【新築or中古】物件選択を徹底解説！ あなたに合うのはどっち？
住まいの購入に際し、新築物件と中古物件のどちらを選択すべきか迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
新築物件と中古物件には資金面だけではなく、立地や周辺環境なども含めてそれぞれにメリットとデメリットがあります。
それぞれの特徴を知っておくと、住まいを購入したい時に、どのように物件を選べばよいかの判断がしやすくなります。
「新築物件しか見ていなかったけど、意外と中古物件もよいかもしれない」
「中古物件のリノベーションを考えていたけれど、新築物件も選択肢に入れよう」
この記事を読むと、こんな変化もあるかもしれません。
新築物件と中古物件の特徴をそれぞれわかりやすく解説していきますので、物件選びの際はぜひ参考にしてください。
目次
まとめ｜どのような暮らしがしたいのか考えて、住まいの選択をしよう！
新築と中古の基本的な特徴を知っておこう
新築物件と中古物件には、それぞれにどのような特徴があるのでしょうか。
まずは、生活面での特徴を下の表にまとめています。
・新しさ
新築物件の一番の特徴は、何と言っても「誰も使っていない真っさらな住宅である」ことでしょう。新しい住宅を使うのは、とても気持ちがいいですよね。
新築物件の人気は、まっさらな住宅だからという理由だけではありません。水回りをはじめとした設備機器の劣化を懸念する気持ちが潜在的にあり、その背景に「住宅をメンテナンスしながら使い続ける」という文化が定着していなかったことがあげられます。
住宅市場の7～9割を中古物件が占める欧米先進国では、住宅は持ち主によって何度もメンテナンスされます。ペンキの塗り直しやタイル補修などを定期的に行うことで、見た目だけでなく機能面に関しても、良好な状態に保たれているのです。
それに対して日本では、物件を購入した後にほとんどメンテナンスをしないので、みすぼらしい状態になってしまいます。
特に、キッチンやバスルーム、トイレなどの水回りは、老朽化が目立つ箇所であるにも関わらず、故障して不具合が出るまでメンテナンスを行うことは少ないのです。
水回りの劣化は生理的な拒否感を抱きやすいため、中古物件の購入時に難点となることがあります。
定期的なメンテナンスを怠り、老朽化が進んだ 中古物件は、魅力を失い、現在の住宅市場では価値がないものとみなされてしまうのです。
住宅のメンテナンスに対するその差が、日本の中古物件市場をこれまで低迷させていた要因であるとも言えます。
【check】日本の中古物件は、特に水回りの老朽化に注意！
・間取りや空間づくりの自由度
一戸建住宅・マンションともに、間取りのバリエーションは、新築物件の方が豊富です。
新築一戸建ての場合は、建て売り物件を除けば、自分の希望の間取りを叶えることができますし、新築マンションの場合も、近年では、趣味嗜好に合わせた空間や、家族構成の変化に合わせて間取りを変えられる工夫が考慮されるなど、柔軟に暮らしやすい物件が増えました。
しかし多くの新築物件の場合、一戸建てでもマンションでも、不動産会社が計画した間取りやしつらえから変更できない場合が多く、「こだわった空間」への自由度は低いことも事実です。
一方、中古物件の場合は、新築より間取りのバリエーションは劣るものの、住宅購入後にリフォーム・リノベーションなどを施すことによって、自分だけのこだわりを空間に反映していくことが可能です。
中古物件を購入し、リノベーションをする醍醐味はここにあると言っても過言ではないでしょう。
中古物件のリノベーションでは、平均的な新築物件分譲住宅では考えられないほど高級な設備が取り入れられることも珍しくありません。贅沢なバスルームやシステムキッチンなど、こだわりのある空間を手に入れることも可能です。
リノベーションは、中古物件を使ったオーダーメイドの注文住宅なのです。
しかし、リノベーションにも限界があります。それは、変更できない箇所が存在するからです。
例えば、天井高を高くすることは構造上できません。住宅を支える重要な柱や壁がある箇所では、それを取っ払い大きな窓に変更することも不可能です。
近年は開放感のある新築マンションが続々と出てきているので、高い天井や大きな窓がどうしても欲しい場合は、新築物件を探した方が早く見つかる可能性もあります。
自分の家に対して、何を優先してどこまでこだわりの要素を入れたいかで、新築物件にするか中古物件にするか決められそうですね。
詳しくはこちら：おしゃれに！ 安く！ 中古マンションをリノベーションする時に知りたい5つのこと
【check】新築物件は間取りのバリエーションが豊富、中古物件はリノベーションでこだわりの空間を実現
・セキュリティ
セキュリティに関しては、新築物件の方が安心できる場合が多いでしょう。
近年の新築マンションには、エントランスに2重のオートロック、防犯カメラ などが備えられたものもあり、関係者以外の立ち入りはかなり制限されます。
セキュリティがしっかりしている物件のエントランスは、高級感が漂っているという点も、新築マンションの一つの魅力です。
それに対し、中古マンションには、同等のセキュリティが必ずしも施されているとは限りません。
また、新築一戸建てにも、防犯性を高める工夫が施されます。
例えば、玄関ドアは2ロック（錠が2箇所）が当たり前で、窓には防犯フィルムを貼り、シャッターや雨戸を付ける設計があらかじめなされている物件が増えています。さらに、防犯カメラをわかりやすい場所に設置する、警備会社と契約しセキュリティを高めるなどのケースも増えています。
中古一戸建てには、このように防犯対策がなされているものは少なく、必要な場合は新たに取り付けなければいけません。
【check】新築物件は、より強固な防犯対策がなされている！
・耐震性
中古物件を購入する際に一番気になるのは、建物そのものの耐震性ではないでしょうか。
現在は、地震に対してより対応力のある、様々な地盤補強工事の工法が開発され、特に地盤が軟弱である立地や超高層建物などに多く使用されるようになりました。これによって、住宅の安全度の底上げに成功したのです。
また最近は、居住者用の防災備蓄倉庫を設置している新築マンションが増えています。耐震構造だけでなく、「地震が起きた時にも安心して生活が送れるか」ということも意識して物件を選択するようにしましょう。
耐震性に不安がある場合は、現行の「新耐震基準（新耐震）」が施行された1981年に着目してください。
「新耐震」では、「震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷せず、震度6〜7の地震でも崩壊・倒壊しない住宅」をつくることを基準としています。
中規模・大規模の地震発生が珍しくなくなった近年の状況に対し、大地震が起こったときでも、建物内の人命を守ることのできる住宅整備を義務付けたのです。
建築基準法を基にする限りでは、築30年の中古マンションでも基本的な耐震性能は新築マンションと変わらないので、そこまで敏感になる必要はありません。しかし、もし1981年以前の中古物件の購入を検討している場合は注意が必要です。
不動産の重要事項説明書の「建物の耐震診断の結果」という項目を必ず確認しましょう。新耐震と旧耐震どちらでつくられた建物か、また耐震診断を行なっているかどうかわかります。また、旧耐震の場合でも、耐震補強工事を行なっている場合があるので、併せて確認しましょう。
【check】新築物件は制震・免震構造にも期待、中古物件で耐震性に不安がある場合は診断をしよう！
実際どうなの？ やっぱり気になるお金のこと
「新築物件は高く、中古物件は安い」とイメージしがちですが、実際はどうなのか気になりますよね。
住宅の購入には、物件そのものの価格や税金、手数料など、さまざまなお金がかかります。
その中でも、新築物件のみ・中古物件のみにかかるもの、新築物件と中古物件で金額が違うもの、年々価値が変化していくものなどがあり、少し厄介です。
結論から述べると、新築物件と中古物件は、一概にどちらがお得とは言えません。買う側がさまざまな条件の中で折り合いをつけ、自分に合う物件を選択することが大切なのです。
実際にどのようなお金がかかるのか、ひとつずつ見ていきましょう。
※注1. 長期優良住宅・認定低炭素住宅の新築物件等に係る登録免許税の税率は、令和4年3月31日までの措置として、0.1％（戸建ての長期優良住宅の移転登記については0.2％）に軽減。
※注2. 買取再販住宅の取得に係る登録免許税の税率は、令和4年3月31日までの措置として、0.1％に軽減。
※注3. 令和4年3月31日までに取得する認定長期優良住宅では、この控除額が1,300万円に増額。
※2020年3月時点の情報です。
物件購入時にかかる費用は？
・物件価格
同じ物件で比較した場合、物件価格は一般的に新築物件より中古物件のほうが安いです。
中古物件は、築1～2年程度であれば、新築物件の価格より10～20%安く購入できると言われています。
経年による価格下落が、中古物件が安くなる大きな原因なのです。
ただし、都心部など売り出し実績が少ないエリアでは中古物件の人気が高騰し、新築物件と同等程度の価格という事例もあります。
【check】中古物件には、経年による価格下落があるので、一般的には新築物件より安い！
・消費税
物やサービスを購入する際にかかる消費税は、もちろん物件購入の際にもかかります。
ただし、住宅価格のうち、土地代には消費税がかかりません。課税されるのは、建物そのものにかかる税金のみです。
消費税は、個人が物件の売主である場合は課税対象にならないため、中古物件の多くは非課税となります。
消費税の有無だけでも、出費に大きな差が現れるのです。
【check】中古物件は、売主が一般個人の場合、建物そのものへの消費税がかからない
・仲介手数料
仲介手数料とは、物件が不動産仲介業者によって取引された場合に業者に支払う手数料のことです。不動産売買は、売主が個人の場合も住宅会社の場合も、不動産仲介会社に販売を依頼するケースが多く、仲介手数料が発生するのです。
しかし、新築物件では、仲介手数料を買い主から取る場合と取らない場合があるので、必ず確認をしましょう。
この仲介手数料を見逃していて、思ったより全体コストが高くついてしまった、なんてこともありますので、ちゃんと覚えておきましょうね。
不動産売却の仲介手数料は、一般的に下記の速算法を用いて算出します。
仲介手数料 ＝ 売買価格 × 3% + 6万円
この計算式に当てはめると、たとえば家が3,000万円で買った場合、仲介手数料が96万円（消費税相当額が別途かかります）となります。決して安い金額ではないですよね。
物件価格が高額になればなるほど、仲介手数料も高額になるのです。
詳しくはこちら
【check】仲介手数料の上限金額と相場を確認しよう！
リフォーム・リノベーションの費用は？
リフォームとは、老朽化した部分を新築の状態に戻すことです。一方、リノベーションとは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、新築の時よりも機能や使い勝手を向上させることで物件の価値を高めることを指します。
つまり、リフォームが「機能回復」であるのに対し、リノベーションは「価値向上」という意味合いを持つのです。
中古物件は、新築物件よりも安い価格で購入できるかわりに、物件の傷み具合によってはリフォームやリノベーションを行わなければならない場合があります。
特に水回り部分が老朽化している場合が多く、リフォームを必要とする可能性があります。
購入前に住居の内外を確認し、どのような工事が必要か、どれぐらいの費用をかけるのかあらかじめ決めておけば、スムーズに資金計画を立てることができます。
「平成28年度住宅リフォーム実例調査報告書」（一般社団法人住宅リフォーム推進協議会）より作成
平成28年度住宅リフォーム実例調査報告書によると、マンションのリフォーム契約金額の平均は703.1万円と、リフォーム工事の契約金額は前年と比べて500万円超の中・高額リフォームの割合が増加しました。
リノベーションはリフォームに比べ工事が大掛かりになることもあり、より費用がかかる場合があります。中古物件は、新築物件よりも比較的安価ですが、リフォームやリノベーションを行うことで、新築物件よりも高くなってしまうこともあるので注意が必要です。
自分の行いたいリフォームやリノベーションにどれくらいの費用がかかるのかわからない場合は、プロに相談してみるのもよいかもしれません。
【check】リフォーム・リノベーションを行う場合は、必ず事前に費用を確認しよう！
修繕積立金には注意
マンションの場合は、新築・中古に関係なく10年～15年くらいの間隔で大規模修繕工事が行われます。このための貯蓄として、毎月修繕積立金を支払うのです。
実は、多くのマンションでは、新築販売時に修繕積立金額の設定を安く抑え、段階的に上げることを想定しています。そのため、新築物件よりも中古物件を購入する方が、毎月の修繕積立金が多くなることは珍しいことではありません。
さらに、中古マンションの修繕積立金には注意すべき点があります。
それは、毎月の修繕積立金が少ないあまり、マンション全体での貯蓄金額が十分でなかったり、定期的な修繕が行われていなかったりなどの問題が起きることです。
そうなると、引っ越して早々に修繕積立金が増額されることもあります。また、急に修繕工事が決まり、一時金の支払いを求められるかもしれません。修繕積立金に関しては、購入前にマンションの管理組合によく確認することをお勧めします。
【check】中古物件マンションの修繕積立金や修繕計画がちゃんとなされているか、必ず確認しよう！
意外と知らない税制優遇の差
住宅を購入するとき、諸経費の中にはさまざまな税金が含まれています。
実は、住宅購入時にかかる税金については優遇税制が設けられており、中古物件よりも新築物件に手厚い優遇措置が設けられている場合が多いのです。
新築物件と中古物件で違いがある項目を以下に示します。
・固定資産税の軽減
土地や家屋を所有している人が毎年収めなければいけない税金のことを固定資産税と言います。
固定資産税は、土地、家屋などの課税標準（3年毎に見直される固定資産税評価額を基に計算された金額）に1.4%をかけて計算されます。
床面積が50㎡以上280㎡以下の場合、新築一戸建てには3年間（3階以上の耐火は5年）、マンションには5年間、1戸あたり120㎡相当分までを限度として、建物分の固定資産税を半額できる減額措置があります。
中古物件に関しては、この軽減措置はありません。
なお、認定長期優良住宅の場合は減額期間が変わります。
詳しくは、東京都主税局のホームページをご参照ください。
【check】新築一戸建てには3年間、新築マンションには5年間、固定資産税の半減措置が適応される
※2020年3月時点の情報です。
・登録免許税の軽減
住宅を購入したとき、その引渡と同時に登記の申請を行います。このときにかかるのが登録免許税という税金です。
これは、新築物件購入による建物所有権の保存登記、土地や建物の売買による所有権の移転登記、贈与や相続による所有権の移転登記、住宅ローンの借り入れによる抵当権の設定登記などにかかる税金です。
床面積50㎡以上の家屋に対して、新築物件の購入時には所有権の保存登記料として【固定資産評価額×0.15%】、中古物件の購入時には所有権の移転登記料として【固定資産評価額×0.3%】がかかり、新築物件の税金は中古物件より軽減されているのがわかります。
ただし、この軽減措置は令和4年3月31日までの措置であり、本来は、新築物件の所有権の保存登記料0.4%、中古物件の所有権の移転登記料2.0%となります。
※注1. 長期優良住宅・認定低炭素住宅の新築物件等に係る登録免許税の税率は、令和4年3月31日までの措置として、0.1％（戸建ての長期優良住宅の移転登記については0.2％）に軽減。
※注2. 買取再販住宅の取得に係る登録免許税の税率は、令和4年3月31日までの措置として、0.1％に軽減。
※注3. 令和4年3月31日までに取得する認定長期優良住宅では、この控除額が1,300万円に増額。
※注4. 登記費用には登録免許税の他に司法書士等への報酬も必要となります。
詳細：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁タックスアンサー
【check】登録免許税率は中古物件より新築物件の方が低い
※2020年3月時点の情報です。
・不動産取得税の軽減
土地や家屋の購入、交換や贈与、家屋の建築（新築物件・増築・改築）などで不動産を取得した全ての人に課税される税金が不動産取得税です。
不動産取得税は、個人の住宅の場合、土地・家屋ともに軽減措置があります。家屋に関しては、新築物件と中古物件で下式の控除額が異なります。
家屋（住宅）の不動産取得税額 ＝【（ 建物評価額 － 控除額 ）×3%】
（※令和4年3月31日までの適用）
新築物件の場合、床面積が50〜240㎡であれば、1,200万円（ただし、認定長期優良住宅の新築は、令和4年3月31日までに取得した場合1,300万円）が控除額となります。
建物の評価額は新築価格の60%程度とされているので、この計算によると、新築価格が 2,000万円以下の場合には0円、2,000万円以上の場合のみ課税されることになります。
中古物件の場合は、床面積が50〜240㎡であり、新耐震基準に適合している場合にのみ、一定額を受けることができます。
詳しくは、東京主税局のホームページをご参照ください。
※2020年3月時点の情報です。
【check】不動産取得税の控除額は新築物件の方が高い
・瑕疵（かし）担保責任
瑕疵（かし）担保責任とは、住宅の主要構造部分の瑕疵（かし）について売主が責任を負う義務のことです。
例えば、引渡時には知り得なかった、雨漏りや主要柱へのシロアリ被害などの欠陥が発覚した場合などに、売主に物件の補修や損害賠償をしてもらうことができるのです。
新築物件の場合、10年間の瑕疵担保期間が設けられています。中古物件の場合は、不動産会社が売主のときにのみ、瑕疵担保期間を2年以上とする決まりがありますが、売主が個人のときは法的な規定がなく、2ヶ月〜3ヶ月などかなり短い期間で契約することもあるのです。
【check】新築物件は瑕疵（かし）担保責任期間が長く、中古は短い。
新築？ 中古？ 物件選択のポイント
最後は、物件を選ぶ際に検討するべきポイントを紹介していきます。
物件を選ぶときに大切なのは、まず何を優先したいかを決めることです。
住みたい地域がある場合は、その地域に的を絞り、できるだけ住みやすい物件を選択すればよいですし、自動車通勤が可能な家庭ならば、立地条件が合えば地域は選ばないという家族もいるかもしれません。
駅の近くで買い物にも便利なところが譲れない人もいますし、最新の物件に住みたいという願望がある人もいます。
物件選択のために譲れない条件を書き出してみると、どのように探していけばよいか見えてくるでしょう。
これまでの文章を読んで、新築と中古どちらでもいいと感じた方も、これから紹介する物件選択のポイントを参考にしてみてください。
物件が見つかりやすいエリア
新築物件が見つかりやすいエリアと中古物件が見つかりやすいエリアはそれぞれどのように異なるのでしょうか。
新築マンションは、主に都市の中心部や、都市近郊の駅近くで分譲される場合が多いです。このため、通勤や買い物の便など「利便性の高いエリア」を優先して探す人に向いています。
しかし、 不動産会社が住宅用地を取得した場所にのみ供給されるので、エリアによっては全く見つからない場合もあります。
一方、新築一戸建ては、都市の中心部で分譲されることが少なく、基本的には見つかりにくいです。しかし、都市近郊や地方都市では、小規模な分譲が行われており、狭い地域限定でも、物件が見つかる可能性があります。
中古マンションは、過去何十年間のうちに建てられた住宅の中から売りに出されるものなので、エリアの選択肢は格段に広がります。
都市の中心部や都市近郊の駅から徒歩圏のエリア、さらにニュータウンや団地なども選択できます。このため、「利便性がよいエリア」を探す場合も、狭い地域に限定して探す場合も比較的物件が見つかりやすいです。
一方、中古一戸建ては、都市近郊のニュータウンなど、計画的に開発された一戸建て住宅地や、都心部や駅の近くなど立地のよい住宅地などで物件が売り出されることがあります。
【check】新築物件はエリアが限られる、中古物件は比較的どこでも見つかる
周辺環境の確認とコミュニティづくり
新築のマンションや一戸建てが計画的に複数分譲される場合は、遊歩道や公園など周辺環境もあわせて、きれいに整えられています。
また、入居者全員が一からコミュニティを作り上げていくので、子どもの年齢が近いファミリー同士が仲良くなりやすいという声も多いです。
一方、中古のマンションや一戸建ての場合は、周辺環境が既に完成しているため、現地を見学する際に、自分の目で長所と短所を確かめられることが利点です。
近所の人間関係や、マンションに人が住んでいる雰囲気などをあらかじめチェックすることができるので、自分や家族に合うか判断しやすいのです。
【check】新築物件の利点は一からコミュニティを作り上げられること、中古物件の利点は現状のコミュニティをあらかじめ確認できること
広さや間取りの選びやすさ
新築物件と中古物件では、それぞれどのような広さと間取りをもつものが多いのでしょうか。
まずはマンションについて確認しましょう。
新築マンションでは、60㎡～70㎡台のファミリータイプが6割近くを占めるのに対し、中古マンションでは、50㎡までのシングル・カップル向けの物件や60㎡以上のファミリー向けの物件が豊富にあるのが特徴です。
マンションの間取りのバリエーションに関しては、中古物件より新築物件のほうが豊富です。特に、大規模な新築マンションの場合は、1棟の中でさまざまな間取りを提案している場合が多く、1回の見学で、多様な間取りの中から自分の暮らしに合うものを選ぶことが可能です。
一方、中古マンションは、築年数が古いほど間取りが固定化される傾向があり、現在の消費者ニーズの多様化・生活スタイルの変化と、物件の間取りが合致していないことも多々あるでしょう。
しかし、中古物件はリフォームやリノベーションを施し、さまざまな生活スタイルに対応可能になるという点で、この問題は解決できます。
では、一戸建てはどうでしょう。
新築一戸建ては建物面積90㎡〜110㎡程度の物件が主流であるのに対し、中古一戸建ては110㎡〜130㎡など比較的広い物件も売りに出ていることが多いです。
新築一戸建ては4LDKが主流で、家族とのコミュニケーションが取りやすいように工夫された間取りが目立ちます。一方、中古一戸建ては、5LDKなど部屋数が多いものや、個性的な間取りなども、比較的お手頃な価格で手に入る場合があります。
どのような広さ、間取りの物件が欲しいかで、選択肢が定まってきそうですね。
【check】新築物件はファミリー向けの多様な間取り、中古物件マンションは色々な広さから選べるが間取りは固定化、中古一戸建ては広くてお手頃な物件も！
まとめ｜どのような暮らしがしたいのか考えて、住まいの選択をしよう！
ここまで、新築物件と中古物件それぞれの特徴について述べてきました。
説明したとおり、新築物件と中古物件の比較は、資金面、立地、周辺環境、間取りなどに関しても一長一短あり、必ずどちらがよいとは言い切れません。
選ぶ人の価値観によって、長所と短所が変わってくる重要な選択だといえるでしょう。
大切なのは、本当にしていきたいのはどんな暮らしなのか、それを手に入れるために何にどれだけお金をかけるのか、ひとつずつ考えていくことです。
もし、どのように選んだらよいかわからない、どんな物件があるのか、近年の傾向を知りたいなどの要望があれば、一度不動産会社に相談してみるのもよいかもしれません。
コスモスイニシアでは、新築物件だけではなく、中古物件やリノベーション物件も取り揃えています。
税理士法人タクトコンサルティング監修
エリアやこだわりから希望する物件を探すことができるので、様々な条件や間取りの中から自分にピッタリの住まいを見つけてみてくださいね。
一生に一度の買い物と言われるマイホーム。
色々な物件を比較しながら、理想の住まいを手に入れましょう。
2020/03/20時点での情報です。
