不動産投資を行う上で最近よく耳にするのが「リノベーション」。
買い手がつきにくい物件であったとしても、リノベーションを施すことによって上手に「再生」して建物そのものの価値を高めて売ることが出来ます。
本記事では建物の価値を高める再生方法について紹介します。

なぜ再生させることが重要なのか

新聞やニュースで空き家や空室問題が取り上げられているのを見た事がある方もいらっしゃるでしょう。供給が増え、また少子化による人口の減少により、不動産業界は借り手市場化しており、優良な物件しか入居者を集めることができなくなりました。
投資用不動産を持っているだけでは利益を得ることが難しく、入居者に魅力的に感じてもらうための工夫や努力が必要となってきています。

一流物件はなかなか手に入らない

かつては富裕層や土地の所有者のみが不動産投資を行っていましたが、近年は会社員などが副業として始められるようになりました。土地を所有していない人の不動産投資では、土地を購入して建物を建築するのではなく、土地＋収益物件を購入する方法が主流です。よほど自己資金がないと、土地を購入し自分の希望に沿った収益用物件を建築することはできません。

そこで、多くの投資家は、優良な収益物件を探して投資を検討しますが、購入時から収益が高い物件というのはなかなか見つかりません。新築や築浅物件の価格は高額で、ローンを組んでも手を出せない方が多いでしょう。一方で、利益をしっかり創出する優良物件を手放すオーナーは基本的にあまりいないため、既存物件のなかから一流物件を見つけ出すことも容易ではありません。

これは、物件の売却を見越している場合に、しっかりと留意しておきたいポイントです。「需要は多いが一流物件は市場に出回りにくい」、言い換えれば「一流物件を売り出せば買い手がつきやすい」となります。

二流物件を再生によって一流物件にすることが主流となっている

前項のような理由から、収益性の高い物件を取得するのは容易ではありません。そのため、はじめから高収益が期待できる一流物件を購入するのではなく、二流物件を購入して手を加え、物件の価値を再び付加させる「再生」を行うのが主流となっています。「再生」することで、利益が小さい物件を高収益の物件に変えられるかもしれないからです。

例えば、築年数は古く外観はボロボロ、空室も目立つ物件ですが、立地条件が非常によく利便性の高い住みやすいエリアにある収益物件であれば、一流物件となるポテンシャルを持っています。一流物件になれる潜在能力を持った二流物件を「再生」する方法は、主に以下の2つあります。

　リノベーション　：　ライフスタイルに合わせた作り変え、新しい価値を生み出す
　コンバージョン　：　建物の使用用途を変更することで魅力的な物件を作り出す

立地や地域の賃貸ニーズなどから適切な「再生」方法を選んでいきましょう。「再生」がうまくいけば、二流だった物件は一流となり、高値で売却することが可能になります。

物件を再生させる上で大切なポイント

収益性が高い物件は「賃貸ニーズにしっかりと応えている」という特徴があります。この賃貸ニーズは、「その収益用物件に入居者が何を求めているか」ですが、入居者それぞれが持つ細かい要求すべてに応えることはできません。そのため、大多数の人が持っている大きなニーズを抑えておくことが重要となります。

では、取得した収益用物件を再生させる主なポイントを見ていきましょう。

入居者のターゲットを明確にする

大多数から支持されるポイントは、その物件を利用するターゲットによって異なります。物件売却を行う際の「再生」は、入居者のターゲットを明確にすることから始めましょう。

たとえば、ターゲットが女性の場合はセキュリティに重点を置いた造りや設備が整っていること、子どもがいる家庭の場合は汚れが落ちやすい壁紙やバルコニーなどの安全性、シニア向けであればバリアフリーの内装などが、ターゲットそれぞれの主なニーズです。

入居者のターゲットを定める際は、市場調査を行い地域の需要をしっかりと把握するようにしましょう。また、競合物件の数や入居率・空室率、家賃設定・敷金礼金の有無なども確認します。地域の不動産会社で、人気の高い物件や入居者の要望をヒアリングすることも有効です。

ターゲット層が明確になれば、次は売るターゲットを割り出します。富裕層向けの高額な物件であれば、ターゲットは資金力がある富裕層投資家です。マンションの一室など区分物件を所有している場合は、初心者の投資家となります。類似物件の実勢価格や人口の流動など調査し、売るターゲットを絞り込んでいきましょう。

清潔な見た目にこだわる

物件の外観・内装の印象は入居者・投資家いずれにも大きな影響を与えます。耐震性やセキュリティなどの安全性・設備が充実していても、見た目が悪いと入居したい・購入したいという気持ちが半減します。見た目を重視しない入居者は、格安物件を求めていることが大半であり、格安物件の経営になってしまうと高収益を上げるのは難しくなります。

しっかりと収益を上げる物件にするために、まずは入居したいと思える「見た目」にこだわりましょう。おしゃれなデザインや個性的な外観であれば、それがその物件の魅力になります。デザイン性が高くなくても、清潔感があるだけで、どのターゲット層からでも支持を得られます。

古びたイメージを取り払い今風な外観に

築年数が古い物件の需要が低下する原因のひとつに、「古びた外観であること」が挙げられます。

外観は部屋に入る前に、物件を印象づけてしまいます。通常、入居する物件は新しいほうが好まれるものです。もし同じ家賃設定で内装もほぼ変わらなければ、入居者はモダンでおしゃれな外観の物件を選ぶことが多いでしょう。

築年数が経った物件であれば、まずは外観を「再生」させましょう。

共有部分こそ力を入れよう

「再生」を行う際に重視しがちなのは部屋の内装や設備ですが、入居者に本当に魅力的な物件だと感じてもらうためには「共有部分」の充実も欠かせません。

• 清潔感がない害獣に荒らされ放題のゴミ置場
• 自分の自転車が出せないほど自転車が無秩序に置かれている自転車置場
• 他の入居者が通れないほど私有物が置かれた廊下
• メールボックスが小さく、郵便物が溢れている

上記のような共有部分の乱れは物件の価値を大きく下げます。入居者を大切にすることは重要ですが、物件内のルールは守るよう促す必要があります。
さらに、共有部分の問題は入居者の意識改革だけではなく、設備投資や改修工事で解決する場合もあります。ネットだけ置いてあったゴミ置場は、小さな建物を建てれば害獣の侵入を防ぐことができます。荒れた自転車置場は、自転車ひとつ分を区切るラインを引くだけでも効果があります。

共有部分の問題を洗い出し、どのように解決するのが良いのか対策を立ててください。そして、必要な「再生」を行い、高値が付く一流物件にするために魅力を高めていきましょう。

まとめ

今回は、優良物件を経営するために、人気を集められる潜在能力を持った物件を購入して「再生」する方法を紹介しました。再生を行う際には、賃貸ニーズに応えることを念頭に、実際のリノベーションやコンバージョンを行っていきましょう。

再生を行うことで、売却時の金額を上げることができます。魅力的な物件にするためには、賃貸ニーズを把握し、入居者のターゲット層を明確にしましょう。そこから、物件を売る相手のターゲットを定めていきましょう。どちらのターゲット層の特定も市場調査やヒアリングを行うのが効果的です。
物件の価値を高めることを検討している方は、今回の記事を参考に「再生」をキーワードに物件に手を加えてみましょう。

2019/12/26時点での情報です。