あなたのマンションはなぜ売れない?売却に失敗している4つのポイント

 

マンションを売りに出しているのに、なかなか買い手が見つからない…という悩みを抱えてはいませんか? 転職、転勤、住み替えなどの理由によって、一度購入した住まいを売却しなければならないケースは起こり得ることです。
一戸建てと異なり、マンションは買い手が見つからなければ管理費・修繕積立金の支払いを続けなければなりません。更に、一戸建てに比べて固定資産税も高くなってしまうため、売れないマンションを所有し続けると余計な出費がかさんでしまいます。

不動産はすぐに、そして確実に売れるものではありません。しかし、買い手が見つからない理由は必ずあるはずです。この記事では、マンションがなかなか売れない理由を解説していきます。所有しているマンションの買い手が見つからずに困っている方は、是非参考にしてくださいね。

 

 

あなたのマンションはなぜ売れない? チェックしたい4つのポイント

マンションを売りに出してから買い手が見つかるまでは、平均3か月程度かかると言われています。数日で売れることはほとんどなく、様々な手続きを含めても1か月以上はかかると見込んでおくべきでしょう。
しかし、なかなか買い手が見つからない、内覧希望者が入らない・少ない…など、売却がなかなか上手くいかない理由は、どこかに必ずあります。

この記事では、中古マンションが売れない、考えられる4つの理由を述べていきます。売りに出しているマンションが一体どんな問題を抱えているのか、考えながら読んでいきましょう。

 

【CHECK 1】マンションの価格が相場と合っていない?

まず考えられるのは、売りに出しているマンションの価格が相場と合っていないということです。
新築で購入した際にいくら高額だったとしても、売りに出す際には中古物件扱いとなり、購入時より価格が下落する可能性は十分にあります。人気エリアの稀少な物件であったり、周辺環境が劇的に良くなったりで、相場が高騰しているケースもありますが、購入価格から大幅に高く売れるケースはそう多くありません。価格設定を誤っていないか、きちんと考えなおしてみましょう。

自分の所有するマンションの相場を調べる方法は、以下の2つがあります。

 

【方法1】不動産の検索サイトを調べる

不動産の検索サイトを利用して、周辺物件を調べてみましょう。周辺環境、専有面積、築年数、間取りなどの様々な情報から中古マンションの価格相場を知ることができます。同じマンション内に売却中の物件がある場合は、同じくらいの価格になります。まずは、同じマンションが売りに出されていないか調べてみましょう。

同じマンションが売りに出されていない場合は、同じような条件で売り出されているマンションを探してみましょう。条件が似ている場合は、おおよその相場を知ることができます。

以下のポイントに留意しつつ、同じ条件のマンションを探すようにしましょう。

  ・構造、築年数、面積、間取りが似ている

  ・駅からの距離が同じくらい

同じマンション、または同じような条件のマンションを見つけたら、定期的にサイト内をチェックしておくことも大切です。すぐにサイトから消えた場合は人気が高く、もう少し高い金額で売れる可能性があります。逆に、何か月も残っている場合は、もう少し価格を下げなければ買い手が見つからないということです。また、値下げが行われてからサイト内から物件が消えた場合は、どこまで値が下げられたのかも覚えておくようにしましょう。

 

【方法2】査定サイトを利用する

中古マンションの価格相場を知るうえで最も確実なのは、査定サイトを利用することです。販売活動開始前には査定サイトは見ていたかもしれませんが、販売活動開始後に周辺の売り出し物件が増えた、相場より安く売りだしている物件があるなど、環境が変わっている可能性もあります。改めて、現時点の査定価格を調べてみるのも良いかもしれません。

また、各不動産会社によって扱いのある地域の広さや得意・不得意が異なります。大手の不動産会社だけではなく、地元の不動産会社の査定も受けてみるといいでしょう。

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【CHECK 2】築年数が経過しているため、管理費・修繕積立金が高く感じられている?

売り出し価格がいくら安くても、管理費・修繕積立金の負担が大きいと毎月の返済額が高く感じられてしまい、なかなか買い手が見つからない可能性が考えられます。マンションに住んでいれば、管理費・修繕積立金そのものがなくなることはありません。築年数が経過すればするほど、高くなっていくものですが、資産価値を高めるうえでも管理は大切であることであり、管理費・修繕積立金の負担が将来の快適な生活につながることを購入希望者に理解してもらうことも大事です。
または、管理費・修繕積立金を含めた毎月の返済額を無理なく感じてもらえるだけの物件価格の再設定・調整をしてみてもよいかもしれません。他にも、駐車場代、固定資産税・都市計画税、火災・地震保険料などの維持費が高額になっている場合があります。物件価格の見直しをする際は、どのくらいのランニングコストがかかるのかも考慮しましょう。

 

【CHECK 3】同じマンション内で売却が重複している?

同じマンション内で売却が重複していると、競合してしまい売れにくくなることがあります。複数の部屋が売りに出されている場合、階数や間取り、部屋の位置(方角、角部屋、エレベーターや階段の近くなのか、など)の条件は異なりますが、同じマンション内であればもちろん建物の構造や築年数は同じです。当然、価格の安い物件に人気が集まる可能性が高いのです。

同じマンション内での価格競争に巻き込まれてしまうと、気が付いた時には想定していた価格よりも大幅に安い価格になってしまうかもしれません。一度値下げすると、再びの値上げはしづらいので軽い気持ちで値下げをするのは禁物です。
また、価格競争に巻き込まれるのを避けるため、少し時期を置いてから売り出すという方法もあります。他の部屋が売れるまで待つことになってしまいますが、状況や売れ行きを見つつ少し時期を置いてから売りに出した方がより良い条件で成約するかもしれません。

 

【CHECK 4】不動産会社に問題がある場合も!?

価格設定も適正であり、物件の条件にも問題がない場合は、仲介している不動産会社の販売活動が不足しているのかもしれません。具体的な広告活動や問い合わせ数などの報告を求めてみてはいかがでしょうか?

また、以前より指摘されている不動産会社の「囲い込み」にも注意が必要です。「囲い込み」とは、売主から売却を任された不動産会社が、物件情報を公開しないで、他社からの物件照会に応じず自社で抱え込むことを指します。
不動産の売却では、売主と買主の両方が仲介してもらった不動産会社に仲介手数料を支払っています。売主と買主の両方から仲介手数料を得られる状態を「両手取引」と呼び、不動産会社からすれば最も利益が出るのです。両手取引によって同じ売買契約で2倍の仲介手数料を得るために、囲い込みを行い、自社の顧客から購入希望者が出るまで時間を稼ぐのです。
以前から囲い込みは問題視されています。しかし、現状では実際に第三者が立証することは難しく、原因となる両手取引を禁止することも出来ずに防御しにくいのです。

「囲い込み」をされているのでは?と不安になったときは、レインズで登録内容や取引状況を確認するとよいでしょう。

レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称で、迅速に取引の相手方の探索を行い、成約可能性を向上させるために構築された不動産業者間の物件探索システムです。

平成28年1月4日より売主にはID・パスワードが交付され、登録内容や取引状況を直接確認できる機能を追加しています。(ただし、専任媒介契約または専属専任媒介契約によって売却を依頼した場合に限ります。)

取引状況の項目には、「公開中」「書面による購入申し込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類で状態が表されています。囲い込み以外でも、丁寧で礼儀正しい対応をしてくれるのか、精力的に売却活動を行っているのか、など基本的なことの確認も必要でしょう。

 

以上、マンションが売れない理由を見てきました。「1日でも早く売却したい!売れるマンションに変える3つの方法」の記事では、マンションを売却するための具体的な方法をご説明しています。

もし、あなたのマンションが売れないということがあれば、コスモスイニシアでは理由を一緒に考え、住まいの売却をサポートいたします。

 

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