住まいを購入するにあたって、新築マンションと中古マンションのどちらを選ぶか迷っている方は多いのではないでしょうか。新築マンションと中古マンションでは、購入に必要な費用だけでなく、立地や周辺環境などの特徴が大きく異なります。

希望の条件に合う物件を探すためには、新築と中古のそれぞれの特徴を理解したうえで選択することが大切です。​​今回の記事では、新築マンションと中古マンションの特徴について以下の内容を解説します。

• 新築マンションと中古マンションの生活面における違い
• 必要なコストの比較
• 物件選択の際に着目すべきポイント

理想のマンションを見つけるコツを紹介しますので、ぜひ最後までお読みください。

1. 新築マンションの3つのメリット

新築マンションには、性能の高い最新の設備があったり税制優遇があったりと、数多くの魅力的なポイントがあります。ここでは代表的なメリットを3つ紹介します。

・最新の設備がある

断熱性や耐震性など、住宅の性能に関わる要素は年々進化しています。たとえ数年の築年数の違いであっても、新築マンションを購入した方が性能が高くなる可能性があります。近年では、以下のような装備が標準仕様となっている物件も珍しくありません。

• ビルトイン浄水器
• 静音シンク
• 食器洗い乾燥機
• 浴室暖房乾燥機
• 手洗いカウンター付きトイレ

中古マンションでもリフォームで取り付けできますが、別途費用がかかるうえ、施工会社とのやり取りや工事中の生活制限（キッチンや浴室を使えない期間があるなど）も発生します。高性能な設備が標準仕様として付いていることで、初めから快適な暮らしをスタートさせられるのは、新築マンションの大きなメリットと言えるでしょう。

また新築マンションの場合、すべてが新品の状態であるため、大きな修繕や交換は当面不要となります。一方で中古マンションの場合はすぐにエアコンや給湯器の交換が必要になるケースもあります。新築マンションは初期費用が高くても、長い目で考えると安心感のある選択となるでしょう。

・税制優遇を受けやすい

新築マンション購入には、住宅ローン控除や固定資産税などに関して手厚い税制優遇措置があります。これらの税制優遇は中古マンションであっても受けられますが、多くのケースで新築マンションの方が手厚いです。

新築マンションの購入は、単に「新しい物件に住める」というだけでなく「経済的にも有利になる」というメリットも享受できます。新築マンションの購入を検討する際には、自分がどの優遇制度を利用できるのかを事前に確認し、上手に活用することが大切です。

・マンションの維持にかかる費用が安い

新築マンションは耐久性に優れた最新の建築資材や工法を用いて建てられているため、すぐに修繕をする必要がありません。購入費用は高くなりますが、修繕費などの長期的な費用を考えると、コストパフォーマンスが悪いとは言えないでしょう。

将来の維持費まで含めて考えると、新築マンションは「高い買い物」ではなく「安心と快適を長く得られる投資」として価値のある選択肢です。

2. 新築マンションの3つのデメリット

魅力の多い新築マンションですが、一方で価格の高さやエリアなどがネックになるケースも少なくありません。ここでは代表的なデメリットを3つ紹介します。

・価格が高い

価格が高ければ、住宅ローンの借入額も大きくなり、中古マンションの購入に比べて毎月の返済額が増えます。長期にわたって支払い続ける住宅ローンだからこそ、月々の返済額や総返済額は無視できません。

新築マンションの価格が高い理由の1つは、建物がすべて新品であり、断熱性・耐震性・省エネ性などの住宅性能が最新で優れている点にあります。しかしそれ以外に「新築プレミアム」と呼ばれる価格上乗せの要素も大きく影響しています。「新築プレミアム」とは「新築」というブランドや希少性が評価されるため、同等の立地や間取りでも中古マンションより10〜20％程度高い価格で販売される傾向があることです。また、保証やアフターサービスなども「新築プレミアム」の要素です。

また、中古マンションの価格は市場の需要と供給で決定しますが、新築マンションの場合は、モデルルーム設営費や広告費などを建築費に上乗せした価格が設定されます。そのほかに、新築マンションの場合は、引き渡し時に中古マンションではかからない修繕積立基金や管理組合準備金などが必要です。新築マンションの購入を検討する際は「なぜ高いのか」「その費用に見合う価値があるのか」をよく理解しておくことが大切です。

・希望の物件には住めない可能性がある

どの都市でも、駅近など人気エリアにはすでに建物が建っています。新しく建築されるマンションの件数はかなり少なく、限りがあります。特に都市部では、土地そのものが限られているため、新たにマンションを建築できる場所はごくわずかです。結果として、好立地で新築マンションが供給されるケースは非常に少なく、分譲される物件数も限られることになります。

また、新築マンションは抽選販売や先着順のケースが多いので、人気の住戸（角部屋・南向き・高層階）はすぐに埋まってしまいます。希望する新築マンションの条件が明確な場合は、販売開始前から情報収集をしっかり行い、早めの行動を心がけることが重要です。

・資産価値が下がりやすい

新築マンションは一度人が住めば、その瞬間から「中古」となるので、市場価値が大きく変化します。一般的にマンションは1年で約2％ずつ価値が下落していきますが、新築から中古になることによる価値下落は約20％に及ぶとも言われ、その影響は大きいです。

利便性の高い立地にある物件やブランド力のある物件であれば、将来的な市場価値の下落をある程度抑えられる場合もあります。しかし、基本的に新築マンションの資産価値は下がりやすいということは、理解しておく必要があるでしょう。

3. 中古マンションの3つのメリット

新築マンションと比較すると、中古マンションは物件価格や初期費用の安さなどが強みです。ここでは中古マンションの主なメリットを3つ解説します。

・価格が安い

中古マンションの大きな魅力の1つは、やはり新築マンションに比べて価格が安く抑えられる点にあります。同じエリア・同じ広さの物件であっても、中古であれば数百万円単位で価格差があることも珍しくありません。

中古マンションは経年劣化している場合もありますが、リフォームやリノベーションで自分好みにアップデートすれば、新築マンションと同じように快適な空間を作れます。中古マンションの購入は、リフォームや資金計画と組み合わせることで、コストパフォーマンスに優れた理想の住まいを手に入れる選択肢の1つです。

・初期費用を抑えられる

中古マンションの場合、不動産取得税や登録免許税などを計算するための物件の評価額（固定資産税評価額）が低いことも多く、税負担を抑えられる傾向にあります。購入時にかかる諸費用の総額が低くなりやすいため、自己資金に余裕がない人でも検討が可能です

また、中古マンションにリノベーションやリフォームを施して販売している物件の場合、モデルルーム用に用意された家具がそのまま使えることもあります。そういった物件を選べば、引っ越し後すぐに生活を始められるうえ、家具購入費用も抑えられるなど、コスト面でも利便性の面でも大きなメリットとなります。

このように、中古マンションの購入は税負担や初期投資を最小限に抑えつつ、すぐに暮らしをスタートできる選択肢として、多くの人にとって現実的かつ魅力的な手段となっています。

・購入前に管理状況が分かる

中古マンションでは、その建物がこれまでどのように管理されてきたかによって、今後の住み心地や資産価値が大きく左右されます。外壁や屋上にひび割れが発生しているのに長期間放置されていたり、共用部の清掃が不十分だったりする物件は、建物全体の劣化が進みやすいです。結果として、建物の寿命が縮まってしまう場合があります。

中古マンションの大きなメリットは、こうした管理状況を購入前に確かめられる点です。たとえば、エントランスやエレベーターなどの共用部が清潔に保たれているかなどをチェックできます。管理が行き届いたマンションは居住者同士の意識も高く、治安や住環境が良いケースが多いです。

また、中古マンションは物件の現況を把握できるのはもちろん、数年後の変化も予測しやすいです。過去の修繕履歴、将来的な修繕の計画などが明らかになっていることが多いため「将来どのような費用がかかるのか」「いつどんな修繕が予定されているのか」を事前に把握できます。長期的な見通しを持ったうえで購入判断ができるのは、中古マンションならではの大きな安心材料と言えるでしょう。

4. 中古マンションの3つのデメリット

安さが魅力の中古マンションですが、一方で設備が古かったり住宅ローンを組めなかったりと注意すべき点も存在します。ここでは代表的なデメリットを3つ説明します。中古マンションのご購入をご検討の際は、デメリットも必ず頭に入れておきましょう。

・設備が古い

新品の新築マンションと比較すると設備の故障の可能性が高くなるため、修繕コストがかさむ傾向にあります。もちろん、購入時にリフォームやリノベーションを行い、最新の設備への交換は可能です。ただし、構造や配管の関係で後から追加が難しい設備もあります。具体的な後付けの難しい設備の例は以下のとおりです。

• 床暖房
• ビルトイン食器洗い乾燥機
• 太陽光発電システム

「本当はあの設備を付けたかったのにできないことが購入後に分かった」という事態を防ぐためにも「何が後付けできて何ができないのか」を事前にしっかり確認しておきましょう。

・住宅ローンを組めないケースがある

住宅ローンの審査では、主に申込者の年収や勤続年数などの属性がチェックされますが、そのほかに物件の担保価値も重要な審査項目です。住宅ローンを組む場合、金融機関は物件に抵当権を設定し、万が一返済が滞った場合には売却して残債を回収します。

そのため、築年数があまりにも古いと物件の市場価値が低下しやすく、住宅ローンの審査が厳しくなる可能性が高まります。

・耐震性能が劣る場合がある

1981年6月に建築物の耐震基準が見直され、それ以降に建築確認を取得したマンションは基本的に「新耐震基準」をクリアした設計です。新耐震基準では、震度6〜7程度の大地震でも倒壊・崩壊しないことを想定した構造計算が求められるため、耐震性能は旧耐震基準に比べて格段に向上しています。

しかし実際には、マンションの安全性は新旧や耐震基準だけでは判断できません。管理状態や建築後の耐震補強の有無などによっても建物の性能は違ってくるためです。

中古マンションを購入する際は、新築時の耐震基準だけでなく、マンションの修繕の履歴や計画をしっかり確認する必要があります。こうした情報は、重要事項調査報告書や長期修繕計画書などで入手できるため、契約前に必ずチェックしておくと安心です。

5. 新築と中古物件にかかる4つのコストを比較

新築マンションと中古マンションでは、どちらのコストが安いかは一概には言えません。住宅を購入する場合、物件自体の費用だけでなく、将来的にさまざまなお金がかかります。住宅を購入するにあたって、新築マンションと中古マンションのそれぞれで必要なコストは以下の表のとおりです。

		新築マンション	中古マンション
金 銭 面	物件価格	比較的高い	比較的安い
		–	築1〜2年の物件であれば新築の価格より10〜20%安い
	消費税	課税対象	売主が個人で居住用として利用していた物件を売却する場合は非課税 （それ以外の場合は課税対象となる場合がある。一般的には個人が売主の場合が多い）
	仲介手数料	かからない場合がある	あり (買取再販物件の場合はかからない)
	リフォーム・リノベーション費用	必要なし	場合によっては必要
		–	300〜1,500万円程度
	建物の修繕費用	かかる	かかる
		–	資金計画が十分になされていない問題物件に注意 高い修繕請求や一時金の支払いを要求される場合がある
	固定資産税の軽減	あり	なし
		期間 （マンションなどの3階建以上の耐火・準耐火建築物：5年、それ以外：3年）	–
	登録免許税の軽減	固定資産税評価額 × 0.15%	固定資産税評価額 × 0.3%
		※注1,4	※注2,4
	不動産取得税の軽減	固定資産税評価額から1,200万円が控除	控除額は築年数による
		※注3	–
	契約不適合責任	10年間	不動産会社が売主の場合は2年 個人が売主の場合はそれより短い

※注1. 特定認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の新築マンション等に係る登録免許税の税率は、令和9年3月31日までの措置として0.1％に軽減されます。
※注2. 買取再販住宅の取得に係る登録免許税の税率は、令和9年3月31日までの措置として、0.1％に軽減されます。
※注3. 令和8年3月31日までに取得する認定長期優良住宅では、不動産取得税の控除額が1,300万円に増額されます。
※注4. 自己の住宅として使用することが要件です。

中には新築マンションのみ・中古マンションのみにかかる費用や、年々変化するコストなどがあるため、比較するのは難しいでしょう。ここでは、新築マンションと中古マンションにかかるコストの詳細を解説します。

・購入時の費用

物件を購入する際にかかるコストは、新築マンションと中古マンションで大きく異なります。建物の新しさだけでなく、物件を探す方法やエリアによっても費用は異なるため、コストに影響する要素を理解したうえで選択しましょう。

住宅の価格

一般的に、同じ住居で比較した場合、物件価格は新築より中古の方が安くなります。中古マンションが安くなる主な理由は、経年による価値の下落です。

築1〜2年程度の中古マンションであれば、新築マンションでの価格より10〜20%安く購入できると言われています。ただし、都心部などでは中古マンションの人気が高騰しており、新築マンションと同等の価格で取引されている事例があります。

消費税

物件を購入する際は、商品やサービスを買う場合と同様に消費税が課されます。ただし、住宅の価格のうち、土地代には消費税はかかりません。

消費税が課されるのは、建物自体の価格に対してのみです。また、個人が物件の売主である場合は課税の対象とならない場合が多いため、多くの中古マンションでは消費税は不要です。

仲介手数料

仲介手数料とは、物件が不動産会社によって取引された場合に、業者に支払う費用です。物件を売買する際は不動産会社に依頼するケースが多く、仲介手数料が発生します。ただし、新築マンションを購入する際の仲介手数料は不要な場合があるため、必ず確認しましょう。

物件を売却する際の仲介手数料は、一般的に以下の速算法を用いて算出します。

仲介手数料 ＝ 売買価格 × 3% + 6万円

例えば、家を3,000万円で買った場合、仲介手数料は96万円です。（消費税相当額は別途かかります。）物件価格が高額になるほど、仲介手数料も上がります。

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・リフォームやリノベーションの費用

中古マンションは新築よりも安く購入できますが、住居の傷み具合によってはリフォームやリノベーションが必要な場合があります。リフォームとは、老朽化した部分を新築の状態に戻すことです。中古マンションでは特に水回りが老朽化していることが多く、リフォームを必要とする可能性があります。

リノベーションとは、既存の建物に大規模な工事を施すことです。リフォームが「機能回復」であるのに対し、新築の時よりも機能や使い勝手をよくするリノベーションでは「物件価値の向上」の効果が期待できます。

また「2024年度住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査報告書」によると、リフォーム実施者の約3割が実際にリフォームにかかった費用について「予算を上回った」と回答しています。

リノベーションはリフォームに比べて工事が大掛かりになるため、さらに費用がかかるケースがあります。中古マンションを購入してリフォームやリノベーションを行う場合は、新築マンションの価格より高くなることがあるため注意が必要です。

中古マンションを購入する際には、住居の内外を確認し、必要な工事や費用を想定することでスムーズに資金計画を立てられるでしょう。実施したいリフォームやリノベーションにかかる費用が不明な方は、プロに相談することをおすすめします。

・修繕積立金

マンションでは、新築か中古かに関わらず、約10〜15年の間隔で大規模な修繕工事を行います。メンテナンスのための貯蓄として、毎月の修繕積立金の支払いが必要です。

多くのマンションでは、新築マンションの販売時には修繕積立金額を安く設定し、段階的に上げることを想定しています。そのため、新築マンションよりも中古マンションの方が、修繕積立金は高いケースが多いです。

また中古マンションの場合、修繕積立金の貯蓄が不十分であったり、定期的なメンテナンスが行われていなかったりなどの問題には注意が必要です。問題のある中古マンションでは、入居して早々に修繕積立金が増額されるケースや、急にメンテナンスの一時金の支払いを求められる場合があります。

中古マンションを購入する場合、修繕積立金に関しては事前に管理組合へ確認しましょう。

・税制優遇

物件を購入する際の諸経費の中には、さまざまな税金が含まれています。不動産の購入時にかかる税金には優遇措置が設けられており、中古マンションよりも新築マンションへの支援の方が手厚いことが多いです。

ここでは、新築マンションと中古マンションにおける税制優遇の内容を解説します。

固定資産税の軽減

「固定資産税」とは、土地や家屋を所有している方が毎年納める税金です。固定資産税の金額は、土地や家屋などの課税標準（3年毎に見直される固定資産税評価額を基に算出された金額）に1.4%をかけて算出します。

床面積が50㎡以上280㎡以下の場合、1戸あたり120㎡相当分までを限度として、建物分の固定資産税を半分に下げる減額措置があります。減額措置の適用期間は、マンションなどの3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年度分、それ以外は3年度分です。

ただし、中古マンションには固定資産税の減額措置は適用されません。なお、認定長期優良住宅の場合は減額される期間が異なるため、詳細は「東京都主税局のホームページ」を確認しましょう。

登録免許税の軽減

購入した住居の引渡しと同時に、登記の申請を行う必要があり、その際に「登録免許税」がかかります。登録免許税は、以下のような手続きに課される税金です。

• 新築マンション購入による建物所有権の保存登記
• 土地や建物の売買による所有権の移転登記
• 贈与や相続による所有権の移転登記
• 住宅ローンの借り入れによる抵当権の設定登記

例えば、床面積50㎡以上のマンションを想定すると、新築マンションの購入時には所有権の保存登記料として「固定資産評価額×0.15%」が課されます。中古マンションの購入時には、所有権の移転登記料として「固定資産評価額×0.3%」が必要です。新築の登録免許税は、中古より軽減されていると分かります。

ただし、この軽減措置が適用されるのは令和9年3月31日までです。本来は、新築マンションの所有権の保存登記料として0.4%、中古マンションの所有権の移転登記料として2.0%が課されます。

※注1. 特定認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の新築マンション等に係る登録免許税の税率は、令和9年3月31日までの措置として0.1％に軽減されます。
※注2. 買取再販住宅の取得に係る登録免許税の税率は、令和9年3月31日までの措置として0.1％に軽減されます。
※注3. 自己の住宅として使用することが要件です。
※注4. 登記費用には、登録免許税の他に司法書士等への報酬が必要です。

詳細：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁タックスアンサー

不動産取得税の軽減

「不動産取得税」は、物件を取得した全ての方に課される税金です。課税対象となるのは、以下のような方法で取得した不動産です。

• 土地や家屋の購入
• 交換
• 贈与
• 家屋の建築（新築・増築・改築）

個人の住宅の場合、不動産取得税は土地・家屋ともに軽減措置が適用できます。家屋における不動産取得税は、以下の式で算出が可能です。

家屋（住宅）の不動産取得税額 =（建物評価額 － 控除額）× 3%
（※令和9年3月31日までの適用）

ただし、不動産取得税の控除額は、新築マンションと中古マンションで異なります。新築マンションの場合、床面積が50〜240㎡であれば、控除額は1,200万円です。（ただし、認定長期優良住宅の新築マンションであり、令和8年3月31日までに取得した場合の控除額は1,300万円）

また、新築マンションの建物評価額は、物件価格の60%程度と言われていますので、そうすると物件価格が2,000万円以下の新築マンションにおける不動産取得税は0円であり、2,000万円以上の場合のみ課税されることになります。

中古マンションでは、床面積が50〜240㎡であり、新耐震基準に適合している場合にのみ一定額の控除の適用が可能です。不動産取得税の軽減についての詳細は「東京主税局のホームページ」を確認しましょう。

住宅ローン控除

住宅ローン控除は借入から13年間（新築マンションの場合）、住宅ローン年末残高の0.7%分、所得税と住民税から控除を受けられるという制度です。たとえば、年末時点でローン残高が3,000万円あれば、その年の所得税・住民税から最大21万円が控除される計算になります。

なお、2024年1月以降に建築確認を受けた新築マンションについては、原則として住宅ローン減税を受けられるのは省エネ基準に適合した住宅など一定の認定住宅等に限られます。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、売買された物件が、契約内容（種類、品質、数量）に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任です。引渡し時には知り得なかった建物の問題が発覚した際、売主に対して物件の補修や損害賠償を請求できます。売主が責任を負う欠陥の例としては「雨漏り」「主要柱へのシロアリ被害」などが挙げられます。

新築マンションの場合、契約不適合責任の期間は10年間です。中古マンションでは、不動産会社が売主の場合にのみ、契約不適合責任の期間は2年以上と規定されています。一方で、売主が個人の場合は法的な規定はなく、責任期間を2〜3ヶ月程度と短く設定されているケースがあります。

6. 新築マンション・中古マンションがそれぞれおすすめな人

新築マンションがおすすめな人と中古マンションがおすすめな人は、主に設備や費用に関する考え方で変わってきます。ここではチェックポイントをまとめたので、自分が新築マンションと中古マンションのどちらの購入に向いているか、ぜひ確認してみてください。

・新築マンションがおすすめな人

新築マンションがおすすめな人は、以下のとおりです。

誰も住んだことがない内装も設備も新しい住まいで暮らしたい
共用設備や住宅設備が充実しているほうがいい
資金計画に余裕がある

新築マンションは快適な住環境を手に入れられる反面、費用面の負担は大きくなります。そのため、価格よりも住みやすさや最新仕様を重視する人におすすめします。

・中古マンションがおすすめな人

中古マンションがおすすめな人は、以下のとおりです。

• 築年数の古さは気にならない
• 購入費用を安く抑えたい
• リフォームやリノベーションで自分の好みの空間にしたい

中古マンションは価格の安さや立地の選択肢の広さ、リフォームによる自由度の高さが魅力です。築年数や外観の古さよりも、費用や立地を優先する人に特におすすめします。

7. まとめ｜新築と中古物件の特徴を考慮して自分に合った住まいを選ぼう

新築と中古物件は、生活面における特徴や必要なコストがそれぞれ異なります。新築は、セキュリティや耐震性の面で安心して暮らしやすいことが魅力です。中古物件は間取りの自由度が高く、リノベーションにより理想の空間を実現しやすいでしょう。

物件価格は、新築よりも中古の方が安いことが一般的です。ただし、将来的に必要な出費や税制優遇による控除額は異なり、新築の方がコストを抑えられる可能性があります。

また、新築と中古物件では、選択肢の多いエリアや周辺環境の特徴が異なります。それぞれの特徴を考慮して、心地よく暮らせる住まいを選択しましょう。

コスモスイニシアでは、新築だけではなく、中古やリノベーション物件も取り揃えています。エリアやこだわりから希望する物件を探せるため、さまざまな条件や間取りの中から自分にピッタリの住まいを見つけてください。

税理士法人タクトコンサルティング監修

※2025年11月時点での情報です。
※記事内で使用している写真、図等はイメージです。