海外居住者(非居住者)が日本の不動産を処分するための手続きや税金

 

近年、グローバル化とIT化の進展により、国内外への移住がしやすくなってきています。しかし、海外に移住する際に、「これまで暮らしてきた住まい」のことが気になってしまう方もいるでしょう。

日本に暮らしていても、不動産を処分するのは手間と時間がかかるものです。また、海外にいれば、手続きやシチュエーションも変わります。

そこで今回は、海外居住者(非居住者)が日本の不動産を処分するための「手続き」や「税金」について説明します。

 

 

目次

 海外から日本の不動産を処分する方法

 売却時の登記手続きに必要な書類

 海外在住でも不動産売却に伴い所得税が課税される

 まとめ

 

 

海外から日本の不動産を処分する方法

不動産を処分(売却)する方法は、海外在住でも国内在住でも同じです。親族や知人への売却でなければ、「買取」か「仲介」のいずれかの方法で売却します。これらの方法にはそれぞれメリット、デメリットがありますので、後ほど詳しく見ていきましょう。

 

日本の不動産会社とのコミュニケーションが第一の難関

まず、「海外移住」「海外居住」というご自身の状況を理解してくれる不動産会社を探すことが第一の難関です。

売却依頼のための契約書1つでも、海外との郵送でのやり取りは大変です。普通郵便では紛失の可能性があるため、追跡可能なDHLなどで郵送することも少なくありません。ただ、追跡可能なDHLでは、1回数千円かかることもざらにあります。また、到着するまで数日かかるため、その間は気をもんでいなくてはいけません。

 

そして、書類のほかには、電話やメールでのやりとりが主になります。ただ、買主との値段交渉の際も、時差がある国では電話一本ですぐに連絡というわけにもいきません。

国際電話は高額なため、最近はLineやスカイプで通話する方も多いのですが、海外の新興国ではとくに、どこでもネットが繋がりやすいとは限りません。

そのため、交渉のタイミングが合わず、せっかく現れた購入希望者を逃してしまうこともあるのです。なお、連絡に関する問題は、後に説明する「代理人をたてる」という方法で解消できる可能性もあります。

 

このように、海外とのやり取りにはさまざまな手間がつきまとうので、海外在住者の不動産売却を扱ったことがない不動産会社だと、飛び込みではなかなか親身になってくれないことも少なくありありません。

そのため、インターネットで海外からの不動産売却の実績をもつ会社を探して依頼するか、知人のつてなどを使って知り合いの不動産会社にあたってみることをおすすめします。

 

立ち会いができない場合は代理人を立てる

不動産売買にあたり、契約の立ち会いができない場合は、代理人を立てなくてはなりません。
 

不動産売却にはさまざまな手続きが必要で、さらに数千万円以上の多額のお金が絡んでくるものです。そのため、契約や決済の場に立ち会うことができるのであれば、できるだけ予定を合わせて帰国しましょう。

どうしても難しい場合は、信頼できる身近な親族や専門家(司法書士、弁護士など)に委任することをおすすめします。お金の問題もあるので、信頼できるとは言え、友人・知人よりも近しい親族や専門家の方がベストです。ただし、専門家に依頼する場合は、報酬が発生します。

 

親族を代理人にする場合でも、知り合いの不動産会社であればスムーズに手続きできる可能性が高いと言えます。そのため、知り合いの司法書士や弁護士がいない場合は、不動産会社から紹介してもらいましょう。不動産売却に詳しい専門家を紹介してもらえるはずです。

 

代理人をたてる場合の委任状の書き方と注意点

代理人を立てる場合には、「代理権限委任状」も必要になります。

委任状は、白紙の委任状ではなく、委任する内容を詳細に記したものを利用するのがベターです。インターネット上でテンプレートを手に入れることもできますが、できれば司法書士に依頼して、不動産売却専用のものを作成してもらいましょう。

もし書類に不備があると、代理人が契約できず、帰国して立ち会わなくてはならなくなります。

上述したように、追跡可能なDHLなどで郵送すると1回数千円かかりますし、その分契約日も伸びてしまうので、郵送前に間違いがないかよく確認しなくてはなりません。

 

売却は「買取」がメリット大

不動産売却には「買取」と「仲介」の2種類があります。「買取」と「仲介」の違いは以下の通りです。

 

・「買取」

買取とは、不動産会社に対して不動産を売却する方法です。メリットとしては、新しいオーナーが現れるまで待たずとも売却したいタイミングで売れること。

その一方で、不動産会社は後に、買い取った物件に利益をのせて第三者に売却するため、その分買取価格は低く設定されます。そのため、一般的に「仲介」で売却した場合の7~8割程度の額になってしまうと言われています。ただし、「室内状況不問」、「補修義務・瑕疵担保責任なし」のため、後からトラブルが発生しても、売主が対応する必要はありません。

 

・「仲介」

「仲介」とは、不動産会社が仲介者となって[阪出清2] 購入希望者を探し、取引を成立させる方法です。不動産会社は、不動産を査定して売り出し価格を決め、チラシやインターネットなどに掲載するなどして購入希望者が現れるのを待ちます。

購入希望者探しから内覧といった取引から契約までの進行は、不動産会社が管理してくれるので、信頼できる業者に任せて自身は海外から取引完了を待つことができます。なお、取引成立時には不動産会社に手数料を払うことになります。

 

仲介だと、買取よりも高い値段で売却できる可能性が高い一方で、購入希望者が現れるまで長期戦になる可能性もあります。そのため、最悪の場合は希望額で売却できないというリスクも考えなくてはなりません。

一軒家で建物を取り壊す前提なら良いかもしれませんが、売却後に物件の瑕疵が見つかると、補修などでトラブルになる可能性もあります。また、室内に家具などの残留物がある場合は、その処分に関する問題も出てくるのです。

 

海外在住の場合、購入希望者探しや手続きは早く終えられる方が良いという方も多いでしょう。そのため、少し売却額が抑えられてしまっても、海外居住者の方にはスムーズに売却できる「買取」をおすすめします。

ただし、怪しげな不動産会社に買いたたかれてしまうことがないよう、上述した通り「知り合いのつて」を使って信頼できる不動産会社を探すか、複数の会社に見積もりをとるなどして売却先を決めるようにしましょう。

詳しくはこちら:【不動産買取ガイド】すぐに売りたい! 買取の基礎知識と手順の総まとめ

 

売却時の登記手続きに必要な書類

では、具体的に売却に必要な書類を見ていきましょう。日本在住の場合、通常は権利証、住民票、印鑑証明が必要ですが、海外居住者の場合、「在留届」と「サイン証明書」が必要です。

海外居住者とは、「日本国内に住所がなく、かつ海外在住が1年以上となる人」を指します。なお、国内に住民票がある場合は、海外居住者には該当しません。

 

また、以下に説明する書類は、お住まいの国や都市を管轄する日本大使館もしくは領事館で発行してもらいます。休暇や出張等で日本に一時帰国した際や、契約の立ち会いのために帰国してしまうと、日本での発行はできないので、注意が必要です。

 

在留証明書とは

日本在住の場合には、住民票が必要になります。しかし、1年以上海外に転出している方は、海外転出届の手続きをしなくてはいけません。そうした場合、、ご自身の所在を確認できるものがなくなってしまいます。そこで必要になるのが「在留証明書」です。

なお、外国に住所を持ち、3ヶ月以上滞在する日本人は必ず所轄の大使館に「在留届」を提出しなくてはなりません。在留届は、大使館に直接提出するほか、「在留届電子届出システム(ORRnet) 」から申請することもできます。

 

在留届を提出することで、自然災害や昨今多発するテロなどの緊急事態の場合、迅速に大使館から保護を受けることができます。海外居住者は必ず提出しましょう。

 

在留証明書の発行には、業務量や時期によっては、数日かかることもあります。

在留証明の発給条件は以下の通りです。

 

・日本国籍を有する方(二重国籍を含む)

 

・現地にすでに3ヶ月以上滞在し、現在居住している方。申請時に滞在期間が3ヶ月未満でも、今後3ヶ月以上の滞在が見込まれる場合には発給の対象となります。

 

・証明を必要とする本人が出向いて申請しなくてはなりません。

 

本人が大使館に出向けない事情がある場合は、代理人による申請も可能ですが、その際に委任状などが必要となりますので、事前に大使館・領事館へ確認することをおすすめします。

また、住まいが遠隔地だったり、病気やケガなどの事情で大使館まで出向くことが困難な場合は、郵送での申請も可能です。しかし、受け取りは大使館で行われますので、いずれにしても一度は本人か委任状を受けた代理人が直接出向く必要があります。

 

在留証明書は、不動産売却のほか、遺産相続の際などにも必要になりますので、外務省によると「重要な用途に使用されるため,在外公館で申請する方の意思と提出先機関の確認を行うと同時に本人の生存確認を行わせて頂いています」とのことです。

参考:外務省「在外公館における証明」

 

サイン証明書(署名証明書)とは

日本に住んでいれば、お住まいの自治体で「印鑑登録」をし、「印鑑証明書」を発行してもらえます。しかし、海外在住の場合は印鑑証明書がないため、その代わりとなるのが「サイン証明書」となります。

申請者の署名(及び拇印)が、確かに領事の面前でなされたことを証明するための書類です。

サイン証明には、「在外公館が発行する証明書と、申請者が領事の面前で署名した私文書を綴り合わせて割り印を行うもの」「申請者の署名を単独で証明するもの」の2種類があります。どちらが必要になるのか、司法書士に事前に確認しておきましょう。

 

大使館(領事館)に行く時に用意するもの

大使館に行くときに必要な書類は以下の通りです。

 

<在留証明書>

・日本国籍を有していること及び本人確認ができる書類(有効な日本のパスポート等)

 

・住所を確認できる文書(現地の政府機関が発行する滞在許可証、運転免許証、納税証明書、住所の記載がある公共料金の請求書、現地の警察が発行した居住証明など)

 

・滞在開始時期(期間)を確認できるもの。滞在期間が3ヶ月未満の場合は、今後3ヶ月以上の滞在が確認できるもの(賃貸契約書、公共料金の請求書など)

 

・証明書の「本籍地」欄に、都道府県名だけではなく番地までの記載を希望する場合は戸籍謄(抄)本

 

・手数料(現地通貨で1200円相当程度)

 

<サイン証明書>

・日本国籍を有していること及び本人確認ができる書類(有効な日本のパスポート等)

 

・割り印によるサイン証明を希望する場合には、日本より送付されてきたサイン(及び拇印)が必要な書類

 

・手数料(1通につき現地通貨で1,700円相当)

 

なお、サイン証明は「領事の面前で本人がサインしたこと」を確認・証明するための書類なので、書類には事前にサインをせずに持参します。また、郵送や代理人の申請はできません。

 

海外在住でも不動産売却に伴い所得税が課税される

日本に居住していない人(海外居住者)は、日本国内で所得が発生した場合のみ日本の所得税が発生します。不動産の売却もこれに該当します。

海外居住者による不動産売却の場合、課税漏れを防ぐために、後述の通りその代金を支払う相手が一定額を徴収して税務署に前納する「源泉徴収」の対象となるものもあります。

 

売却代金の一部が源泉徴収されることも

売却代金が1億円を上回る場合、売買価格の10.21%相当額を源泉徴収する必要があります。この場合、納税義務者は買主側にあります。

なお、源泉徴収後に支払われる金額は、支払い金額の89.79%相当しかないため、住宅ローンが残っていて売却代金で返済を考えている場合は、10.21%相当分を売却でまかなえない可能性があります。

売買代金が1億円以下で、購入した本人もしくは親族が居住する目的の場合は、源泉徴収の必要がありません。

そのため、1億円以上の売買の場合は、専門家である税理士に確認することをおすすめします。

 

翌年の確定申告を忘れずに!

不動産売却で所得を得た場合には、課税の対象となるため、確定申告が必要です。ただし、上記のように源泉徴収されている場合は、還付されることもあります。

海外居住者が確定申告をするには、納税管理人(海外居住者に代わって確定申告書の提出や税金の納付などをする人)を定め、その人の納税地を所轄する税務署長に「所得税の納税管理人の届出書」を提出する手続きが必要となります。また、海外居住者は電子申告の「e-Tax」が使えないため、自分で書類を作成して提出しなくてはなりません。

こういった確定申告の手続きも併せて、税理士に相談するとよいでしょう。

 

まとめ

ここまで、海外居住者の不動産売却の流れや必要書類について見てきました。想像以上にさまざまな手続きがあるのがお分かりいただけたのではないでしょうか。

空き家となった我が家や親から相続した実家を、海外居住者が賃貸に出すのは容易ではなく、売却するケースはよくあります。

海外居住者の場合、日本に居住していて不動産を売却するよりも、さまざまな手続きややり取りが発生しますので、信頼できる不動産会社や司法書士、税理士などを見つけ、早めに動くことをおすすめします。

 

詳しくはこちら:不動産売却、査定額「だけ」高い業者に要注意! 騙されないコツと基礎知識

 

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