投資用不動産の減価償却、自分で計算できますか?具体例も併せて紹介!


なんだか聞いただけではとても難しそうな「減価償却」ですが、実はその仕組みは単純です。
確定申告など自分で計算しないといけないシーンも出てくると思いますので、この記事を読みながら実際に計算してみましょう!


減価償却とは

「減価償却」とは、時の経過や使用による劣化によって価値が減っていく資産を、必要経費として計上することをいいます。
建物や機械・器具・備品・自動車・事務用品などの資産は、1度使用したからといって価値がなくなるわけではありませんが、数年にわたって使い続けることで価値が下がります。また、長期にわたって使用する予定の資産を、購入した年のみ経費に計上すると、その年だけ支出が大きくなってしまい、場合によっては赤字となってしまいます。
そのため、確定申告の際には、法律で定められた年数の間、毎年分割して経費に計上します。業績の良し悪しを正しく判断するためにも長期間使用する資産は経費計上も分割しよう、というのが「減価償却」です。


減価償却の期間

減価償却資産の取得に要した費用は、その資産の価値がなくなるまで分割して経費として計上できます。基本は「使用可能期間の全期間」とされていますが、「使用可能期間の全期間」は実際に使用する期間ではありません。確定申告で計算する際は、財務省が定める「法定耐用年数」を使用可能期間として使用します。


減価償却の計算対象

数年にわたって使用できる資産であっても、購入費が「10万円未満」のものに関しては、その取得に要した金額の全額を業務の用に供した年分の必要経費とします。また、不動産の購入費すべてを減価償却の対象とすることはできません。投資用不動産の購入費のうち、減価償却の対象となるのは「建物」に関わる部分です。建物の購入費・付属設備費用どちらも減価償却の対象となります。土地+建物併せた一棟の不動産を購入した場合は、土地代を除いた物件の購入費のみを減価償却して経費計上しましょう。


減価償却の計算方法とは

減価償却の基礎を理解したところで、具体的な計算方法をご紹介します。通常の確定申告だけでも苦手意識を持っている方も多いでしょう。しかし、確定申告で経費計上を正確に行わなければ不要な税金がかかってしまいます。
投資用不動産の経営では、適切な経費計上によって支払う税金を少なくすることも、事業成功につながる大切な業務の1つです。

正しい計算方法を知って、減価償却が自分でできるようになりましょう。


定額法と定率法

減価償却費は、基本的に「定額法」もしくは「定率法」で計算されます。投資用不動産購入以外の確定申告では一般的に定額法が利用されており、定率法は事前に届出しなければ使用できません。
建物の減価償却においては、現在定額法のみ使用可能です。平成28年3月31日までに取得した建物付属設備であれば定率法を選択することもできますが、それ以降に取得した物件では建物付属設備であっても定率法を採用することはできません。


〇 定額法の計算方法

定額法は毎年同額を減価償却費として経費計上していく方法です。


減価償却費 = 建物の購入価格 × 定額法の償却率


計算式は上記の通りですが、償却率は何を減価償却するかによって値が異なります。不動産の場合は、建物の構造などによって耐用年数が違っており、耐用年数が長くなるほど償却率が低くなります。


では具体的に、投資用不動産を購入したところから、減価償却を行うところまでを順番に見ていきましょう。


土地の価格と建物の価格を分ける

建物と一緒に土地を購入した場合、土地は減価償却できないため、土地と建物の購入費を分ける必要があります。購入時に不動産会社が発行した売買契約書・譲渡対価証明書などから、土地と建物それぞれの値段を確認することができます。

建物の購入代金がわからない場合は、支払った消費税額から割り出す方法があります。消費税は平成元年4月から導入され現在に至るまで3度変更されています。投資用不動産を取得した時点での消費税率は以下を参照してください。

 平成元年4年から平成9年3月末までの消費税  : 3%
 平成  9年4月から平成26年3月末までの消費税 : 5%
 平成26年4月から令和元年9月末までの消費税  : 8%
 令和元年10月からの消費税           : 10%(令和元年7月時点)

土地代には消費税がかからないので、購入総額から建物の価格と消費税を差し引いた金額が土地の購入代金となります。以下の式を利用して建物の購入費を逆算しましょう。


土地購入代金 = 購入総額  -  ( 建物の購入代金 + 消費税額 )
建物の購入代金 = 消費税額 ÷ 消費税率           


さらに建物付属設備を分ける

土地と建物の値段が分かったら、続いて建物の内、建物に付随する設備(建物付属設備)の価格を出します。建物と建物付属設備はそれぞれ耐用年数が異なるため、同時に償却することができないからです。建物と建物付属設備の金額は譲渡対価証明書から確認できます。契約に伴う書類に金額が記載されている場合もありますが、それぞれの金額がわからない場合は、不動産会社に確認してみましょう。

耐用年数を確認する

続いて建物の耐用年数を確認しましょう。建物の耐用年数は「建物の構造」「事業用か否か」「使用用途」によって異なり、それぞれ異なる償却率が定められています。今回は、事業用として取得した投資用不動産の耐用年数と償却率をご紹介します。


使用用途
建物の構造
耐用年数
償却率
住宅用
木造
22年
0.046
鉄骨造(厚さ3mm以下)
19年
0.053
鉄骨造(厚さ3~4mm以下)
27年
0.082
鉄骨造(厚さ4mm超)
34年
0.038
鉄筋コンクリート・
鉄筋鉄骨コンクリート造
47年
0.022
店舗用
木造
22年
0.046
鉄骨造(厚さ3mm以下)
19年
0.053
鉄骨造(厚さ3~4mm以下)
27年
0.082
鉄骨造(厚さ4mm超)
34年
0.038
鉄筋コンクリート・
鉄筋鉄骨コンクリート造
39年
0.026
事務所用
木造
24年
0.042
鉄骨造(厚さ3mm以下)
22年
0.046
鉄骨造(厚さ3~4mm以下)
30年
0.034
鉄骨造(厚さ4mm超)
38年
0.027
鉄筋コンクリート・
鉄筋鉄骨コンクリート造
50年
0.020

(※令和元年7月時点)

建物付属設備は、基本は耐用年数が15年となっていますが、金属製以外の日よけは8年、蓄電池電源設備は6年、店舗簡易装置は3年、と例外もあります。個別の設備など耐用年数が不明なものは、国税庁のWebサイトに掲載されている耐用年数一覧表を確認してみましょう。


残存耐用年数を算出する

既存物件を購入した際は、すでに新築から時間が経っているため、購入以後で使用可能な「残存耐用年数」を求める必要があります。


残存耐用年数 = 法定耐用年数 - 経過年数 × 0.8


経過年数では、1年と数えられない端数月を切り上げ、最終的に残存耐用年数で端数が出た際は切り下げて計算します。例えば、耐用年数50年のマンションを築10年3ヶ月で購入した場合は【50-11×0.8=41.2】となり、耐用年数は「41年」となります。既存物件を購入する際は計算方法に注意しましょう。


実際に計算してみる

必要な要素をすべて確認したら実際に計算します。最初に紹介した【 減価償却費 = 建物の購入価格 × 定額法の償却率 】に当てはめてみましょう。既存物件を購入した場合は、残存耐用年数を使って計算することを忘れないようにしましょう。正しく計算できれば、税金を最小限に抑えて、適切な不動産経営が行えます。必要な要素を揃えれば計算自体はそれほど難しくはありません。

さらに税金を抑えたいという方は、「経済的残存耐用年数」を利用する方法もあります。経済的残存耐用年数とは、法的に一律で定められた耐用年数とは違い、不動産鑑定士が建物の価値を判断することで算出する耐用年数のことです。不動産鑑定士が物理的・機能的・経済的な要因によって劣化具合を確認して耐用年数を算出するため、建物の状態によっては法定耐用年数よりも長く鑑定される可能性があり、この場合は減価償却費をより長い期間計上することができます。

法定耐用年数よりも長い残存耐用年数であれば、優良物件である証拠にもなり、税金以外にも売却時・不動産投資ローンを組む際の評価にプラスの影響を与えます。判定には鑑定料の支払いが必要ですが、経済的残存耐用年数を確認しておくことは、長期的な収支計画に有益と言えるでしょう。ただし、基本は法定耐用年数による減価償却であるため、経済的残存耐用年数を使用して償却できるか否かは、税務署に相談するようにしましょう。


まとめ

今回は投資用不動産の減価償却の考え方・計算方法をご紹介してきました。投資用不動産は、最終的に売却するところ=出口戦略までの事業計画を綿密に立てておくことが、成功の要因とも言われています。正しく減価償却費を算出し確定申告で経費計上することで、売却時まで不動産経営にはプラスに働きます。不動産取得にかかる金額は高額であり、その税金も決して安いものではありません。物件を売却するまで、税金の管理もしっかり行っていきましょう。

2019/12/26時点での情報です。

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