不動産を売却したら確定申告を!手順を徹底解説

 

「家を売却したときに初めて確定申告を経験した」という方は珍しくありません。確定申告の申告期間が近付くにつれ、確定申告をしなければならない、あるいはした方がよいことは理解しているけれど、確定申告のやり方がよくわからない……という方も多いのではないでしょうか。この記事では、確定申告の手順をわかりやすく解説します。まずは確定申告の大まかな流れを把握し、必要書類や計算方法を整理していきましょう。

 

 

目次

期日までに提出しよう!確定申告の流れ

手順1:申告に必要な書類の準備

手順2:申告書の作成・提出

手順3:納税・還付の手続

最後に|早めの準備で、余裕を持った提出を!

 

期日までに提出しよう!確定申告の流れ

確定申告の大まかな流れは、下図の通りです。

 

 

一つずつ、手順を確認していきましょう。

 

手順1 :申告に必要な書類の準備

まず、確定申告に必要な書類をそろえます。

必要書類は、自分で用意するものと、税務署などから入手するものに分けられます。

利益が出た場合と損失が出た場合とで用意するべきものが異なるのですが、それぞれの内容を説明する前に、平成28年分確定申告から導入される「利益が出た場合も損失が出た場合も必要なもの」を紹介しておきます。

 

平成28年分以降は「マイナンバーカード」もしくは「番号確認書類+身元確認書類」が必要

社会保障・税番号(マイナンバー)制度の導入により、平成28年分以降の確定申告の際には、「マイナンバーカード(個人番号カード)」もしくは「番号確認書類+身元確認書類」が必要になります。確定申告時には、マイナンバーカードを発行している方はマイナンバーカードを、それ以外の方は、番号確認書類と身元確認書類を用意しましょう。

番号確認書類とは「通知カード」や「住民票の写し又は住民票記載事項証明書」などのマイナンバーを確認できる書類のこと、身元確認書類とは「運転免許証」や「公的医療保険の被保険者証」などの身元を確認できる書類のことです。

その他、確定申告に必要な書類は、国税庁の確定申告特集サイトの、「確定申告書などの様式・手引き」のページを参照してください。

確定申告書などの様式・手引き|確定申告特集

 

なお、先述した通り、いくつかの条件を満たせば特例が適用されます。特例が適用される場合は必要な書類も変わってくるので、国税庁のWebサイトに掲載されている「添付書類のチェックシート」を活用することをお勧めします。

土地や建物などの譲渡所得について主な特例の適用を受ける場合の申告書添付書類チェックシート

 

手順2:申告書の作成・提出

書類を用意したら、実際に確定申告書を作成し、提出します。

申告書の作成

まずは、申告書を作成するために税額を計算していきましょう。

「譲渡所得税」と「住民税」は、譲渡所得から適用される控除額を引いた「課税譲渡所得」に、税率をかけて算出します。

 


課税譲渡所得に対する税率は、不動産を所有している期間によって異なります。不動産を売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」となり、それぞれの税率は下記のとおりです。

長期譲渡所得(所有期間5年超え):20%(所得税15%+住民税5%)

短期譲渡所得(所有期間5年以下):39%(所得税30%+住民税9%)

 

なお、平成25年1月1日~平成49年12月31日の期間は、復興特別所得税として所得税に2.1%が上乗せされて、下表の税率となります。

 

 

長期譲渡所得と短期譲渡所得では税額が2倍近く変わってくることになるので、所有期間はきちんと確認しておきましょう。

 

確定申告書の作成は、国税庁が提供している「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、税額の計算などをスムーズに行うことができます。リンク先のページは毎年1月に更新されています。

 

・申告書の提出

作成した確定申告書は、期日までに税務署へと提出しましょう。不動産売却の確定申告は、「不動産の売却日の翌年2/16~3/15まで」です。祝祭日によって前後することもあるので、事前にその年の提出期日は必ずチェックしておきましょう。

 

不動産を売り買いした場合、登記情報が税務署に届くため、確定申告をしなくても売買した事実は必ず伝わります。期日までに確定申告をしないと、延滞税が発生する可能性もあるため計画を立てて手続きを進めましょう。

 

確定申告書を提出する方法は、下記3種類に分けられます。

1.   管轄の税務署に行って提出する

2.   管轄の税務署に送付する

3.   e-Taxを使って電子的に提出する

一つずつ見ていきましょう。

 

提出方法1:管轄の税務署に行って提出する

最もスタンダードな方法が、管轄の税務署に行って直接提出する方法です。確定申告のシーズンであれば、専用の窓口が設けられていることが多く、わからないことは職員に尋ねることができます。「初めてだからわからないことが多くて不安」という方は、実際に税務署に行って提出するとよいでしょう。

申告書の提出先は、「納税地」を管轄している税務署長です。「納税地」とは、簡単に言うと現在住んでいる場所のことなので、現住所をもとに管轄の税務署を調べましょう。管轄の税務署は、国税庁のWebサイト「国税局・税務署を調べる」から調べられます。

【check】わからないことが多くて不安な人は、管轄の税務署に直接提出を!

 

提出方法2:管轄の税務署に送付する

直接行くことが難しい場合は、管轄の税務署に送付することも可能です。確定申告書は「信書」にあたるため、基本的には郵便のみでしか送付できません。宅配便やメール便などは荷物扱いで送付することはできないので、注意しましょう。

提出の際によく利用される封筒は、A4サイズを折らずに入れられる角形2号封筒です。切手代はおおむね120~140円程度となりますが、添付書類の数の重さによって変化しますので注意しましょう。

なお、送付の場合、消印の日付が提出日として扱われます。期日当日に受け付けてもらえれば、期日内に提出したことになります。ただし、ポストに入れる場合は回収時間によっては翌日受付となる可能性があるので、不安であれば窓口で直接手続きすることをお勧めします。

詳しくはこちら:申告書の税務署への送付|国税庁

【check】忙しくて税務署に行く時間がない人は、管轄税務署へ郵便で送付を!

 

提出方法3:e-Taxを使って電子的に提出する

確定申告書は、「e-Tax」を利用することで、インターネット経由でデータ提出することもできます。e-Taxとは、確定申告書の作成や送付をPC上で行えるシステムです。

自宅で全ての作業を行える上に、入力や提出に関するサポートページも充実しています。インターネット環境があってパソコンの操作が苦にならない人は、e-Taxを使うと確定申告の手間が軽減されるでしょう。

出典:【e-Tax】国税電子申告・納税システム(イータックス)

e-Taxを使うには、下記3つの確認と準備が必要です。

1.   e-Taxを利用できる環境かどうか確認する

2.   電子証明書を取得する

3.   ICカードリーダライタを準備する

詳細は、確定申告特集の「e-Taxをご利用になる場合の事前準備」をご覧ください。

確定申告シーズンは、税務署が混み合うことも珍しくないため、自宅で全作業を終えられるe-Taxは非常に便利だといえます。公式マニュアル類も充実しているので、パソコンに苦手意識がない方は積極的に活用していきましょう。

e-Tax(マニュアル)|国税庁

【check】インターネット環境があってパソコンに苦手意識がない人は、e-Taxの活用を!

 

手順3:納税・還付の手続

最後に、納税と還付の手続きを行います。

納税は、「e-Taxによる電子納税」「預貯金口座からの振替納税」「金融機関又は所轄税務署等での現金納付」の3種類の方法が選べます。
一方、還付は、「預貯金口座への振込」「最寄りのゆうちょ銀行各店舗又は郵便局での現金受取」の2種類の方法が選べます。
自分にとって最もやりやすい方法を選んで、手続きを行いましょう。

詳しくはこちら:納税・還付手続について|平成27年分確定申告特集

 

最後に|早めの準備で、余裕を持った提出を!

毎年確定申告をしている方ならさほど難しく感じないかもしれませんが、今回が初めて、という方は、早めに準備することをお勧めします。余裕を持って提出しておけば、仮に不備があって差し戻された場合でも、きちんと対応できるからです。

不安がある場合は、税務署窓口を訪ねて職員の方に質問してみたり、先ほど紹介した国税庁のマニュアルを読んだりして、一度頭の中を整理しておきましょう。一度整理できれば、それほど考え込むこともなく申告書を作成できるはずです。

それでもきちんと書類を作成できるかどうか不安、という方は、税理士に相談してみてもいいかもしれません。

うっかり提出を忘れてしまって、「延滞税を払うことになった」「所得税の還付が受けられなくなった」といった事態に陥らないよう、早めの準備を心掛けましょう。

 

マイホーム売却後にやらなくてはいけないことは、確定申告だけではありません。コスモスイニシアでは、売却だけでなく住み替えに関するお悩みもすべて一括し全力でサポート。あなたの「理想の暮らし」を実現するお手伝いをいたします。

 

 

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