今回の記事では、不動産を売却した際の確定申告について以下の内容を解説します。

• 不動産売却における利益とは
• 利益や損失が出た際の確定申告の必要性
• 不動産売却における確定申告で活用できる特例

大幅な減税が期待できる特例を紹介しますので、ぜひ最後までお読みください。

1. 不動産売却における利益の概要

不動産を買ったときよりも高い価格で売れた場合は、利益を得たことになります。逆に、売却価格の方が購入時よりも安い場合は、損失が出たと言えるでしょう。

不動産を売却した際の利益は「譲渡所得」と呼ばれます。譲渡所得は「譲渡価額（家を売った金額）」から「取得費（家を買った金額）」と「譲渡費用（仲介手数料などの家の売却にかかった諸費用）」を差し引いた金額です。

不動産を売却した場合、譲渡所得に対して「譲渡所得税及び住民税」が課されます。

2. 不動産の売却によって確定申告が必須かは異なる

不動産売却の利益の有無により、確定申告が義務づけられているかは異なります。ここでは、利益を得た場合と損失が出たときの2つのケースにおいて、確定申告に関する対応方法を解説します。

・利益を得た場合、申告が必要

不動産を売却して利益を得た場合は、譲渡所得に対して税金が課されるため確定申告が必要です。利益が発生したにもかかわらず確定申告を怠ると、ペナルティの税金を課されるリスクがあるため注意しましょう。

また、一定の条件を満たす場合は特例が適用され、税額が軽減されたり、ゼロになったりするケースがあります。「売った家がマイホームだった」「相続した家屋が空き家だった」などの状況であれば、特例が適用される可能性は高いです。

不動産売却の利益は大きく、それに伴って税金も高額になるため、特例が受けられるかは必ず確認しましょう。不動産売却で利益を得たときの特例については後述します。

・損失が出た場合、申告は任意

不動産の売却で損失が出た場合は課税されないため、確定申告をする義務はありません。ただし、その場合でも確定申告をすることで特例が適用されて所得税の還付を受けられるケースがあります。

例えばマイホームを売却して損失が出た場合、一定の要件を満たせばマイナス分の「損益通算」や「繰越控除」ができます。損益通算や繰越控除は、給与から天引きされていた税金の一部が、損失分の補填として戻ってくる仕組みです。

確定申告をしなければ特例は適用されないため、少しでも損失を取り戻したい方は忘れずに申告しましょう。

3. 不動産売却時の確定申告における特例

ここでは、不動産の売却に伴う確定申告で活用できる特例を紹介します。大幅に減税できたり損失を取り戻したりできる特例があるため、状況に応じて活用しましょう。

・利益を得た場合の特例

不動産の売却で利益を得たときに使える代表的な特例は、以下のとおりです。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 居住用財産売却による軽減税率の特例
• 居住用財産の買換え特例

特例が適用されると、譲渡所得から最大3,000万円が控除されるなどの大幅な減税が期待できます。

・損失が出た場合の特例

以下のような状態でマイホームを売却して損失が出た場合は、マイナス分の「損益通算」や「繰越控除」ができる特例を適用することができます。

参照：

国税庁｜住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

国税庁｜マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

不動産売却時の税金や特例については、以下の関連記事で解説していますのでぜひご覧ください。

4. まとめ｜不動産を売却したら利益の有無にかかわらず確定申告の必要性を検討すると安心

不動産の売却によって利益を得た場合、譲渡所得に対して税金が課されるため確定申告が必要です。譲渡所得は高額になることが多く、それに伴って税金も上がります。状況によっては大幅に控除される特例を適用できるため、条件に当てはまるかを確認しましょう。

不動産売却で損失が出た際は、確定申告は必須ではありません。ただし、損失分を補填できる特例を利用する場合は、確定申告をする必要があります。

マイホームを手放す際は、売却以外にさまざまな手続きが必要です。確定申告はもちろん、住み替えの際には「仮住まいの用意」や「新しい住宅ローンの確認」など、やるべきことが多く、手が回らない方は多いでしょう。

コスモスイニシアでは、不動産の売却から住み替えまで一括したサポートが可能です。「理想の暮らし」を実現するお手伝いをいたしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

税理士法人タクトコンサルティング監修

※2025年６月時点の情報です。
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