【住み替えのキホン】住み替え費用はいくら必要?ローンは?税金は?知っておくべきお金のまとめ


人生で最も大きな買い物、マイホーム。初めて買った家は、真剣に悩んで選んだ、理想の家だったはずです。しかしライフスタイルの変化に伴って、「その時の状況や条件にふさわしい家に住み替えたい」と考える人は少なくありません。
とはいえ、いざ、住み替えを考えると、「費用はどうしたらいいの?」「ローンは組める?」「高額な税金を払わなければならないの?」など、心配や不安が増えてきます。

そこで、今回は、住み替えに関する費用やローン、税金についてまとめてみました。


  

目次

 「新築への住み替え」「中古への住み替え」「建て替え」「リフォーム」それぞれの平均費用

 住み替え時の住宅ローンの注意点

 住み替え時に覚えておきたい3つの減税


「新築への住み替え」「中古への住み替え」「建て替え」「リフォーム」それぞれの平均費用

下のグラフは、「平成27年度住宅市場動向調査報告書」における「2.4資金調達に関する事項」から、「新築への住み替え」「中古への住み替え」「建て替え」「リフォーム」それぞれの平均費用をまとめたものです。ここでは、たびたび住み替えと比較検討される「建て替え」と「リフォーム」の費用と併せて、資料をみてみましょう。


出典:「平成27年度住宅市場動向調査報告書


 このグラフをみると、住み替えで購入する新築物件は4,200万円~4,900万円程度、中古物件は2,300万円~2,900万円程度が平均的な価格帯です。その一方で、建て替えは3,100万円程度、リフォームは200万円程度が平均費用です。

つまり、「新築の住み替え」「中古の住み替え」「建て替え」「リフォーム」それぞれの平均費用は、下記のような関係になります。


あくまで平均値なので一概にはいえませんが、ひとつの目安としてもいいでしょう。

  

住み替え時の住宅ローンの注意点

平均的な世帯年収や大まかな購入金額が理解できたら、次に気になってくるのが住宅ローンですよね。「今の家の住宅ローンを完済していなくても住み替えできるのか?」「住み替えで新しく住宅ローンを組むときの注意点は?」など、気になることは多々あるものです。

意外と知られていない事実ですが、住み替えを行う人の多くは、住宅ローンが残っている状態から住み替えを実現しています。
家を売ったお金でローン残債を一括返金して住み替える、という流れが一般的です。住み替えを検討するときにローンを完済している方が珍しい、といえます。

しかし、家を売ったお金や貯蓄を使っても、ローン残債を返しきれないこともありますよね。そんなときは、「二重ローン」「住み替えローン」を使って住み替えることができます。住み替えの住宅ローンは、残債がある場合とない場合とで利用できるものが変わってきます。
それぞれの場合において、使用できる住宅ローンをみていきましょう。


残債がない場合|一般的な住宅ローン

元々住んでいた住宅のローンを完済している、あるいは残債を住宅の売却額や貯蓄で一括返済できる場合、新居購入には一般的な住宅ローンを組むことになります。

先述したとおり、最も一般的な住み替えパターンは、「売却益でローンを一括返済して残債がない状態にして住み替える」というものです。
つまり、実際に住み替える人の多くは、後述する「二重ローン」や「住み替えローン」ではなく一般的な住宅ローンを使用している、ということですね。


残債がある場合|二重ローン・住み替えローン

残債がある場合は、二重ローンか住み替えローンを組むことになります。
どちらも注意すべき点があるので、簡単に説明していきます。


・二重ローン(ダブルローン)

二重ローンは、その名のとおり二重にローンを組むことです。現在住んでいる家と新しく購入する家のローンを同時に組み、同時に返済していきます。

二重ローンの注意点は、下記2点です。

 ・2つのローンの合計額が審査対象となるため、審査が通りにくい

 ・毎月の返済額が二重になるため、返済金額が高くなる

住み替えにおいて売却より購入を優先的に行った場合、二重ローンを組まざるを得ない可能性が出てくることがあります。


・住み替えローン(買い替えローン)

住み替えローンは、残債と新居の購入金額を合算して組むローンです。
新居の担保価値の1.5倍~2倍までの融資が可能であり、前の住宅の残債も解消できます。

ただし、こちらも二重ローン同様に注意点があります。

 ・借入額が担保価値より上になるので、審査が通りにくい

 ・万が一返済できなくなったときに、住宅を売っただけでは対処できない可能性がある

住み替えローンでは、新しい家の価値以上の金額を借りることになります。
そのため、審査が厳しい上に、万が一返済できなくなったとしても住宅を売却するだけでは完済できない可能性があります。


事前シミュレーションと無理のない返済計画が必須

二重ローンも住み替えローンも、一般的な住宅ローンより返済の負荷が高くなります。借入金額が多いから当然なのですが、必ず事前シミュレーションを行い、「本当に返済できる金額なのか」をよく考えましょう。「住宅ローンシミュレーション」では、必要な項目を入力すると、毎月の返済額の目安を確認できます。


【住み替えのキホン】データから読み解く!住み替えしているのはどんな人?費用は?タイミングは?」の記事を見ると、住み替えのボリューム世代は40代~60代です。ローンを組む際に、最初の家を購入したときと同じ感覚で30年ローンを組んでしまうと、老後の生活に支障が出る可能性があります。返済期間は安易に延ばさず、ほとんどの方が定年になる65歳までには完済する計画をお勧めします。
年齢に応じたライフイベントや、収入・支出などを書いたキャッシュフロー表を作っておくと、機械的なシミュレーションよりもリアルに計画が立てられるのでお勧めですよ。

詳しくはこちら:住み替え住宅ローンのポイントと鉄則! 無理のない返済のための2大ルール


【check】住み替えローンの鉄則!

・事前シミュレーションを行い、本当に返済できるのかよく考える

・返済期間を安易に延ばさない


住み替え時に覚えておきたい3つの減税

「住み替え」について考えるとき、「減税措置」を忘れてはなりません。不動産の売買には高額な税金が課されますが、「減税措置」を利用すれば、出費を抑えて賢く住み替えることができます。

とくに下記3つの減税は代表的なものなので、必ず覚えておきましょう。


【売却の減税措置】

1.   譲渡所得の特別控除

2.   譲渡損失の損益通算及び繰越控除

3.   住宅ローン減税


【売却の減税措置1】譲渡所得の特別控除

住んでいた家が買った価格よりも高く売れて利益(譲渡所得)が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。
しかし、住んでいた家を売った場合に限り、税額を軽減できる特例がいくつかあります。代表的なものとして、「居住用財産の3,000万円特別控除」や「居住用財産の買い換え特例」などが挙げられます。

これらの特別控除を使うと、税額がゼロになることも珍しくありません。

おすすめ記事:不動産売却の税金、こんなに高いの?!節税したい人のための基礎知識


【売却の減税措置2】譲渡損失の損益通算及び繰越控除

先ほどとは逆に、買った価格より安く売れてしまい損失が出た場合は、譲渡所得税と住民税が他所得と損益通算できるようになります。
不動産売却にかかる税金は、本来分離課税(損益を他所得と通算・相殺できない税金のこと)なのですが、この特例を用いることで給与などの他所得と併せて考えられるようになります。

所得額や損失額などによって異なりますが、こちらも税額がゼロになることが珍しくありません。

詳しくはこちら:特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例|タックスアンサー


【購入の減税措置3】住宅ローン減税

住宅ローン減税とは、年末ローン残高4,000万円を上限として、ローン残高の1%が10年間所得税から控除されるものです。
ローン残高が2,000万円であれば、年に20万円控除されるということです。
※認定長期優良住宅、または認定低炭素住宅の場合は、ローン残高上限が5,000万円になります。

ただし、先に紹介した「譲渡所得の特別控除」「譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と併用することはできません。どちらを優先した方がよいかは状況によって異なるので、計算して確認してみましょう。
気になることがあれば、不動産会社や税理士に相談してみるのもいいですね。

※2017年12月時点の情報です。

住み替えには大きな額のお金が動きます。住まいもお金も大切なものだからこそ、きちんとした知識をもって、対応したいですよね。住まいの売却や購入のタイミングについては「【住み替えのキホン】売却と購入、どちらを優先するべき?住み替えのタイミング」を読んでみてください。コスモスイニシアは、あなたの「理想の暮らし」のために、住まいの売却も購入も一括してサポートいたします。



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