離婚における不動産の財産分与とマンション売却~基礎知識~

 

いまや3組に1組が離婚するといわれる時代。いちどは生涯を誓い合った仲でも、また別々の道を選ぶことは少なくありません。そんな離婚際に揉めやすいのが、持ち家を含む財産分与です。

とくに不動産は、現金のようにすっぱりと分けることができないため、揉めごとのタネになりやすい傾向があります。そこで今回は、離婚における不動産の財産分与とマンション売却について、基本的な事柄を押さえていきましょう。

 

 

 

目次

 離婚における財産分与の基本

 マンションの財産分与の方法マンションの財産分与の方法

 住宅ローンを完済している場合のマンション売却

 住宅ローンが残っている場合のマンション売却

 マンション売却には3つの方法がある

 離婚でマンションを売却した場合、税金はどうなる?

 まとめ

 

離婚における財産分与の基本

離婚の財産分与の基本は「婚姻中に築いた財産は等分に分ける」ということです。財産には、結婚生活に必要な家財道具、不動産(土地・建物)、預金、車、有価証券、掛け捨てではない生命保険などが含まれます。

財産分与に離婚の事由は関係なく、また住宅ローンの名義人が夫・妻のどちらかで、実質的に片方がローンを払っていたとしても、「双方の協力があって築いた財産」と見なされるため、等分に分けなくてはならないのです。

なお、独身時代に貯めた貯金や嫁入り道具、相続した財産などを分ける必要はありません。

 

マンションの財産分与の方法

マンションの財産分与は、すっぱりと分けられないので難しい問題です。名義の問題がありますし、住宅ローンの残債も財産のうちに入るからです。
不動産の財産分与には、「ローンを返済し売却して残額を2人で分ける」、「売却額の半額相当を現金で分ける」、「財産全体の50%を不動産で分与する」などの方法があります。

なかには、ローンを払いながらどちらかが住み続けるという方法もあります。例えば、慰謝料や養育費の代わりに夫がマンションを明け渡し、妻子が住み続けるケースです。子どもがいる場合、離婚が子どもの養育に与えるデメリットを考慮し、転校など生活の変化をできるだけ少なくするために、こうした方法を取ることもあるようです。

ただし、住み続けるには後に説明する名義人の問題などがあるため、そう簡単にはいきません。そのため、離婚後に元配偶者とかかわりを持ちたくない方や、少しでもリスクを減らしたい方は、すっぱり売却することをおすすめします。

 

離婚でマンションを売却するメリット

離婚に合わせてマンションを売却するメリットの1つとして、現金化することで財産分与をしやすくする点があります。また、売却代金でローンを完済することで身軽になり、新たな人生を始めることができます。

例えば、慰謝料や養育費の代わりにマンションを受け取って住み続けていたとして、数年経って新しい出会いがあったらどうでしょうか。前の配偶者や家族の思い出が残る家よりも、新しい住まいで新たな家庭を作りたいと思うのが自然ですよね。そうした際に、マンションを改めて売却しようとしても、夫と妻、片方だけの都合では売却ができないことが多々あるのです。

マンションを売却し、まとまったお金ができれば、それを頭金にして新たな物件を購入できるかもしれません。

 

まずはマンションの権利関係を確認

離婚でマンションを売却する場合、まずは権利関係をチェックします。一人ならば「単独名義」、夫と妻など二人以上なら「共有名義」となります。一般的に、名義は購入したときの住宅ローンの名義や費用の負担割合などによって決まります。もし、離婚した後もどちらかが住み続けるのであれば、名義を住み続ける方の名前に書き換えましょう。

なお、銀行などの金融機関で住宅ローンを組んで購入している場合、住宅ローンの借り入れの際に交わした金銭消費賃貸契約書に、「所有名義を変更する場合は、事前に金融機関から承諾を得ること」という記載があることがほとんどです。この場合、名義変更をする前に、融資を受けた金融機関から承諾を得る必要があります。

また、夫婦共同名義でローンを借り入れている場合は、「夫婦の収入を合算した額でローンの返済が可能」と見なされて審査を通っているということです。そのため、どちらか片方だけの名義にしたい場合、収入基準を満たさず、ローンの審査が通らないことがあります。その場合は、他の金融機関で借り換えをする必要がありますが、新たな住宅ローンが組めるだけの経済力が必要です。

住宅ローンの名義人がどちらか単独の場合であっても、もう片方の配偶者が連帯保証人になっていることもあります。「離婚したら他人だから」と言いたくなる気持ちも分かりますが、それとこれとは別の話です。

もし連帯保証人を外れたいなら、自分に代わる新たな連帯保証人を立てなくてはなりません。しかし、親兄弟などを連帯保証人にしようにも難しいケースがほとんどのようです。万が一、ローンの名義人が返済を滞らせたら、連帯保証人に返済の義務が回ってきます。もし、金融機関が一括返済を求めてきて返済できなかった場合は、最悪のケースとして、マンションが競売にかけられて強制退去となることもあります。

 

マンションが共同名義のときは名義人の同意が必要

マンションが共同名義の場合、どちらか片方の意思だけでは売却はできません。購入した時は、共同名義の方がローンの負担が減って楽に感じたかもしれませんが、離婚となると面倒なことになります。どちらかが離婚を切り出して財産分与をしようとしても、双方の同意が必要になるからです。

これは、離婚から何年経っていても同様です。離婚して別々の道を歩んだ場合、数年経って音信不通になることもあります。そうした場合に、マンションを売却したくとも消息が分からなくては売却できません。双方に売却する意思があるのであれば、早めに売却してしまいましょう。

 

住宅ローンを完済している場合のマンション売却

住宅ローンを完済しているマンションであれば、売却して得た金額を等分して2人で分けるだけです。マンション売却には、親戚や知人に売却するのでなければ、主に「買取」と「仲介」の2種類から選ぶことになりますが、こちらはどちらの方法でも売却できます。「買取」と「仲介」については、のちほど詳しく説明します。

 

住宅ローンが残っている場合のマンション売却

住宅ローンが残っているマンションの場合は、話が少々複雑になります。なぜなら、住宅ローンを完済して抵当権を外さないと売却ができないからです。売却方法の検討に移る前に、まずは住宅ローンの残債額をチェックしましょう。貯金で返済できるくらいの額であれば、それで充当するのも1つの方法でしょう。

 

次に、不動産査定を依頼し、マンションの売却価格を見積もります。ネットで最近よく見られるマンション価格の一括査定は、おおよその目安や相場を知るには良いのですが、ここでは正確な金額を割り出す必要がありますので、不動産会社にきちんと依頼したほうが無難です。住宅ローンの残債よりマンションの価値が高いか低いかによって、後々の対処がかわってきます。

 

【アンダーローン】売却額>残債 の場合

住宅ローンの残債が物件価値より低いことを「アンダーローン」といいます。例えば、物件の価値(売却想定額)が2000万円で、ローンの残りがあと1500万円の場合。

この場合は物件を売却してローンを返済し、売却した際に発生した諸費用を差し引いた残金を2人で分けることになります。アンダーローンの場合は、住宅ローン返済中であっても「買取」や「仲介」で売却が可能です。

 

【オーバーローン】売却額<残債の場合

住宅ローンの残債が物件価値を上回る「オーバーローン」の場合は、話が複雑になります。例えば、上の例とは反対に物件の価値(売却想定額)が1500万円で、ローンの残りがあと2000万円の場合。これは、住宅ローンを借り入れてマンションを買ったばかりなのにすぐに離婚した場合などに多いケースです。

残りの500万円を、貯金やほかの財産を処分して作った現金などで充当できればよいのですが、それができない場合はマンションの売却ができないことになります。その場合は、「任意売却」という方法を検討しますが、必ずしも売却できるとは限りません。この任意売却については後ほど詳述します。

 

マンション売却には3つの方法がある

「買取」とは、不動産会社に直接売却する方法です。この場合、買い取った物件に利益をのせて新しいオーナーに販売しなければならないので、「買取」の場合の売却価格は、「仲介」よりも安くなってしまいます。およそ一般的には「仲介」で売却した場合の7~8割程度の価格だと言われています。

一方、「仲介」は不動産会社が売主と買主の間を繋ぎ、取引を成立させる方法です。不動産会社は物件の査定をもとに売り出し価格を決め、チラシやインターネットのサイトなどに掲載します。購入希望者のとりまとめや内覧の手配から、契約まで一環して任せることができます。ただし、取引が成立したら手数料を支払わなくてはなりません。

 

スピード重視なら「買取」

「買取」は時期を選ばずに売りたいタイミングで売れるのがメリットです。離婚でマンションを売却する場合、多少価格は抑えられてしまっても一刻も早く売却して現金化したいなら「買取」が良いでしょう。

「買取」の場合、チラシを新聞などに折り込まないので、「ご近所に知られることなくマンションを売却して離婚したい」という場合にも有効です。

詳しくはこちら:【不動産買取ガイド】すぐに売りたい! 買取の基礎知識と手順の総まとめ

 

価格重視なら「仲介」

「仲介」の場合は、購入希望者が現れるまで長期戦になる可能性があります。そのため、時間がかかってもマーケット価格で売却し、財産分与の取り分を増やしたいなら「仲介」が良いでしょう。

ただし、仲介の場合、売主に物件の瑕疵(かし)担保責任があるので、売却後に補修などでトラブルになるケースも稀にあります。

 

住宅ローンが完済できないなら「任意売却」

住宅ローンを完済できないがどうしても物件を売りたいという場合は、「任意売却」という手があります。任意売却とは、ローンの返済ができないオーバーローン状態の不動産を、金融機関の合意を得て売却することをいいます。

ローンの返済ができない物件は通常競売で処分しますが、競売だと価格が低く抑えられるので、金融機関にとってマイナスが増えてしまいます。しかし、任意売却の場合は、できるだけマーケット価格に近づけることを目指すので、金融機関にとってもメリットがあるのです。任意売却に応じるのは、まだ残債が多い物件がほとんどです。

ただし、通常の住宅ローンの返済であれば得られるはずの金利収入を得られなくなるので、債権者である金融機関にとって「損切り」となってしまいます。そのため、金融機関によっては社内方針で任意売却に応じないということもあります。

 

離婚でマンションを売却した場合、税金はどうなる?

通常、財産を贈与した場合には贈与税がかかります。ただし、離婚の財産分与は、「明らかに贈与分が多すぎる」、「相続税などの課税逃れである」といった特殊なケースでなければ贈与税がかかりません。例えば、夫から妻に財産が移転したとしても、それは妻の持ち分を確認したに過ぎず、所得が発生したわけでないからです。
ただ、「財産分与のときの不動産の時価」が「不動産取得時の時価(建物については減価償却後の価額)」よりも値上がりしていた場合、財産分与をした方に譲渡所得税がかかります。
ちなみに、不動産の譲渡による所有権の移転には「離婚前」か「離婚後」かというタイミングも重要です。

 

A.居住用不動産を親族など特別な関係でない相手に譲渡する場合、時価3000万円までの譲渡益が非課税

 

B.婚姻期間20年以上の夫婦が居住用資産を贈与する場合、贈与税に関して2000万円までが配偶者控除となる

 

Aを利用するなら「離婚後」に譲渡するべきですし、Bならば「離婚前」の譲渡が必要です。

なお、これらは居住用不動産が対象なので、投資物件やセカンドハウス、転勤で3年以上住んでいない家などは対象外となります。

 

詳しくはこちら
No.3302 マイホームを売ったときの特例|譲渡所得|国税庁

No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除|贈与税|国税庁

 

まとめ

ここまで、離婚による不動産の財産分与について、基本事項を確認してきました。不動産は分けにくいため、揉めやすいポイントになりますが、だからといって売却を先延ばしにして、離婚した元配偶者と共有財産を持ち続けていると、後々大きなトラブルになる可能性があります。

後に不満が残らないように、物件の名義や住宅ローンの状態をきちんと確認した上で、自分が重視したい点をよく見極めて行動することが大切と言えるでしょう。

 

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