「住宅ローンが残っているけど住み替えできるの？」「二重ローンって危険じゃないの？」

このように、住宅ローンが残っている状態での住み替えにおいて、不安を感じる方は多いでしょう。実は住み替えを実現した方の多くは、住宅ローンの残債がある状態からスタートしており「ローンが残っているから無理」と諦める必要はありません。

二重ローンが発生するケースや各ローンの正しい知識、適切な資金計画があれば、安全に住み替えを実現できます。そこでこの記事では、住み替えローンについて以下の内容を詳しく解説します。

• 住み替えで利用できる3つのローンの種類
• 二重ローンのメリット・デメリットと利用条件
• 住み替えローンのメリット・デメリットと利用条件
• 住み替えで失敗しないための7つの注意点
• 住み替えローンに関するよくある質問

住み替えを成功させるためのポイントを理解できる内容ですので、ぜひ最後までお読みください。

1. 住宅ローンが残っていても家の住み替えは可能

住み替える人の多数は、住宅ローン残債がある状態から住み替えを実現しています。しかし基本的に、ローンが完済できておらず、抵当権がついたままの家は売却できません。

▼抵当権とは？
「万が一ローンが払えなくなった場合に備え、家や土地をその借金の担保として確保しておくためのもの」です。簡単にいえば「お金を返せない場合は、代わりに家や土地を金融機関がもらいますよ」という契約であり、住宅ローンの場合、ほぼ間違いなく家や土地に設定されています。

すなわち、「売り主側の抵当権が残ったままの家を買う」ということは、買い手にしてみれば「自分がローンを完済しても、売り主がローンを完済できなければ、家を取り上げられる可能性がある」ということです。

「ローンを完済しても自分のものにならない家」であれば、誰も欲しいとは思わないでしょう。そのため、住み替えを実現するには抵当権を外す必要があり、ローン残債と売却金・貯蓄の関係によって取るべき方法が変わります。

2. 【残債の有無別】家の住み替えで利用できる3つのローン

「売却金＋貯蓄」と「ローン残債」のどちらが大きいかによって、使えるローンは異なります。ここでは「残債がない（残債を一括返済できる）場合」と「残債がある場合」に分けて使用できるローンを解説するので、ぜひ確認してみてください。

【残債を一括返済できる場合】住宅ローンを利用

以下3つの場合、住み替えの新居の購入において、一般的な住宅ローンを組めます。

1. すでに住宅ローンを完済している
2. 貯蓄で住宅ローン残債を一括返済できる
3. 売却金額＋貯蓄でローン残債を一括返済できる

この場合、住み替えだからといって特に制約はないので今の家を買ったときと同じように、よくシミュレーションしてローンを組むことが大切です。ただし、今の家を買ったときよりも年齢を重ねていることを踏まえて、返済期間には気を付けましょう。

あまりに返済期間が長すぎると、仕事をリタイアした後もローン返済が続くことになります。定年を迎える年齢までに完済できるよう、計画を立てるのがおすすめです。

【残債がある場合①】二重ローン（ダブルローン）を利用

ローン残債があるとき、別の住宅を買いたい場合に「二重ローン」という選択肢があります。「二重ローン」とは、その名のとおり今までの家と新しい家のローンを二重に組むことです。

家を売ったお金でローン残債を返済できることを前提に、新居の購入を先行させる場合に検討するケースが多いです。二重ローンは月々の返済金額が2倍近くに跳ね上がるだけでなく、金融機関の審査も厳しくなる傾向にあるため、住み替えを検討する方の多くが「できれば避けたい」と考えるローン形式の一つです。

【残債がある場合②】住み替えローン（買い替えローン）を利用

ローン残債があるうえに、売却査定と貯蓄の金額を合わせても一括返済できない、という場合は「住み替えローン」を利用して住み替えることになります。住み替えローンとは、住宅の売却と購入を同時に行う人向けの住宅ローンで、家を売ったお金では返しきれない残債を、新しい家の代金に上乗せして借りられます。

たとえば、「500万円のローン残債があり、3,000万円の新居を購入する」ときに住み替えローンを使うのであれば「500万円＋3,000万円」が借入額です。住み替えローンの融資で、今の家の住宅ローン残債は一括返済されるため、抵当権が外れて家を売れるようになります。

3. 家の住み替えで「二重ローン」を利用するメリット・デメリット・条件

現在の住宅ローンを返済しながら、新居の住宅ローンも組む二重ローンには、住み替えを円滑に進めるうえでメリットがある一方でリスクも伴います。ここでは、二重ローンのメリット・デメリット、そして利用するための条件について詳しく解説します。

・二重ローンのメリット

二重ローンを利用する主なメリットは、以下の3つです。

• 自由なタイミングで売買できる
• 仮住まいの費用を削減できる
• 空き家として売り出せる

二重ローンを組むことで、前の自宅の売却を待たずに新居を購入できるため、売りと買いのタイミングを合わせる必要がありません。これにより、住み替えを急ぐあまり安く売却することなく、希望する条件で売却活動を進められます。

また、売り先行で住み替えを行う場合、前の自宅の売却から新居購入までにタイムラグが生じるので、新居が見つかるまでは仮住まいが必要です。しかし、二重ローンを利用して新居を先に購入し引っ越しを行えば、仮住まいの費用を削減できます。

新居に引っ越した後は、空き家の状態で前の自宅を売り出せます。空き家であれば購入希望者、所有者ともにストレスなく内覧ができ、じっくり時間をかけて検討してもらえるため、より良い条件で売却できる可能性が高まるでしょう。

・二重ローンのデメリット

二重ローンを利用する主なデメリットは、以下の3つです。

• 返済負担が増加する
• 融資の審査が厳しくなる
• 前の自宅を賃貸に出せない

既存の住宅ローンと新居の住宅ローンの2本立てになるため、毎月の返済額は単純に倍増することが考えられます。そのため家計を大きく圧迫するリスクとなり、予想以上に売却期間が長引いた場合に、生活が苦しくなる可能性もあります。

また、二重ローンは通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなるため、十分な返済能力がなければ審査に通らない可能性が高いでしょう。さらに、前の自宅を売り出してから売却できるまでの間、第三者へ貸し出して賃料収入を得たいと考える人もいますが、二重ローンでは、原則として賃貸に出せません。なぜなら、住宅ローンはあくまでも「本人が住むために所有する住宅の取得費用」に対して融資するものだからです。

・二重ローンを利用するための条件

二重ローンを利用するための主な条件は、以下の3つです。

• 金融機関から許可を得る
• 返済能力を証明できる
• 完済時の年齢条件をクリアしている

本来、住宅ローンは借りる本人が居住するための物件に対して融資されるローンであるため、原則として一人一軒分しか借りられません。そのため、二重ローンを組む場合は、金融機関から特別に許可を得る必要があります。

なお、審査基準で大切なポイントは「返済比率」です。通常、返済負担率は年収の30％ほどとされていますが、二重ローンの場合、単純に返済額が倍近くになるためクリアするには十分な年収が必要です。

さらに、住宅ローンの完済時年齢が70～80歳以下であることが条件となります。二重ローンを組む際もこの条件は適用されるため、現在の年齢と借入期間を考慮し、完済時年齢が基準内であるかを確認する必要があります。

4. 家の住み替えで「住み替えローン」を利用するメリット・デメリット・条件

住み替えローンでは、売却金額で既存のローンを完済できない場合でも、新居の購入費用と合わせて借り入れられるため、住み替えの選択肢を広げられます。ここでは、住み替えローンのメリット・デメリットと、利用するための条件について解説します。

・住み替えローンのメリット

住み替えローンを利用する主なメリットは、以下の2つです。

• 二重ローンの負担を抱える必要がない
• まとまった資金を残しておける

二重ローンでは、既存の住宅ローンと新居の住宅ローンを同時に返済するため、家計を圧迫する結果にもなりかねません。一方で住み替えローンを利用すると、現在のローンの返済と合わせて新居購入の費用も1つの金融機関で借り入れられるため、二重のローンを組む必要がありません。

また、1つの金融機関で借り入れることにより毎月の返済額を調整でき、家計への負担も抑えられます。住み替えローンは、現在の住宅ローンの残債を新居の購入資金に上乗せして借り入れるため、手元にまとまった自己資金を残しておけます。これにより引っ越し費用や新居のリフォーム費用、家具家電の購入など、住み替えに伴うあらゆる出費に対応できる可能性が高いです。

・住み替えローンのデメリット

住み替えローンを利用する主なデメリットは、以下の2つです。

• 審査が厳しい
• 売却と購入のタイミングを合わせるのが難しい

住み替えローンを組むということは、残債が残ったまま新しい住宅の購入金額を借り入れることになります。そのため、金融機関としても担保となる新しい住宅以上の金額を融資するため、通常の住宅ローン審査よりも返済能力を厳しくチェックされる可能性が高いです。

また住み替えローンでは、前の家の売却と新規に購入する家の決済を同じ日にする必要があります。これは、旧居の売却代金で既存の住宅ローンを完済し、同時に新居の住宅ローンを開始する必要があるためです。できるだけスムーズに手続きが進むよう、買い手が付きやすい相場価格を把握しておき、その額を目安に新しく購入する家を探すようにするなどの工夫が必要です。

・住み替えローンを利用するための条件

住み替えローンを利用するための条件として、以下のような内容があげられます。（※金融機関によって条件設定が異なるため、あくまでも一例です）

• 購入する住み替え先の家が自ら居住するための家である
• 現在住んでいる家の住宅ローンが残っており、売却代金と自己資金を合わせても完済が難しい状況である
• 現在住んでいる家の売却と住み替え先の家の購入手続きを同時並行で行える
• 年収に対する返済負担率が基準内である
• 年齢条件を満たしている　など

これらの条件を満たしているか、事前に金融機関に相談して確認することが重要です。

5. 家の住み替えで二重ローンを利用する際の5つの注意点

家の住み替えで二重ローンを利用する際の注意点は、以下の5つです。

• 「査定金額」と「実際の売却金額」の違いに気をつける
• 家が売却できない期間が続いても返済を続けられるかをシミュレーションしておく
• 住み替えローンでは「買い替え特約」をつけてもらう
• 返済期間を安易に延ばさないようにする
• 返済できない金額を借り入れない 

ひとつずつ、詳細をみていきましょう。

・「査定金額」と「実際の売却金額」の違いに気をつける

「ローンを完済している場合」や「貯蓄で残債を一括返済できる場合」は問題ないのですが、「売却金額＋貯蓄で残債を一括返済しようと思っている場合」は、ひとつ注意すべき点があります。それは、「査定金額と実際の売却金額は、必ずしも同一ではない」ということです。

「実際の売却金額＋貯蓄＞ローン残債」の場合はローン残債を間違いなく返済できますが、「査定金額＋貯蓄＞ローン残債」の場合は返済しきれない可能性があります。

不確かな側面のある「査定金額」ではなく「実際の売却金額」を基にきちんと資金計画を立てたい場合は、「新居の購入」よりも「家の売却」を優先することをおすすめします。

住み替えには、家を売ってから新居を買う「売り先行型」のパターンと、新居を買ってから家を売る「買い先行型」のパターンがあります。売り先行型で実際の売却金額を確定させれば、ローン残債を支払えるかどうかも明確になり、資金計画をきちんと立てられるからです。

ローン残債があり、貯蓄で一括返済できない場合は、仲介業者に「家を売ったお金でローン残債を一括返済したい」旨を伝えましょう。きちんと資金計画が立てられるサービスやプランを提案してくれるはずです

 

・家が売却できない期間が続いても返済を続けられるかをシミュレーションしておく

審査が厳しく負担も重い二重ローンを組むときに気を付けたいことは、「家が売れない期間が長引いても、返済を続けられるのか？」という点です。
ローン残債を一括返済できるまで、二重ローンは続きます。

すぐに家が売れれば数カ月程度で済みますが、なかなか売れなければ二重の期間は長引いてしまうのです。「一時的なこと」と考えて安易に二重ローンを組んでしまうと、期間が長引くほどに負担が大きくなってしまいます。

家が売れる時期は、家を買ってくれる人が現れるかどうかにかかっているため、売り手はがコントロールできません。長引いてもきちんと返済できる額なのか、入念にシミュレーションしておきましょう。

・住み替えローンでは「買い替え特約」をつけてもらう

住み替えローンでは、いま住んでいる家のローン残債を「家を売ったお金」と「住み替えローンで借りたお金」で一括返済します。そのため「住み替えローンを融資してもらう日」と「家を売ってローン残債を一括返済する日」を一致させなければなりません。

しかし、家が売れるタイミングは売り主がコントロールできませんし、買い手が現れて家が売れなければ、新居が決まったとしても、住み替えローンを借りることはできません。この事態を避けるために、住み替えローンの利用を考えているときは、「買い替え特約」を付けて新居を買うのも1つの方法です。

▼買い替え特約とは？
「期限内に今住んでいる家が売れなければ、新居購入の契約を白紙に戻せる」という特約のことです。ペナルティなしで契約を解除できるので、新居の売り主側には不利な内容ですが、買い主にとっては便利な特約です。売り主が個人の場合は断られることもありますが、不動産会社であれば付けてくれることが多いでしょう。

・返済期間を安易に延ばさないようにする

住み替えでローンを借りる場合は、返済期間を安易に延ばさないようにしましょう。国土交通省の調査によると、住み替えという2度目のマイホーム購入を行う年齢は、50代以上が多くなっています（※）。

初めて家を買う年齢が30代～40代メインなので、そこから10年～20年程度経ってから住み替えを実行していることがわかります。初めて住宅ローンを組んだときと同じ感覚で30年ローンなどを組んでしまうと、老後の生活に支障が出る可能性があります。多くの人が定年を迎える65歳までに完済できるよう、返済期間を延ばしすぎない計画を立てることをおすすめします。

（※）国土交通省｜令和２年度 住 宅 市 場 動 向 調 査 報 告 書（P.36）

・返済できない金額を借り入れない

当然ではありますが、返済できない金額を借りないようにしましょう。金融機関が融資してくれる金額の上限が、返済できる金額の上限であるとは限りません。

「返済できるかどうか」という判断の目安の一つとして、今組んでいる住宅ローンの月々の返済額が挙げられます。今の家を買った時点と比較して大幅に世帯年収が増加しているなら、月々の返済額が多少上がったとしても影響は少ないかもしれません。しかし、あまり変化がないのであれば、現在の返済額を大幅に超えるようなローンを組むのは危険です。

「子どもの進学」「親との同居」などの可能性も考慮に入れて、本当に返済できる金額なのかよく検討しましょう。年齢に応じたライフイベントや収入の変化などを書いたキャッシュフロー表を作っておくと、機械的なシミュレーションよりもリアルに計画が立てられます。ファイナンシャル・プランナーに相談してみてもよいですね。

資金計画をできるだけ正確に立てるためには、新居の購入より家の売却を優先して、売却金額を明確にすることをおすすめします。住み替えを考えている人は、まずは一度、売却査定をしてみましょう。

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Webサービスを利用すれば、営業担当者の訪問なしでも売却査定が可能です。部屋の片づけや内覧対応なども不要なので、検討段階の方でもお気軽にお試しください。

6. 家の住み替えで二重ローンを利用する際によくある質問

家の住み替えで二重ローンを利用する際には、以下のような疑問がよく上がります。

• 二重ローンにした場合に住宅ローン控除はどうなる？
• 二重ローンとペアローンの違いは？
• 二重ローンを組んでいる間に離婚したらどうなる？
• 同じ銀行で住み替え先の住宅ローンを組める？

それぞれ詳しく解説します。

・二重ローンにした場合に住宅ローン控除はどうなる？

住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、条件を満たせば、ローン残債に応じて所得税控除の適用を受けられます。しかし、控除の対象となるのはあくまで債務者が居住している物件に限られます。

二重ローンを利用して新居を取得し、住み替えを行った場合、控除の対象となるのは新居の住宅ローンのみです。前の自宅の住宅ローンは控除の対象外となり、納税額が増える恐れがあるため注意が必要です。

・二重ローンとペアローンの違いは？

ペアローンはダブルローンと混同されがちですが、全くの別物です。ペアローンとは、1つの物件について、親子または夫婦がそれぞれ契約者となり、合計で2つのローンを組むことを指します。

一方、ダブルローンは1人で2つのローンを組むことを指すため、ペアローンをダブルローンとは呼びません。それぞれのローンの性質を理解し、混同しないようにしましょう。

・二重ローンを組んでいる間に離婚したらどうなる？

もし住宅ローンを夫婦で返済中に離婚することになった場合、財産だけでなく債務も2人で分割する必要があります。離婚して家を出るからといって、片方の債務がなくなるわけではありません。

もしも住宅ローンがペアローンの場合は、住宅が夫婦共同名義となります。売却やローンの条件変更・借り換えなどの対応もしづらくなるため、離婚の際には慎重な対応が必要です。

・同じ銀行で住み替え先の住宅ローンを組める？

住宅ローン返済中の住み替えにあたり、同じ銀行を利用できないことが一般的です。今住んでいる家のローンにつきA銀行に対して返済をしているあいだ、さらに新居のローンをA銀行で組もうとしても大抵は断られます。

住宅ローンを提供する金融機関（＝銀行）は、特定の契約者に多額の貸し付けをすることについて「返済してもらえなくなる可能性が大きい」と考えるため、貸し付けないケースが多いです。

7. まとめ

不動産という大きな買い物にはつきものの住宅ローンですが、2度目の利用でもわからないことは多いものです。最初に述べたとおり、住み替えを実現している人の多くは、ローン残債がある状態からスタートしています。

住み替えの場合のみ適用される減税措置などもあるので、適切に活用すれば経済的負担を軽減できます。「ローンを返しきれていないから」と諦めずに、まずは現在の住宅の売却査定から始めて、具体的な資金計画を立ててみましょう。

※2025年9月時点での情報です。

※記事内で使用している写真、図等はイメージです。