マンションを探している方のうち、予算内で理想的な間取りの家を見つけるのは難しいと感じる人は多いでしょう。中古マンションをリノベーションすれば、新築を購入するよりも比較的安価に理想の住まいを実現できます。

今回の記事では、中古マンションのリノベーションについて以下の内容を解説します。

• リノベーションとは
• リノベーションとリフォームの違い
• 改装した中古マンションの実例
• リノベーションのメリット・デメリット
• 費用の相場とコストを抑える方法
• リノベーションの具体的な流れ
• 実施にあたって重要なポイント

リノベーションで理想の住まいを手に入れる具体的な方法を紹介しますので、ぜひ最後までお読みください。

1. リノベーションの概要

近年では、中古マンションを購入し、自分の好みに合わせてリノベーションを行う方が増えています。リノベーションとは、中古住宅を全面的に改装して新しい価値を創造することです。

新築マンションの建設は、土地の不足などが原因で年々難しくなっています。また、人口の減少に伴う空き家の増加が問題視されています。空き家を有効活用するために、改装された中古マンションを販売する会社が増加し、リノベーションが広く認知されるようになったのです。

2. リノベーションとリフォームの違い

リノベーションと似た言葉として挙げられるのが「リフォーム」です。どちらも住宅の改築や改装を意味する言葉ですが、意味合いはやや異なります。

リフォームは、住宅の改築や模様替えなどをして「作り直す」という意味を持つ言葉です。老朽化して壊れたり汚れたりした箇所を、新築の状態に戻すことを指します。

一方でリノベーションは、大規模な改装を行い、中古住宅の性能を新築時以上に向上させ「新しい価値を創造する」という意味合いを持ちます。既存物件のよさを活かすように改装を行い、時代の変化や多様化するライフスタイルに合わせた住まいを実現できることが魅力です。

ただし、それぞれの言葉の違いは曖昧であり、明確な定義はありません。言葉の定義にこだわらず、リノベーションもしくはリフォームをすることで実現したい住まいを明確にすることが大切です。

3. リノベーションを実施した中古マンションの実例

ここでは、実際にリノベーションを行った中古マンションの施工例を2つ紹介します。ご家族の希望をもとにリノベーションをしたマンションを挙げていますので、理想の住まいをイメージする際の参考にしましょう。

・洋服好きのための家

洋服が好きなご家族の希望にもとづいた、豪華なドレスルームがポイントの物件です。新築マンションであれば、これほど大きなドレスルームを見つけるのは難しいですが、リノベーションを実施することでご自身のこだわりや趣味を反映した住まいづくりが可能です。

例えば、自分の服の丈に合わせて、ハンガーパイプの位置をオーダーしたり引き出しの高さを調節したりすることで、使いやすさが格段に向上します。照明を自然光に近い明るさにすれば、外出前のコーディネート確認にも便利です。湿度調整機能を取り入れることや壁一面を鏡にするなど、機能性を兼ね備えた理想的なドレスルームも実現できます。

※紹介した事例は平成27年12月に撮影された物件で、いずれも販売済みです。

・面積以上に広々と見える家

実際の面積以上に広く見えるよう工夫を凝らした物件です。ダイニングテーブル自体を収納して片づけられるような仕組みにすることで、食事の時間以外はリビングやダイニングを広々と使うことができます。

柱や梁によってできるデッドスペースも、書斎や収納コーナーとして活用することができます。また、白を基調としたインテリアで統一することで、光の反射により部屋全体が明るくなり、実際以上の解放感が得られます。広さや間取りに制約があるマンションでも、おしゃれで居心地の良い空間へと生まれ変わります。

※紹介した事例は平成27年12月に撮影された物件で、いずれも販売済みです。

4. 中古マンションをおしゃれにリノベーションするコツ5選

中古マンションをリノベーションで理想の住まいにするには、デザイン性と機能性の両立が大切です。ここでは、快適さを保ちつつおしゃれに仕上げるための工夫を5つ紹介します。

・コンセプトやテイストを決めて空間に統一感を持たせる

理想の空間を作るためには、プランニング段階で空間のイメージを固めておくことが大切です。事前にテイストを固めることで、そのスタイルと合わない壁紙や家具を選択肢から外せるため、自然に統一感が生まれます。リノベーションでよく選ばれるインテリアのテイストは、以下のようなものがあります。

インテリアスタイル	特徴
ナチュラル	木や自然素材を活かした優しい雰囲気、親しみやすい
北欧	シンプルで温かみがある
モダン	直線的で洗練された都会的なイメージ
和モダン	畳や障子など和の要素と現代的な家具、落ち着いている
インダストリアル	工業的な素材と無骨なデザイン、クール
アメリカン	カラフルで自由な雰囲気
ヴィンテージ	アンティーク調や歴史を感じさせる

これらをベースに色調や素材、照明に一貫性があると、おしゃれな空間が無理なく実現します。

・床材や壁素材にこだわる

空間の雰囲気づくりには、床と壁の素材選びも重要です。無垢材の床は自然な温かみがあり、アクセントウォールは空間に個性や立体感を与えます。壁の仕上げとして塗装や珪藻土、タイルなどをゾーンごとに使い分けるのも効果的。ベースがシンプルでも、奥行きのあるおしゃれな空間に仕上がります。

デザインだけでなく住み心地の良さも叶えたいのであれば、以下のような機能性を備えた壁紙を選ぶのもポイントです。

• 消臭機能付き
• 防汚・撥水
• 調湿・吸放湿
• 抗ウイルス・抗菌
• マグネット対応

塗り壁やタイルなどの壁材よりも壁紙の方が材料費や施工費が安価なため、コストを抑えたい場合にはおすすめです。

・採光や照明で立体感を演出する

自然光の採り入れ方や照明の使い方でも、空間の印象は大きく変化します。例えば廊下や隣室との間に室内窓を設ければ、北側など暗くなりがちな部屋にも光を届けられます。また、反射性に優れた壁やフロ－リングを選ぶことで、より明るい印象を演出できるでしょう。

一方で夜は照明の選び方がポイントになります。シーリングライトに間接照明やスポットライトを組み合わせることで、光と影のコントラストが生まれ立体感や柔らかさを表現できます。足元や壁際を照らすライトを加えると、柔らかく落ち着いた雰囲気も演出できるでしょう。

照度差を意識するだけで、空間は格段におしゃれに見えるようになります。くつろげる空間づくりのために、照明計画も意識してみてください。

・見せる収納と隠す収納をバランスよく取りいれる

収納の配置や種類を工夫すれば、スタイリッシュに機能性も追求できます。オープンシェルフなどの見せる収納には、お気に入りの雑貨やグリーンを並べてインテリアとして楽しみ、扉付き収納では生活感のあるアイテムを隠すとより一層効果的です。余白を意識しつつ、場所や動線に合わせて「見せる」「隠す」を使い分けるのがポイントです。

収納のタイプ	工夫の例
見せる収納	・オープンシェルフにバッグや靴をディスプレイ ・ガラス扉付きキャビネットにコレクションを飾る ・アクセサリー専用トレーでショップ風にレイアウト
隠す収納	・生活感のあるものは扉付き収納や引き出しに収納 ・隠したい場所をロールスクリーンで目隠し ・収納力のあるクローゼットに衣類を集約し、衣替え作業をなくす

リノベーションなら、ライフスタイルや好みに合わせて収納を自由に設計できます。洋服や本、趣味のアイテムなどを見せる収納と隠す収納でバランスよく配置すれば、機能性とデザイン性を兼ね備えた空間が実現します。

・間取りを見直して広さと快適さを両立させる

リノベーションで開放感と住みやすさを両立するには、ただ壁を取り払うのではなく「回遊動線」（家の中をぐるりと移動できる動線）や「ゾーニング」（空間を用途ごとに分ける）を意識した設計がおすすめです。また、家族の人数によっても工夫したいポイントは異なります。

ファミリー向け

家族が快適に過ごすには、生活動線の工夫が欠かせません。ダイニング・キッチン・リビングを回遊できる間取りなら料理中も子どもの様子を見守れ、会話も自然に生まれるでしょう。

収納を通路に組み込むことや勉強コーナーをリビングに設けるなど、成長に合わせた柔軟な使い分けも可能です。木材やアクセントカラーを取り入れると、温かみのあるおしゃれな空間を演出できます。

2人暮らし向け

2人暮らしでは、プライベートを尊重しながら一緒に過ごせる空間づくりが重要です。リビング・ダイニング・キッチンを一体化すれば、くつろぎの時間を共有できます。一画にワークスペースや趣味のコーナーを区切れば、程よい距離感を置くのも可能です。

隠す収納で生活感を抑え、間接照明や見せる収納を組み合わせれば、シンプルさの中にもセンスが光るおしゃれな住まいになります。

5. 中古マンションをリノベーションする3つのメリット

中古マンションを理想の住まいに改装するためには、リノベーションの特徴を理解したうえで計画を立てることが大切です。ここでは、中古マンションのリノベーションにおける3つのメリットを紹介します。

・住まいを自由にデザインできる

既存のマンションは、幅広い方に好まれるように、内装はシンプルに仕上げられていることが多いです。しかし、リノベーションを行えば、自分の好みやライフスタイルに合わせた住まいを実現できます。
「大きな書斎が欲しい」「北欧風のナチュラルなリビングにしたい」など、希望に沿った住まいを作り出せることが魅力です。

・新築よりもコストを抑えられる

一般的に、物件の条件が同じであれば、新築を購入するよりも中古マンションを買ってリノベーションを行う方が費用は安くなります。実際にかかる費用は、物件価格やリノベーションの内容によりますが、新築よりもコストを抑えて理想の住まいを手に入れやすいでしょう。

・物件の選択肢が増える

新築マンションの場合、必ずしも自分の希望するエリアで物件が見つかるとは限りません。特に人気の高い都心部では、希望する条件の物件が見つからずに妥協する方は多いです。

人気のエリアにはすでに住宅が建てられていることが多いため、中古マンションであれば好立地の物件を見つけやすいでしょう。リノベーションを前提とした中古マンションを検討することにより、希望の立地条件を満たす物件を探し出せます。

6. 中古マンションをリノベーションする3つのデメリット

中古マンションのリノベーションをする際、建物自体の古さや資産価値の面については注意が必要です。代表的な3つのデメリットを理解したうえで、リノベーションを行うかを検討しましょう。

・建物の基礎や耐久性に注意が必要

中古マンションを購入する際は、建物自体の築年数や状態に注意が必要です。基本的にリノベーションが行える場所は専有部分のみであり、マンション本体の基礎には手を加えられません。

そのため、マンションの基礎や耐久性を事前にチェックすることが重要です。特に、耐震基準の大幅な見直しがされた1981年6月以前に建てられたマンションは、入念に確認しましょう。耐震基準とは、建物が地震の震動に耐える能力における規定です。旧耐震基準と新耐震基準では、内容が大きく異なります。

1981年6月以前に建築確認を受けた建物は、新耐震基準を満たしていない可能性があるため、耐震性能をチェックする必要があります。検討しているマンションの耐震性が不安な方は、専門家に診断を依頼するのがおすすめです。

・自分好みに改装し過ぎると将来的な売却が難しい

リノベーションで自分好みに改装し過ぎると、将来的に売却する際に買い手を見つけづらい可能性があります。例えば、ビビッドな色合いの壁紙や特殊な素材を多用した内装、一般的ではない間取りへの変更などは、購入希望者にとって必ずしも魅力的に映るとは限りません。

「自分の好きな空間を作り出せる」というメリットは「他者の好みには合わなくなる可能性がある」というデメリットになることを認識しましょう。将来的に売却しやすくするためには、ベースとなる部分はシンプルで汎用性のあるデザインにまとめるのがおすすめです。

好みを反映する箇所は、家具やカーテン、照明と言った可変性のあるインテリアで調整するのが良いでしょう。自分らしい空間を楽しみながら、将来の資産価値を意識して計画することが大切です。

・施工費が想定よりも高くなる場合がある

自分の好みを追求するあまり、仕様や設備の値段が上がり、当初の予算を大幅に上回ることがあります。また、追加工事の発生などで、見積もりで提示された金額よりも高くなるケースには注意が必要です。

追加費用が発生する例としては「実際に壁や床を剥がしてから補強工事が必要と判断された場合」「施工内容の追加や変更にコストがかかるケース」などが挙げられます。追加料金の発生を防ぐためには、見積書の内容を十分に把握することが大切です。

疑問点があれば、工事が始まる前に施工会社へ確認しましょう。また、リノベーションの費用は、見積書で提示された金額よりも余裕をもって用意することをおすすめします。

7. 中古マンションのリノベーションにかかる費用とコストを抑える方法3選

中古マンションのフルリノベーションにかかる費用は、1㎡あたり約15～20万円が相場です。例えば60㎡のマンションでは900～1,200万円程度が目安となります。一方で実際にリフォームを行った人の平均費用は約434万円との調査結果があり、工事の規模や範囲によって大きく変動します。ここでは、費用を抑えつつ満足度を高めるための工夫を4つ紹介します。

参考：2024年度 住宅リフォームに関する消費者（検討者実施者）実態調査報告書（一般社団法人住宅リフォーム推進協議会）

・複数社から見積もりを取る

複数社から見積もりを取ることで相場価格を把握でき、不当に高い見積もりや不要な工事を避けやすくなります。また、複数社の提案から素材や仕様の違いが比較しやすくなり、自分に合ったプランを選びやすくなる点もメリットです。見積もり対応の丁寧さや説明の分かりやすさなどから、信頼できる業者・担当者を選びやすくなります。

見積もりは3～5社に依頼し、全ての業者に同じ条件で具体的な要望を伝えると比較がしやすいです。内容を確認する際は「一式」の表記が多すぎないか、保証や追加費用の記載があるかを確認しましょう。同じ価格でも、対応の丁寧さやアフターフォローの有無なども業者選びの基準となります。

・改装の優先順位を明確にする

リノベーションを実施したい場所や取り入れたい設備が複数ある場合は、優先順位を明確にすることが大切です。優先順位の低いリノベーションは見直しを行い、コストダウンを図りましょう。

例えば、来客時に見られやすい「玄関」「リビング」などはグレードを上げ、プライベートな空間の「寝室」「浴室」は標準仕様のままにする方法があります。また、プライベートな空間を自分好みにするため、寝室や浴室にこだわるケースがあるでしょう。

リノベーションの優先順位は「妥協できないポイント」「こだわりたい箇所」を家族で話し合って決めるのがおすすめです。家族で事前に意見をすり合わせ、予算内で満足度の高いリノベーションを実現しましょう。

・既存の構造や設備を活用する

予算内でのリノベーションが難しい場合は、可能な限り既存の構造や配管を活かす方法があります。間取りを大きく変更せず配管や壁をそのまま使用することで、解体・再施工にかかるコストを削減できます。手間や人件費が節約できると、工期短縮にもつながります。必要な箇所だけピンポイントでアップデートすることで、不要な作業を省きつつ効率的にデザイン性の向上や機能改善が期待できます。

8. 中古マンションをリノベーションする手順7ステップ

中古マンションを購入してリノベーションを行う場合は、以下のような流れで進めます。

物件の見学よりも前に、リノベーションを依頼する会社を決めるのがおすすめです。物件選びの段階から相談に乗ってもらえるため、リノベーションをスムーズに進められます。

・希望物件の相談、リサーチ

「立地」「周辺環境」「予算」など、自分たちが暮らしたい住まいの条件を整理しましょう。こだわりたい部分が複数ある場合は、優先順位をつけることで探しやすくなります。

・施工会社を探す

複数の施工会社を比較検討し、理想とする住まいのイメージと近いリノベーション実績のある業者を見つけましょう。また、選んだリノベーション会社に物件探しや資産計画のサポートを依頼できれば、スムーズにプランニングが可能です。

・物件を探す

希望する条件に合った中古マンションを見つけたら、実際に見学しましょう。見学時には、表面的な仕上がりだけでなく「大規模修繕の実績」「管理状態」「周辺環境」などをチェックすることが大切です。

気に入った物件は何度も訪れ、マンションの状態を入念に確認しましょう。

・物件の確定、購入

購入する中古マンションが決まったら、手付金を支払って売買契約を結びましょう。購入の決定と売買契約の締結は、別の日に手続きをするケースが多く、1週間程度かかるのが一般的です。

・プランを練る

中古マンションの購入と同時進行で、リノベーションのプランを練りましょう。プランを練る際は、家族それぞれが理想とする住まいを明確にし、実現が可能かを検討することが大切です。

・工事の実施

床の張り替えや設備の交換など、小規模なリノベーションにかかる期間は1日〜1週間程度です。コンクリートがむき出しの「スケルトン」と呼ばれる状態まで戻す大規模なリノベーションを行う場合は、2〜3ヶ月ほどかかります。

リノベーションの内容によって工事期間は大きく異なるため、依頼する会社に確認しましょう。

・物件の引渡し

工事が終了して住宅が完成したら、引渡しを受けます。入居後に設備の故障などの不具合が起きた場合は、アフターサービスの内容を確認のうえ、窓口に相談しましょう。

状況確認・点検をした後、保証の対象となる内容や設備であれば、修繕工事や機器の交換が行われます。

9. 中古マンションのリノベーションを進める際に確認したい5つのポイント

リノベーションで理想の住まいを実現させるために重要なのは「適切なプランニング」と「依頼する会社の選定」です。ここでは、プランニング時に確認すべき項目と、依頼する会社の選び方について解説します。

・家族それぞれの希望

リノベーションのプランニングにおいて大切なのは、自分たちがどのような家に住みたいのかを明確にすることです。家族一人ひとりが住まいに希望する条件を出し合い、意見をまとめましょう。

家族の希望条件を整理するには、リビングやダイニングなど、部屋ごとの意見をまとめる方法があります。住まいに求める条件を明確にし、リノベーションの完成イメージを膨らませましょう。

・資金計画

リノベーションのプランニングをする際に重要なのが、資金計画です。中古マンションを購入するときの頭金や住宅ローンの金額を考慮し、住まいにかけられる予算を算出します。

費用の概算ができたら、物件購入とリノベーションの予算配分を考えましょう。

・条件の優先順位

リノベーションにかけられる費用が決まったら、改装したい内容の優先順位を考えます。予算内であれば優先順位決めは不要ですが、かけられる費用をオーバーするケースは多いでしょう。

予算内で理想の住まいを実現するためには、リノベーションで重視したい箇所や設備を決めることが大切です。

・希望の工事ができる構造であるか

中古マンションのリノベーションを検討している場合は、まず建物の構造を確認しましょう。特にリビングを広くするなど間取りを大きく変える場合は「ラーメン構造」か「壁式構造」かで自由度が変わります。

ラーメン構造は柱と梁で建物を支えるため、間仕切り壁の撤去や移動が可能で比較的自由な間取り変更が可能です。一方で壁式構造は壁自体が建物を支えるため、撤去不可の壁が多く大空間を作りづらく間取り変更には制限があります。

また水回りの移動には配管の位置や床の構造が関わるため、リノベーションを検討する段階で構造的な制限を把握しておくと良いでしょう。

・相性のよい施工会社を選ぶ

リノベーションで理想の住まいを実現するためには、依頼する会社の選定が重要です。施工会社が得意とする改装と、希望するリノベーションのタイプが合致するかをチェックしましょう。

各社の得意とするリノベーションは、過去の施工実績を確認することで判断できます。自分たちの理想とする住まいを実現する技術がある会社かを見極めるには、以下のようにさまざまな面を確認しましょう。

• デザイン
• 施工技術
• 費用
• アフターサービス
• 事業規模

また、技術的な面だけでなく、担当者の人柄や知識も満足度を左右する要素です。真摯に相談に乗ることはもちろん、メリットだけでなくデメリットも教えてくれる担当者を選びましょう。担当者との相性が悪いと感じた場合は、会社に相談すれば変更してもらえる場合があります。

詳しくはこちら：リノベーションの品質を守るマイスターがいます

10. まとめ｜中古マンションをリノベーションしておしゃれな住まいを実現しよう

中古マンションのリノベーションは、新築購入に比べてコストを抑えながら洗練された空間を実現できる楽しさがあります。間取りや素材の選び方で、自分らしいおしゃれな雰囲気と機能性を両立できる点も魅力です。

プランニングの際は、家族それぞれのライフスタイルや要望を整理し、憧れの空間を現実に落とし込みましょう。予算内でリノベーションを行うためには、改装したい内容の優先順位を明確にし、複数社から見積もりを取ることがポイントです。

リノベーションの内容や予算の調整でお悩みの方は、プロに相談するのがおすすめです。イニシアラウンジ三田では、コンセプトルームを常設しておりいつでもご見学いただけます。実際に完成された空間に立つことで、色合いや素材の質感を肌で感じられます。物件探しからリノベーションの事例・予算など、理想の暮らしを具体的に描きたい方はお気軽にご相談ください。

【公式】コスモスイニシアのオーダーリノベーション｜中古マンションのリノベーション・リフォーム工事なら【INITIA＆Renovation】

※2025年9月時点での情報です。
※記事内で使用している写真、図等はイメージです。