老後のことを考えて住み替える? タイミングや気を付けるべきポイントとは

 

年齢を重ねるごとに変化していく、家族構成やライフスタイル。子どもの独立や定年退職などによって住まいの役割も変化していき、老後に備えて住み替える人が近年急増しています。

以前は子どもが生まれたタイミングで一戸建てを購入し、「マイホームの夢は終着点」と考えられていました。しかし近年は日本人の寿命は長くなっていることもあり、住み替えをするケースが多くなったのです。住まいの老朽化と住む人の高齢化が同時に進み、今の住まいのままではいつまで快適に暮らせるのか不安に思っている方もいるでしょう。

この記事では、「老後の住み替えのタイミング」「現在の住まいの対処方法」「住み替え後の物件の選び方」「具体的な住み替え例」など、多面的な情報に触れていきます。今すぐではなくても、将来的に必要になってくるテーマです。ぜひ、参考にしてみてくださいね。

 

  

タイミングはいつにする?

まずは、老後を見据えた住み替えはいつがいいのか、考えていきましょう。
住み替えを考えるきっかけは、主に「子どもが独立したとき」「定年退職したとき」「今の住まいに不満を感じたとき」の3つが挙げられます。

どのような理由であっても、実際に住み替えを行う場合は、物件探しや見学、売却条件の交渉、引っ越しなど、想像以上に体力と時間がかかるもの。老後、どのような生活をしたいのかをきちんと考えたうえで、50代・60代のまだ体が元気なうちに一度検討しておくとよいでしょう。

それでは、住み替えのタイミングについてひとつずつ見ていきます。

 

子どもが独立したとき

子どもが独立したときは、家族構成の変化が住み替えを考えるポイントになります。
子ども部屋の必要がなくなり、子どもの世話をする必要もなくなるのです。そのため、夫婦2人で住むには住まいが広くなりすぎてしまい、かえって不便に感じてしまうようです。夫婦2人の生活に適した、もっと使い勝手のよいコンパクトな空間に住み替えたいという要望が生まれます。

 

定年退職したとき

定年退職をしたときは、生活スタイルの変化が住み替えを考えるきっかけになります。今の住まいを購入した際は、立地条件として、子どもの通学や自分の通勤などを考慮していたでしょう。しかし定年退職してしまえば通勤の必要がなくなります。住む場所の選択肢も広がるのです。

その反面、身体的な老化から行動範囲が狭まることが予想されます。今は車を運転して少し遠くの商業施設などに出かけられるかもしれませんが、いずれは車の運転が難しくなります。免許証の返納も考えなければなりません。徒歩や公共交通機関で移動できる圏内に病院やスーパーなどがあるかなど、通勤していた時と注目するべき条件は少し異なります。将来的な生活の利便性を考えて住み替えを行いたいですね。

また、仕事がなくなると、自宅で過ごす時間が自然と増えていくことになります。老後の住み替え先は、より住まいの快適性が重視されるのです。

 

今の住まいに不満を感じたとき

今の住まいの老朽化や古い設備に不満を感じたときも、住み替えを考えるきっかけになるでしょう。今の住まいを購入してからローンを返済し終えた時には一定期間が経過し、老朽化が進んでいることが考えられます。20年以上経過してしまえば、設備も含めて住まいそのものが古くなっているのです。地震などの自然災害への対策面を考えて不安に思う方も多いようです。

また「足腰が弱くなってきた」、「階段や段差の多い家に住んでいる」などの理由により、バリアフリーに特化した住み替え先を希望する方もいるでしょう。足腰の弱い高齢者にとって、階段から転落したり浴室で転倒したりしてしまうのは、大きな事故や怪我に繋がります。老後を見据えてバリアフリーに特化した環境に住み替えるのもよいでしょう。

 

今のわが家はどうする?

住み替えるとなると、新居探しのほかに、今の家をどうするのかも悩みどころのひとつですよね。まず、現在の住まいの状況をしっかり把握しておくことが大切です。賃貸の場合は、契約を終了してしまえば気軽に引っ越しができます。しかし、持ち家の場合は「売却」するのか「賃貸」に出すのか、あるいは「使用貸借」として子どもや知人に住んでもらうのか、さまざまな選択肢があるのです。

大切なのは、現時点でのわが家の価値を知っておくことです。売った場合はいくらになるか、貸した場合はいくらで貸せるか、客観的な評価を知っておくと、新しい住まいを選ぶときもひとつの指標になります。

最近ではさまざまなサイトで売却金額の見積もりができるので、簡単に自宅の価格を見極めておくことが可能になりました。一度、査定に出してどのくらいの金額で売却ができそうなのか、知っておくとよいでしょう。コスモスイニシアでも、オンライン査定フォームをご用意していますので、ご活用ください。

仲介オンライン査定フォーム – コスモスイニシア

戸建てオンライン査定フォーム – コスモスイニシア

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売却する場合に考えておくこと

今の住まいを売却する場合は、住宅ローンが残っているかどうかで住み替えの可能性が大きく変わります。残債がある場合は売却した金額で残債がすべて返せるかどうかが大切なポイントになります。

 

■家を売却する前に住宅ローンを完済している場合

家を売却する前に住宅ローンを完済しているのであれば、売却はいつでも自由に行うことができるでしょう。住み替えは、「今の住まいの売却」と「住み替え先の購入」を同時に進めていかなければなりません。この2つのうちどちらを優先して進めるかによって、住み替えのパターンは異なってきます。手間も費用も抑えるために、タイミングのよい住み替えを考えておきましょう。

おすすめ記事:住み替え・買い替えはタイミング命! 売り先行 VS 買い先行、どっちが有利?

 

■家を売却したら住宅ローンが完済できるアンダーローンの場合

ローン残債より住宅の価値が上回る査定結果であれば「アンダーローン」と呼び、売却することで利益が出ます。その利益を資金として新しい住まいを手に入れることが可能です。

 

■家を売却しても住宅ローンが払えないオーバーローンの場合

住宅ローンの残債より不動産の売却額が小さい場合を「オーバーローン」と呼びます。この場合には、家を売ってもローンが残ってしまうため、抵当権が残り売却はできません。手元に資金を用意できれば売却が可能です。

※抵当権とは: 「万が一ローンが払えなくなった場合のため、家や土地をその借金の担保として確保しておくためのもの」のこと。簡単にいえば「お金を返せない場合は、代わりに家や土地を金融機関がもらいますよ」という契約であり、住宅ローンの場合、ほぼ間違いなく家や土地に設定されています。

オーバーローンの状態であると簡単に住み替えができません。そのためにも早い段階から繰り上げ返済を心がけておくなど対処が必要です。会社員や公務員の場合は退職金で残債を支払う計画の方が多いと思いますが、あらかじめ退職金の額を見積もっておくとよいでしょう。

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たとえばコスモスイニシアでは、新居購入後に急がずじっくり売却に取り組めるサービス「買ってからナッ得売却」を提供しています。従来の住まいの買い替えサービスは、「新居をスムーズに購入」もしくは「現居を納得して売却」のどちらかを優先する必要がありました。

しかし、「買ってからナッ得売却」は、どちらも妥協しない新しいサービスです。人生のステップアップとなる住まいの買い替えに、「高額売却ができ、二重返済や仮住まいはしない」、納得していただけるお手伝いをいたします。

「物件選びを優先したいが、家が売れるか不安」という人は、利用しようと考えている仲介業者に一度相談してみましょう。適切なサービスを紹介してくれるはずです。

 

 

賃貸に出す場合に考えておくこと

自宅を賃貸に出す場合、一番不安になるのは借り手がいないこと。あらかじめ賃貸ニーズのあるエリア・物件であるかどうかを知っておくことが大切です。
また、最近の賃貸ニーズに応えるために、リフォームが必要になることもあります。リフォーム費用を捻出して大家業をするメリットがあるかどうかも考慮しなければなりません。

さらに借り手がいたとしても、賃貸の管理はなかなか手間のかかる仕事です。優れた賃貸管理会社を見つけておく必要があります。賃貸管理会社への報酬も大きな負担になりかねません。採算が見合うかどうかを見極めておきましょう。

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住み替える家の選び方

住み替え先の新居を選ぶ際も、重視しなければならないポイントがいくつかあります。「前に住んでいた家に不満があったから新居に引っ越したのに、住み替え先の選択も失敗してしまった…。」ということが起こらないよう、慎重に住み替え先を選ぶようにしましょう。

 

エリアはどうするか

まずは、住み替え先の周辺環境はどのような点に注意して選べばいいのか、見ていきましょう。国土交通省の調査では下記の図のような結果が出ています。

シニア世代が住宅及び居住環境に関して重要と思う項目では「日常の買い物、医療・福祉・文化施設などの利便」が35.9%と最も多く、次いで「地震時の住宅の安全性」が32.6%、「災害時の非難のしやすさ」が28.2%、「治安、犯罪発生の防止」が27.9%、「福祉、介護などの生活支援サービスの状況」が25.6%となっています。生活施設が充実していて、利便性の高い立地が必要とされているのは言うまでもありません。加えて防災・防犯の面でも安心を求めていることがわかります。

 

■国土交通省「平成25年住生活総合調査(速報集計)」図52


これから人口がどんどん減少していくことが予想されている日本では、今まで使っていた交通網が廃止される可能性も考えられます。車やバスを利用しなくても、生活施設の利用ができるエリアを選ぶ必要があるでしょう。

防災の面では、国土交通省のサイトで「全国の地方公共団体のハザードマップ」が公開されているので、あらかじめ調べることが可能です。ハザードマップとは、洪水や土砂災害等の自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したもの。地震など大きな災害に備えて、事前に確認しておくことが大切です。

 

購入するか賃貸にするか

賃貸のメリットは、気軽に引っ越しができて便利だという点です。また住居にかかる費用は初期費用と月々の家賃、更新時の更新料などで低く抑えられます。しかし家賃に関しては、住み続ける限り支払わなければなりません。現状では高齢の方が賃貸物件を借りるのは公的な住宅以外は困難な場合があるため、注意が必要です。また、住みやすいようにリフォームしたくても大家の了承がなければできません。一生家賃が払い続けられるような資金力が必要になるのです。

購入のメリットは、ローンがなければ管理費と修繕積立金、固定資産税を支払えば済み続けられる点です。また、リフォームを自分の裁量でできる点も、メリットのひとつと考えてよいでしょう。また、必要に応じて間取りを変えたり、設備を入れ替えたりすることが可能です。もちろん資産価値が購入時よりも下がる場合もありますが、自分が住みたいだけ住み続けられる安心があります。

 

新築にするか中古にするか

住み替え先を新築と中古、どちらを選ぶのかは予算次第です。予算に余裕がないのであれば、中古物件も視野に入れて物件を探してみるといいでしょう。「どうしても新しい住まいに住みたい」「バリアフリーに特化した住まいがいい」という場合は、「中古物件を安く購入し、全面リノベーションをする」という選択肢もあります。どのくらいの予算があるのか考えつつ、新築と中古のどちらがよいのか検討してみましょう。

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物件そのものの価格は中古物件の方が安いですが、新築と中古でかかるお金が違ったり、価値の変動も異なったりするため、一概にどちらがいいとは言い切れません。様々な条件のなかで折り合いをつけて、自分に合った物件を選択することが大切です。

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マンションにするか一戸建てにするか

戸建てにするかマンションにするかも、悩みどころですよね。下記にマンションと一戸建て、それぞれのメリット・デメリットを表にしています。

 

 

住み替え先としてマンションを選ぶ場合は、戸締りが簡単である、段差が少ない、室内の温度差が少ないなどのメリットがあげられます。毎月の管理費、修繕積立金などのランニングコストがかかってしまうのはデメリットのひとつかもしれませんが、その分行き届いた管理を任せることができるのはメリットと考えてもよいでしょう。マンションは管理の良し悪しが住み心地につながります。購入前にしっかり管理状況を確認しておく必要があるのです。

 

 

一戸建てを選ぶ場合は、上記のメリットに加えてプライバシーが守られ、上階や隣からの音が気になることもないでしょう。家庭菜園などの個人的な趣味や時間を楽しむことができます。
しかし、階段があるため上り下りが大変、庭の手入れに手間がかかる、防犯面が心配、などのデメリットが挙げられます。もし、何か不具合が起きた場合は、修繕をすべて自分で行わなければならないことも覚えておきましょう。

マンションと一戸建てのメリット・デメリットを比べてみた場合、「足腰が弱くなってくる」「防犯面が心配」「庭の手入れが負担になる」という老いてからの悩みが大きくなるため、マンションを住み替え先として選択する人が多いようです。

何を優先するのか、老後にどんな生活をしたいのかによって、どちらが住み替え先として適切なのかは異なります。老後のライフスタイルを想像しつつ、マンションか一戸建てかを選択するようにしましょう。

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理想的な住み替え例とは

老後の住み替えを考えた際、考えなければならない条件も様々です。ここでは、理想的な住み替え例を紹介していきます。住み替えを検討している人は、じっくり目を通してみてくださいね。

 

子どもがいる場合

内閣府の調べでは、理想的な住み替えとして全体の31.8%が「親との近居」、20.6%が「親との同居」と回答しています。同居よりも近居が望まれています。

 


家族と地域における子育てに関する意識調査報告書(平成26 年3月内閣府)

 

下記では、近居をうまく活用した住み替えの成功例を紹介していきます。

■子世帯とのアクセスを考える

子世帯の住む都心部に、地方の一戸建てを売却して親世帯が新築マンションを購入した例。
近所に住むことによって、週末には孫も含めて食事を一緒にできるのがメリットです。住み替える際は、子世帯との適度な距離感も考えたいところですよね。

気を付ける点として、新たな地域で親世帯が知人を作ることができるかどうかでしょう。マンション内や地域の交流にも積極的に参加できるように、子世帯が留意してあげるとよいでしょう。

 

■同じマンション内に住む

同じマンション内にいくつか部屋を持ち、親世帯・子世帯が別々の住戸で暮らすという例です。
お互いのプライバシーを尊重しつつ、親世帯に介護の必要が生まれた際に子世帯の手助けが期待できます。また二世帯住宅は間取りの個性が強く、売却する際のニーズが限られますが、マンションであれば必要に応じて子世帯が転勤した場合など、空いた住戸を売却したり、賃貸に出したりすることも可能です。いずれ親世帯が施設に入居したり、亡くなったりした場合にも、同じ対応ができます。

 

■時に応じて住む家を交代してみる

親世帯と子世帯、住む家を交換してみるのも、ひとつの住み替え成功例として挙げられます。最初は広い住戸に親世帯と同居する兄弟が暮らし、狭い住戸に子どものいない子夫婦が暮らしているとしましょう。いずれ、親世帯に住んでいた兄弟が独立、子世帯に子どもができた場合には、住戸を交換して住むこともできます。

 

子どもがいない場合

シングルやDINKS(子どものいない世帯)の場合は、より住まいの選択が大切になります。医療施設・介護施設・買い物施設などが充実した立地は必須です。将来的に他人の介護を必要とする可能性があるので、最終的には高齢者施設の利用を視野に入れるべきでしょう。

高齢者施設といっても50代位の元気なときから入居できる施設もあります。気の合う友人と一緒に元気なうちに入居して、快適な暮らしを送っている例があります。
見学会や体験入居などで実際の住み心地を確認して、慎重に選んでみましょう。

 

まとめ|老後にどんな生活をしたいのか、きちんと考えたうえで住み替えをしよう!

老後の住み替え先は、将来的にどのような生活を希望するのかによって異なります。

今の健康な状態で最適な住まいを選ぶのではなく、「足腰が弱くなった状態でも暮らしていけるのか」「病気がちになってしまった場合は、近くに病院があるのか」など、年老いてから特有の視点を持つようにしましょう。自分が年齢を重ねた際のライフスタイルを想像し、無理なく生活していけるのかを考えて住み替え先を選ぶことが大切なのです。

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