう。

契約当日に説明されるケースに注意

重要事項説明書は、一度読むだけでは理解が難しいため、持ち帰ってじっくりと確認したいと考える方は多いでしょう。しかし、重要事項の説明は、マンションの売買契約の締結と同じ日に行うケースがあるため注意が必要です。

重要事項説明は、法律では「契約前に実施すること」と決められており、売買契約の直前でもよいとされています。重要事項説明の内容を十分に理解せずに売買契約を結ぶと、取引後にトラブルに発展する可能性があります。

トラブルを防ぐためには、納得できないことがあれば遠慮せずに質問する姿勢が重要です。契約当日の説明のみでは不安な方は「事前に重要事項説明書のコピーをもらえないか」「締結日とは別日にしてもらえるか」などを不動産会社へ問い合わせましょう。

3. マンションの売買契約を結ぶまでの流れ

理想のマンションを見つけて購入するためには、売買契約の締結までにさまざまな手順を踏む必要があります。売買契約を結ぶまでの基本的な流れは、以下のとおりです。

ここでは、マンションを購入するまでの具体的な手順について解説します。

・情報収集

理想のマンションを探すためには、情報収集が必要です。インターネットの物件情報サイトを閲覧したり、不動産会社に問い合わせたりする方法が挙げられます。

・物件の見学

気になるマンションが見つかったら、実際にオープンルームやマンションギャラリーへ訪問して見学しましょう。インターネットやチラシで物件を見るだけでは、把握できない点が数多くあります。

実際にマンションを見学することで、希望条件に合致するかの判断が可能です。

・購入申込書の提出

住みたいマンションが決まったら、購入申込書を作成します。購入申込書とは、買い手の希望を記載した書面です。

金額や引渡し時期の希望などを記載し、売り手へ提出して購入の意思を示します。このときは売り手に購入条件の申し入れをしている状態であり、売買契約は締結されていません。

・住宅ローンの事前審査

マンションを購入するには大きな金額が必要なため、住宅ローンを利用する方は多いでしょう。一般的には、購入申込書の提出によりお互いに売買する意向が決まれば、住宅ローンの事前審査を行います。

住宅ローンを組むためには事前審査を受ける必要があり、本審査は売買契約後に行われます。

・重要事項説明

売買契約を締結する前に、重要事項説明を受けましょう。重要事項説明では、物件の取引内容や金銭的な負担などについて書面を通して提示され、売買契約当日の締結直前に実施されることが一般的です。

詳しくはこちら：契約前に説明される「重要事項説明」とは？

・契約の締結

重要事項説明を受けた後は、売買契約の締結を行います。売買契約の締結は、マンションの購入における一連の流れの中でもっとも重要です。契約は簡単には解除できないため、十分に確認をして納得のいく契約を結びましょう。

・住宅ローンの申込み

売買契約を締結した後は、住宅ローンの本審査の申込みをします。本審査に通過すれば、住宅ローンの契約が可能です。

・決済・引渡

基本的には、住宅ローンの本審査に通過したら、売買契約の際に手付金として支払った金額を差し引いた「残代金」を決済します。残代金の決済は、買い手が利用する住宅ローンを取り扱っている金融機関で行われることが一般的です。

住宅ローンの融資金が決済当日に買い手の口座へ振り込まれ、そこから残代金が支払われます。決済が確認できれば、マンションの引渡しが可能です。

4. マンションの売買契約当日における5つの準備物

売買契約は重要な手続きだからこそ、当日に慌てることのないよう事前の準備が大切です。基本的には、不動産会社の担当者から「契約当日の準備物」について説明されます。契約当日に不備があると手続きがスムーズに行われないため、準備物について不明点があれば担当者に確認しましょう。

また、契約当日までに支払いが必要な費用があるため、売買契約の数日前までに余裕をもって用意するのがおすすめです。ここでは、売買契約の当日に必要な5つの準備物を紹介します。

・印紙代

契約書に貼る印紙は、不動産会社が準備することが一般的です。ただし、印紙代は買主の負担となるので、注意しましょう。

・印鑑

売買契約を結ぶ際は、書類への押印が必要です。一般的には実印が用いられますが、マンションの売買契約の場合は認印でも問題ありません。

ただし、住宅ローンを利用する場合には実印が必要です。いずれにしても、不動産会社からの指示に従うようにしましょう。

・身分証明書

売買契約を結ぶ際は、本人であることを確認できる書類が必要のため、以下のような身分証明書を準備しましょう。

• 運転免許証
• マイナンバーカード
• その他顔写真付きの身分証明書

代理人が契約を行う場合は、追加の書類が必要なケースがあるため、不動産会社へ確認しましょう。

・手付金

売買契約には、締結した証として手付金が必要です。手付金は「内金」や「着手金」と呼ばれることがあります。

必要な金額はマンションの価格によって異なるため、不動産会社に確認しましょう。手付金の目安額や内訳についての詳細は後述します。

・仲介手数料

不動産会社によって紹介されたマンションの売買契約では、仲介手数料が発生します。仲介手数料の支払い方法は「決済時に全額」であることが一般的です。

その他に「契約時と決済時にそれぞれ半分ずつ」と定めている不動産会社があります。仲介手数料の支払い時期や金額については、不動産会社へ確認しましょう。

5. マンションの売買契約時に支払う3種類の手付金

マンションの売買契約の際は、買い手から売り手に対し、購入代金の一部として「手付金」を支払います。手付金の額はマンションの価格に応じて異なりますが、目安は購入費用の5〜10％です。売買契約が締結された後、最終的に購入費用から手付金を差し引いた残代金を支払うことで決済が完了します。

売買契約における手付金には3種類あり、それぞれ意味合いが異なるため、内容を理解したうえで支払うことが大切です。ここでは、売買契約時に支払う3種類の手付金について解説します。

・解約手付

マンションの売買契約時に支払うのは、主に「解約手付」です。買い手の都合により売買契約を解除する場合、売り手に支払った手付金の返済は求めないことと定められています。

反対に、売り手の都合で契約解除に至った際は、手付金の2倍の金額を買い手へ返還しなければなりません。

・証約手付

「証約手付」とは、売買契約が成立したことを証明するための手付金です。売買契約を締結してから物件が引渡されるまでの間、売り手と買い手が合意していることを担保する役割があります。

・違約手付

契約違反（債務不履行）があった場合、没収されるお金を「違約手付」と言います。「買い手が残代金を支払わない」「売り手が期日までに引渡さない」など、売買契約書に記載された約束が守られていない場合の違約金です。

6. マンションの売買契約を解除できる7つのケース

マンションを購入する際の売買契約は、一度締結すると簡単には解除できません。しかし、特別な事情があれば契約を解除できる場合があります。

マンションの売買契約を解除できる代表的なケースは、以下の表のとおりです。

特約の利用	解除に関する特約が付いている契約の場合に取り消しできる方法
クーリング・オフの利用	不動産会社が売り手の場合、条件を満たすケースにおいて認められている解除方法
手付金の放棄	相手方が履行する前の段階にのみ、手付金を放棄することで解除できる方法
危険負担の適用	天災（地震、台風など）により取引を行う物件に大きな毀損があり、取引ができなくなった際に適用される解除方法
契約不適合責任の適用	取引する物件に重大な欠陥があった場合に適用できる解除方法
契約違反の場合	売り手または買い手のどちらかが、通常の取引ができないような違反をした際に解除できる方法
双方の合意	当事者同士の話し合いにより合意した場合に解除できる方法

ここでは、売買契約を結んだ後に解除できる7つのケースの詳細を解説します。

・特約の利用

解除できる特約が付いていれば、売買契約の取り消しが可能です。例えば「住宅ローン特約」では、売買契約後から解除期日までの間に、金融機関の審査に通らなかった場合は解除できます。

・クーリング・オフの利用

売り手が不動産会社の場合に限り、クーリング・オフによる契約解除が可能です。クーリング・オフによる解除を行うためには、以下のような条件を満たす必要があります。

• 宅地または建物の売買契約である
• 不動産会社の事務所以外で行った契約である
• 物件の引渡しが完了していない
• 代金の決済が終わっていない

ただし、購入者の自宅や勤務先などで締結されていても、買い手が不動産会社の事務所以外の場所を指定し、そこで結ばれた売買契約は解除できません。買い手の意志に関係なく、不動産会社の事務所以外で結ばれた売買契約であれば、クーリング・オフの対象です。

・手付金の放棄

売買契約の際に、買い手が支払う手付金を放棄することで解除できる方法です。また、売り手側の都合で契約を解除する場合は、手付金の2倍の額を買い手に支払う必要があります。

ただし、解除できるのは「履行に着手する前」と定められています。履行に着手する前とは「引渡しの前に所有権の移転登記を行った」「買い手が代金の準備をして売り手に譲渡を催告した」などのケースです。

・危険負担の適用

地震や台風で物件が大きく毀損するなど、取引ができなくなったときは売買契約の解除が可能です。ただし、危険負担による契約解除についての条項は変更されている場合があるため、重要事項説明書を確認しましょう。

・契約不適合責任の適用

契約不適合責任とは、締結後に物件の不具合や欠陥が見つかった場合、売り手が負担する取り決めです。基本的に、売り手は不動産の状態を事前に伝える義務があります。しかし、中には売り手の気づかない不具合や欠陥が隠れているケースがあります。

マンションに不具合や欠陥があれば、買い手が住む際に支障をきたすことがあるでしょう。そのため、重大な不具合や欠陥が見つかった場合、買い手は解除の申し出ができるよう定められています。

・契約違反の場合

売り手または買い手のどちらかが、通常の取引ができないような違反をしたときに契約を解除する方法です。一般的には、取引の金額に応じて違約金を支払うことが売買契約に明記されています。

・双方の合意

話し合いにより売り手と買い手の双方が合意した場合には、契約の解除が可能です。書面を交わす必要はありませんが、口約束ではトラブルに発展する可能性があるため「契約解除合意書」を作成することをおすすめします。

7. まとめ｜マンションの売買契約は内容を確認して締結しよう

マンションを購入するにあたって、売買契約は大切な手続きです。売買契約は簡単には解除できないため、内容をしっかりと確認して締結しましょう。

売買契約における重要事項は、締結する当日に説明されるケースが多いため、事前に書面のコピーをもらえるよう依頼することをおすすめします。売買契約当日の流れや解除方法については、事前にしっかりと把握しておき、疑問点があれば不動産会社に質問しましょう。

※2025年8月時点での情報です。
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