近年、環境問題への意識の高まりとともに、住宅にも省エネ性能が求められるようになりました。そのような背景から注目を集めているのが「ZEH-M（ゼッチ・マンション）」です。

ZEH-Mは、快適な暮らしと地球環境への配慮を両立する次世代のマンションとして期待されています。本記事では、ZEH-Mの基本的な概念から4つのタイプ、ZEH-Mのマンションを選ぶことで得られるメリット・デメリットまで、詳しく解説します。

1. ZEH-Mとは？4つのタイプも解説

ZEH-Mは、省エネで地球環境に優しい暮らしを実現するための次世代マンションとして期待されています。本章では、ZEH-Mの基本的な概念を理解し、そのうえでエネルギー削減目標の達成度合いに応じた4つの異なるタイプについて詳しく解説していきます。ZEH-Mの概要を把握して、自身のライフスタイルに合ったマンション選びの参考にしてみてください。

・ZEHとは

ZEH（ゼッチ）は「Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の略で、快適な室内環境を保ちながら、住宅で消費する年間の一次エネルギー消費量を実質ゼロにすることを目指した住宅のことです。高い断熱性で外気の影響を受けにくくするほか、高効率な省エネ設備で消費エネルギーの削減が期待できます。

さらに太陽光発電のようなエネルギーを創り出す「創エネ」を組み合わせることで、エネルギー収支ゼロを目指すのがZEHの基本的な考え方です。このZEHの概念を、集合住宅であるマンションに応用したものが「ZEH-M（ゼッチ・マンション）」です。

・4タイプのZEH-M

ZEH-Mには、エネルギー削減目標の達成度合いに応じて、以下4つのタイプがあります。

• ZEH-M
• Nearly ZEH-M
• ZEH-M Ready
• ZEH-M Oriented

これら4タイプすべてに適合する必要があるのが「当該住棟に含まれる全ての住戸について強化外皮基準に適合し、年間でマンション全体から20%以上の一次エネルギー消費量削減を達成している」マンションであることです。この共通要件を満たしたうえで、それぞれのタイプが異なる削減率目標を定めています。それぞれの特徴を詳しく解説します。

参考：資源エネルギー庁｜ZEHの定義(改定版) ＜集合住宅＞

ZEH-M

ZEH-Mは、再生可能エネルギーを導入することで、マンション全体の年間一次エネルギー消費量を、創エネ分が上回っているマンションのことです。これは最も高い省エネ・創エネ性能を持つタイプであり、実質的なエネルギー消費量をゼロにすることを目指しています。高い断熱性、高効率な省エネ設備に加え、太陽光発電などの創エネ設備を最大限に活用し、エネルギー自給自足に近い状態を実現します。

Nearly ZEH-M

Nearly ZEH-Mは、マンション全体の年間一次エネルギー消費量を、再生可能エネルギーを含めて、基準一次エネルギー消費量から75%以上100%未満の削減をしているマンションのことです。ZEH-Mに次ぐ高い省エネ・創エネ性能を持ち、立地条件や建物の形状などによりZEH-Mの基準達成が難しい場合に採用されることが多いです。

ZEH-M Ready

ZEH-M Readyは、マンション全体の年間一次エネルギー消費量を、再生可能エネルギーを含めて、基準一次エネルギー消費量から50％以上75%未満の削減をしているマンションのことです。ZEH-MやNearly ZEH-Mに比べて、創エネによる削減幅は小さいものの、高い省エネ性能を確保することでエネルギー消費量の削減を図ります。

ZEH-M Oriented

ZEH-M Orientedは、マンション全体の年間一次エネルギー消費量を、20％以上削減しているマンションのことです。ほかのZEH-Mと異なり、再生可能エネルギー設備の導入は必要なく、省エネ性能の向上に重点を置いているため、戸数の多いマンションでも導入しやすく、活用実績が多いタイプとなっています。

2. ZEH-Mを選ぶ5つのメリット

省エネや創エネといった特徴を持つZEH-Mのマンションに暮らすことで、以下のようなメリットが得られます。

• 光熱費を抑えられる
• 体に優しい暮らしを実現できる
• 自立したエネルギー供給により停電時でも電力を確保できる
• CO2排出量を削減でき地球温暖化対策への貢献になる
• 住宅ローン控除の節税効果が向上する

それぞれ詳しく解説します。

・光熱費を抑えられる

ZEH-Mのマンションの魅力の一つが、光熱費の削減です。高い断熱性能により外気の熱が伝わりにくいため、夏は涼しく冬は暖かく、エアコンの使用量を大きく抑えられます。

さらに、高効率な給湯器や照明などの省エネ設備、太陽光発電による創エネが組み合わさることで、年間のエネルギー消費量を実質ゼロに近づけることが可能です。電気代やガス代の負担が軽減されれば、日々の家計にゆとりが生まれ、長期的に見ても経済的メリットを感じられるでしょう。

・健康に優しい暮らしを実現できる

ZEH-Mのマンションは、高い断熱性能と気密性により、室内全体の温度差が少ない均一な空間を実現できます。これにより、冬場のヒートショックのリスクを低減し、結露の抑制につながります。

結露が抑制されることで、カビやダニの繁殖を防ぎ、アレルギー体質の方にも優しいクリーンな空気環境を保つことが可能です。夏は涼しく、冬は暖かい快適な室温は、一年を通じて心地よい生活をサポートし、心身ともに健康的な暮らしへとつながるでしょう。

・自立したエネルギー供給により停電時でも電力を確保できる

万が一の災害時や停電時にも、ZEH-Mのマンションは安心できる備えとなります。太陽光発電システムと蓄電池を導入している場合、停電時でも一定期間、電力供給の継続が期待できます。

また、非常用コンセントを完備するマンションであれば、災害時の停電でも基本的な電気機器が使用でき、日常生活への影響を最小限に抑えられます。非常時でも電力インフラに依存しすぎない自立したエネルギー供給は、現代のライフスタイルにおいて非常に重要なメリットと言えるでしょう。

・CO2排出量を削減でき地球温暖化対策への貢献になる

ZEH-Mのマンションを選ぶことは、地球温暖化対策に貢献する、環境に優しい暮らし方を選ぶことにもなります。エネルギー消費量を削減し、再生可能エネルギーを活用することで、CO2排出量の削減につながります。自身の暮らしを通じて社会貢献できるという点は、ZEH-Mマンションを選ぶ大きな価値となるでしょう。

・住宅ローン控除の節税効果が向上する

住宅ローン控除は、毎年のローン残高に応じて税金が還付・控除される制度です。特に高額な買い物となるマンション購入において、大きな節税メリットを受けられます。

ZEH-Mのような高い省エネ性能を持つ住宅では、一般住宅よりも借入限度額が高く設定される優遇措置があります。住宅の環境性能（長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅）によって借入限度額が異なり、一般住宅よりもZEH水準省エネ住宅のほうが借入限度額の設定が高く設定されています。

そのため、控除期間13年間の、全期間の最大控除額を比較すると、ZEH水準省エネ住宅のほうがより控除を受けられ、結果的に節税効果も大きくなるというわけです。つまり、ZEH-Mマンションを選ぶことで、購入時のコストだけでなく、長期的な視点でより多くの節税効果を期待できます。

参考：国土交通省｜住宅ローン減税

3. ZEH-Mを選ぶ2つのデメリット

ZEH-Mのマンションには多くのメリットがある一方で、以下のようなデメリットも存在します。

• 建築費が高くなる傾向にある
• 現状はまだ物件数が少ない

それぞれ詳しく解説します。

・建築費が高くなる傾向にある

ZEH-Mのマンションは、高い断熱性能を実現するための高性能建材や高効率な省エネ設備、太陽光発電システムなどの創エネ設備を導入します。そのため、一般的なマンションと比較して建築費が高くなる傾向にあります。

建築費が高くなると、物件価格も高めに設定されることが多いでしょう。しかし長期的に見れば、光熱費の削減や補助金の活用、税制優遇などでトータルコストで恩恵を受けられる可能性が高いことも考慮に入れる必要があります。

・現状はまだ物件数が少ない

ZEH-Mマンションは注目度が高まっているものの、供給が始まったばかりの比較的新しい概念です。そのため現状は、一般的なマンションに比べて物件数がまだ少ないのが実情です。

特に、希望するエリアや間取り、価格帯でぴったりのZEH-Mマンションを見つけるには、ある程度の時間と情報収集が必要になるでしょう。しかし、国を挙げて普及が推進されていることもあり、今後はZEH-Mマンションの供給が増加していくと考えられます。

4. コスモスイニシアの取り組みをご紹介

2025年10月現在、コスモスイニシアが供給するマンションブランド「INITIA」において、一部マンションが「ZEH-M Oriented」の認定を取得しており、省エネ基準を20％以上上回る高い性能を実現しています。これにより、地球環境への負荷軽減と、経済性・快適性の両立を目指した先進的な分譲マンションとなっています。

高い断熱性や省エネ設備に加え、デザイン性や居住性も優れており、快適で豊かな暮らしと環境貢献を両立したい方にとって魅力的な選択肢となるでしょう。

参考：コスモスイニシアの新築マンション「イニシア京都御所南」｜ZEH-M＆Low carbon

5. まとめ

ZEH-Mマンションは、高い省エネ性能と創エネを組み合わせることで、年間のエネルギー消費量を実質ゼロに近づける次世代の集合住宅です。光熱費の削減や健康で快適な居住空間、災害時の安心感、そして地球温暖化対策への貢献など、多くのメリットを享受できます。ZEH-Mの普及は今後ますます進むことが予想され、住宅選びの重要なポイントとなること間違いないでしょう。

コスモスイニシアでは、新築マンション・リノベーションマンション・一戸建てを販売しております。一部の新築マンションでは「ZEH-M Oriented」の認定を取得していますので、ご興味のある方は、お気軽にお問い合わせください。

※2025年12月時点での情報です。
※記事内で使用している写真、図等はイメージです。