「家や土地を売って利益が出た場合、確定申告をしなければならない」と知っていますか？

売却した不動産が、買ったときよりも高く売れた場合、確定申告をして所得税と住民税を納める必要があります。
逆に、買ったときより安く売れてしまった場合は、税金がかからないので確定申告の義務はありません。ただし、特定の条件に当てはまれば所得税の還付を受けられるため、該当する場合は確定申告した方がお得だといえます。

この記事では、確定申告が必要となる条件をご紹介します。また、確定申告をすることによって受けられる、税額を低くしたり損失を取り戻したりできる特例も併せてお伝えします。

これから家を売る予定がある人は、じっくり目を通してみてくださいね。

目次

　家を売ったら確定申告を！　するべき理由と得られるメリット

　家を売って利益が出た場合｜サラリーマンでも確定申告が必須！

　家を売って損失が出た場合｜損益通算のために確定申告がオススメ！

家を売ったら確定申告を！　するべき理由と得られるメリット

冒頭で述べたように、買ったときよりも高く家が売れた場合は、その利益に対して「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。
一方、損失が出てしまった場合は、課税されないため確定申告の義務はありません。しかし、特定の条件を満たせば、所得税の還付が受けられるので確定申告をした方がよいといえます。

【check】

・利益が出た場合：確定申告の義務がある
・損失が出た場合：確定申告の義務はないが、することでメリットが得られる場合がある

それぞれの場合について、詳しく説明していきましょう。

家を売って利益が出た場合｜サラリーマンでも確定申告が必須！

買ったときよりも高い金額で家が売れたとき、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。

この利益のことを、「譲渡所得」と呼びます。
譲渡所得とは、譲渡価額（家を売った金額）から、取得費（家を買った金額）と譲渡費用（仲介手数料など、家の売却にかかった諸費用）を差し引いたもののことです。

譲渡所得がプラスだと、「家を売って利益を得た」ことになり、サラリーマンでも確定申告が必須となります。
ただし、「売った家がマイホームだった」「相続した家屋が空き家だった」などの条件を満たす場合、特例が適用されて、税額が減ったりゼロになったりする可能性があります。不動産売却にかかる税金は意外と高額なので、特例が受けられるかどうかは必ず確認しておきましょう。

不動産の売却で利益を得たときに使える代表的な特例は、下記の通りです。

　・居住用財産の3,000万円特別控除

　・居住用財産売却による軽減税率の特例

　・居住用財産の買換え特例

これらの特例が適用されると、譲渡所得から最大3,000万円が控除されるなど、大きな減税が受けられます。

詳細は、下記事の「税額が軽減される代表的な特例」を読んでみてくださいね。

おすすめ記事：不動産売却の税金、こんなに高いの？！　税金対策したい人のための基礎知識

※2020年3月時点の情報です。

家を売って損失が出た場合｜損益通算のために確定申告がオススメ！

売った家が買ったときよりも安くなってしまった場合は、そもそも課税されないため、確定申告の義務はありません。

ただし、売却した不動産がマイホームであれば、確定申告することによって特例が適用され、所得税の還付を受けられる可能性があります。

詳しくはこちら：

住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁

マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁

「譲渡損失を損益通算できる、繰越控除できる」というと難しいですが、確定申告をすると普段給与から天引きされている税金の一部が戻ってくるということです。

確定申告しなければこの特例は適用されないので、少しでも損を取り戻したい、という人は忘れずに確定申告するようにしましょう。

マイホームの売却は、売って終わりというものではありません。確定申告はもちろん、住み替えの際は、仮住まいの有無、新しい住宅ローンの確認など、やるべきことはたくさんあります。コスモスイニシアでは、売却も住み替えもすべて一括し、全力でサポート。あなたの「理想の暮らし」を実現するお手伝いをいたします。

税理士法人タクトコンサルティング監修