たくさんの物件を検索し、請求した資料を見比べたり、マンションギャラリーの見学やオンライン相談会を活用して、ようやく出会えた理想の住まい。「とにかく、すぐに買って、早く住みたい！」と誰もが思うのも無理はありません。
でもご存知でしょうか？住まいは、お金を払えばすぐに手に入るものではありません。
買いたい住まいが見つかっても、実際にそれを手に入れるためには、さらにいくつかのプロセスがあり、それを知っておくことも住まい探しにとって大切なことです。
また、購入が決まってからも、最終的な売買契約を交わすまでには数週間の時間がかかるため、引越しや住み替えのタイミングにも影響します。
そこで今回は、購入したい物件が決まってから契約までの流れをご紹介します。
住まいは「買う！」と決めても、すぐに自分のものにすることはできません。それにはいくつかの理由があります。
例えば、住宅ローンを組むためには、事前に審査を受ける必要があります。また、欲しい住まいに複数の申込みがある場合は、抽選を受けて勝ち残らなくてはなりません。
ほかにも、必要な書類を用意したり、契約に関わる支払い金を振り込んだりと、いくつもの手続きがあります。
このため、たとえ購入意思と購入資金があったとしても、すぐに住まいを手に入れることはできないのです。
希望の物件が決まってから契約までの流れを俯瞰すると、次のようになります。
ご覧のように、希望の物件が決まってから契約までには、
①住宅ローンの事前審査、②抽選、③購入申し込み、④手付金・印紙代の振込、⑤重要事項説明・売買契約といった、5つのステップがあります。
そのなかの、①・②は、「購入する権利を手に入れる」ためのステップ、③・④・⑤は「実際に売買契約を締結する」ためのステップと言えます。
次に、それぞれのステップをもう少し詳しくご説明します。
「住まいを購入する権利を手に入れる」ための最初のステップが「①住宅ローンの事前審査」です。
住まいを購入される方の多くが住宅ローンを利用されまが、住宅ローンを利用するためには、金融機関による審査に通過することが必要です。正式な住宅ローン審査は、売買契約を締結したあとに改めて行われます。しかし、契約締結後に審査に落ちることが無いよう、事前に必要な資金を借り入れられる見込みがあるかを確認するのです。
審査を受けるためには、運転免許証などの本人確認資料のほか、源泉徴収票といった年収のわかるものなどが必要です。審査の結果が出るまで、大体1週間前後の時間がかかります。
なお、購入物件が確定していない段階でも事前審査は可能です。
住宅ローンの事前審査に通らないと、契約に進めないばかりか、住まい探し自体が前に進みません。ですから、欲しい物件が決まっていなくても、いくら借り入れられるのか、どんなローンが組めるのかを確認し、無理ない資金計画を早めに検討しておくことをおすすめします。
販売方式には、「先着順販売」と「登録販売」があります。
先着順販売とは、先に申し込んだ人に売る「早い者勝ち」の販売です。
これに対して登録販売は、ある一定の期間のうちに住戸ごとに購入希望者を募るもので、購入希望者が多く集まる人気の新築マンションでよく見られます。
この販売方式では、一つの住戸に2件以上の購入希望が集まる場合があります。このような時に行われるのが「②抽選」です。定められた期日までに購入希望者として登録し、抽選で選ばれた方に申し込みの権利が生まれます。もしも他に購入希望者がいない場合は抽選することなく購入権を得られますが、人気の住戸では何倍もの倍率がつくこともあります。抽選の結果だけは運を天に任せるしかありませんが、抽選に勝ち残ることができたら、ようやく実際に「購入する権利」を手に入れたことになります。
ここまでくれば、住まい探しも最終段階です。
ここからは、いよいよ実際の売買契約に向けてのステップです。
抽選を経て購入する権利を手に入れたら「③購入申込み」を行います。
具体的には、購入申込書を書いていただき、契約名義人を決め、資金計画や手付金などを確認します。その際、本人確認資料や印鑑等が必要となります。
なお、より明確に購入意思を確認するために「申込証拠金」が必要な場合もありますが、コスモスイニシアで住まいを購入される場合には不要です。
次は、「④手付金・印紙代の振込」です。
「手付金」は、売買契約の際に売買金額の5～10％を先に支払うのが一般的で、指定の期日までにご用意ください。なお、手付金は一般的に返還されることはありません。万一何らかの事情で契約をキャンセルすることになっても、手付金は放棄することになるので、ご留意ください。「印紙代」は、不動産売買契約書や住宅ローンの書類といった課税文書に必要になります。手付金や印紙代は金額が大きいため、契約前に事前振り込みとなるのが一般的です。
いよいよ最後のステップ「⑤重要事項説明・売買契約」です。
まず、売買契約を交わす前に、必ず宅地建物取引士より「重要事項説明」を受けなくてはなりません。これは法律によって義務付けられています。ここでは、重要事項説明書をもとに、土地の権利形態、建物の情報、仕様・利用上の注意点、管理といった物件に関することと、購入代金や支払い、欠陥や瑕疵への対応や保証内容といった契約に関することについて、一つひとつ説明を受け、確認します。
どれも非常に重要なことですので、わからないことや疑問があれば担当者に確認してください。
重要事項説明が終わったら、いよいよ売買契約の締結です。売買契約書には、物件の詳細、代金に関すること、権利関係、設備、特約や違約などについて書かれています。
重要事項説明書と重複する項目もありますので、改めて説明を受けながら確認してください。
不明点や疑問点は必ず質問し、理解・納得できたら、契約書に買主・売主のそれぞれが署名・捺印して、契約締結です。
いかがですか。ここまでのプロセスにかかる時間は、コスモスイニシアの場合は1ヶ月程度、早くても2週間は必要です。もしも、書類に不備があったり、手配が遅れるとさらに時間がかかることになるため、欲しい物件が決まったら契約までのスケジュール感をイメージしておくと良いでしょう。
コスモスイニシアでは、お手続きに関するスケジュール表を物件ごとにお渡しています。また、物件やお客さまの状況によって、スケジュールや手続き方法が変わる場合もあるので、物件担当者にも必ず確認や相談をしてください。
