ココを確認すれば失敗しない!リノベーション済み中古マンション購入前のチェックポイント!

 

マイホームを購入することは、多くの人にとって人生の中で一番大きな買い物。できれば、住みたい街、お気に入りの部屋で快適に暮らしたいものです。しかし、人気のエリアで新築マンションを買おうとすると、予算が合わないという方も多いでしょう。そこで今回ご紹介するのは、「リノベーション済みの中古マンション」という選択肢です。

一緒に暮らすご家族の中には、「中古物件なんて不安・・・」という方もいるかもしれません。その不安を取り除くためには、不動産会社に任せるのではなく、自分でチェックしたり、専門家に依頼したりすることも必要です。今回は、どのように「リノベーション済みの中古マンション」をチェックしていけば良いのかを詳しく見ていきましょう。


目次

リノベーション済み中古マンションは本当にお買い得?
リノベーション物件でよくあるトラブル
水回りのトラブル
換気のトラブル
音のトラブル
リノベーション物件をチェックするときの注意点とは
何年住むかを基準に考える
リノベーションができる専有部分と共有部分の違いを知っておく
物件を見学する時間は朝昼晩と時間を変えてチェックする
マンションの建物部分におけるチェックポイント
築年数
マンションの入口や階段
駐輪場・駐車場
建物周りの植木
マンションの室内におけるチェックポイント
天井裏(点検口)
フローリング
水回り(給水)
換気

ガス給湯器
中古物件を検査してくれるホームインスペクション(住宅診断)とは
ホームインスペクションとは?
所要時間や費用はどれくらい?
まとめ|マンション全体のきめ細かいチェックを行うことで失敗を回避しましょう!

 

リノベーション済み中古マンションは本当にお買い得?

リノベーション物件は、お手頃な価格で注文住宅のような住まいが得られることから、住まい探しのひとつとして注目されています。しかし、まだリノベーション自体の歴史が浅いこともあり、いろいろな問題が発生していることも事実です。その問題を改善するには、購入する前にさまざまな角度から物件をチェックすることが必要です。

また、人気のエリアで購入したマンションや、リノベーションでグレードアップしたマンションは、将来売却することになった場合、多少の高値でもお客様から評価されることがあります。自分が住むだけでなく、将来売却することを考えた場合も、リノベーション物件はお買い得といえるのではないでしょうか。

 

リノベーション済み物件でよくあるトラブル

リノベーション物件は見た目がとてもよく、人気エリアの物件でもかなり手ごろな価格で手に入れることもできます。しかし、素人ではチェックできない部分も多く、水回りなど数年で劣化が進み故障してしまったということもあります。まずはリノベーション物件でどのようなトラブルがあるかを見ていきましょう。


・水回りのトラブル

リノベーション物件で特に多いのが「水漏れ」です。水道管などは見えない部分にあるため、特に問題がなければそのまま使い続けることがあります。しばらくトラブルがなかったとしても、2~3年で水漏れが発生し、大がかりな工事が必要になったというケースもあります。リノベーション物件では、特に水回りは確認しておく必要があるでしょう。


・換気のトラブル

マンションは、窓が少ないため湿気がたまってしまいがちです。そのため、換気扇がきちんとついているか確認が必要です。古いマンションの場合、換気扇が古く十分機能しないこともあります。湿気がたまるとカビの原因にもなり、場所によっては壁がでこぼこになってしまうこともあります。また、天井裏の換気ダクトが接続不良になると、カビが生えたり木材部分が腐ったりすることもあります。

 

・音のトラブル

古いマンションは防音性の高い床や壁を使っていないこともあり、実際住んでみると音がうるさくて我慢できないという方もいます。ひどい場合になると、ドアを開け閉めする音や、歩く音まで響いてくることもあります。日中には気が付かなかった音も、朝や夜になると音がひどくなるということもよくあるようです。

 

リノベーション物件をチェックするときの注意点とは

リノベーション物件は、実際現地に行くと間取りやデザインばかり見てしまいがちですが、新築とは違った視点でチェックしておきたい点がたくさんあります。
現地に行く前にどのようなことに注意すればよいのか確認しておきましょう。

 

・何年住むかを基準に考える

リノベーション物件の購入を検討する際は、これからどれくらいそのマンションに住むか考えておく必要があります。若いご夫婦やファミリーであれば、これから何十年と住むことも考えられますので、どれくらいの時期でどのような交換が必要になるかなどを把握しておくことをおすすめします。一般的なマンションの寿命は、建物や設備のメンテナンスによって大きく変わります。国土交通省の「RC造(コンクリート)の寿命に関わる既住の研究例」によると、鉄筋コンクリートの物理的寿命は117年と推定されています。ただし、これはコンクリートの部分だけですので、ひとつの目安と考えておきましょう。

 

・リノベーションができる専有部分と共有部分の違いを知っておく

リノベーション済みのマンションでも、自分やご家族の好みに合わせてさらにリノベーションを行うといったケースは少なくありません。そのようなときに知っておく必要があるのが、専有部分と共有部分です。専有部分とは、その部屋を購入した人が所有しているスペースで、簡単にいうと「部屋の内側」のことです。共有部分とは、「専有部分以外のすべて」であり、マンションのエントランス・共用廊下・エレベータなどはもちろん、バルコニーも「部屋の外側」なので共用部分にあたります。基本的にリノベーションできるのは、専有部分のみとなり、バルコニーや玄関ドアの外側は共有部分ですのでリノベーションはできません。
物件をチェックするときは、将来的にリノベーションできる専有部分はどれくらいなのかをチェックすることをおすすめします。

 

・物件を見学する時間は朝昼晩と時間を変えてチェックする

日中には何も音が聞こえなくても、時間を変えて現地に行くと、排水管の音が響いてきたり、周りの部屋の騒音が聞こえたりすることがあります。中古物件の場合、音は劣化が原因ということも考えられます。物件の見学は、一度だけではなく朝昼晩と時間を変えて行くようにしましょう。

 

マンションの建物部分におけるチェックポイント

 

 

マンションのリノベーション物件の場合、自分が住む部屋だけでなく、マンション全体をチェックしておきましょう。どの程度建物や設備の管理が行き届いているかなど確認することも重要です。

 

・築年数

まずチェックしておきたいのは築年数です。1981年6月以降に建築確認を取得したマンションは、新しい耐震基準で建てられているので、大きな地震が来てもリスクは少ないでしょう。しかし、この年以前の物件が全て危険かと言えばそれは間違いです。多額の費用をかけて建てられたマンションは耐震性についても精度の高いマンションが多いと考えられます。築年数も重要ですが、このような条件も築年数とあわせて、ひとつのチェックポイントとして取り入れていきましょう。

 

・マンションの入口や階段・掲示板

マンションのエントランスや階段がきれいに掃除されているか、掲示板は古いものは残っていないかなどもチェックしておきましょう。これらの手入れが行き届いていないマンションは管理に手を抜いている可能性があります。また、掲示板からマンションの雰囲気を感じることもできます。例えば、何かトラブルが発生していないか、またはマンションの人間関係などもわかることがあります。

 

・駐輪場・駐車場

駐輪場はきちんと整備されているか、壊れている自転車がそのままになっていないかなどもチェックしておきましょう。また、車や自転車を見ると、若いファミリー層が多いのか、また高齢者が多いのかなども想像できるでしょう。

 

・建物周りの植木

雑草などがそのままになっていないか、枯れている木などがそのままになっていないかなどもチェックしておきましょう。これらからもマンションの管理が行き届いているか確認することができます。

 

マンションの室内におけるチェックポイント

リノベーション済みマンションとはいえど、その全てが物件を購入する方の生活までしっかりと配慮されているわけではありません。前もってチェックしておかないと、住み始めてから多額の費用を自己負担するといったことも考えられます。ここではリノベーション済みマンションでも見落とせない、チェックポイントをご紹介します。

 

・天井裏(点検口)

まず、チェックしておきたいのが天井裏です。点検口であれば、売主の許可さえあれば見ることができるでしょう。築年数が古い場合、まれに上階の排水管が天井裏を通っているマンションがあります。このような排水管は、音を抑える対策がされていないことも多く、水を流すたびに大きな音がすることがあります。また、天井裏では断熱材や電気配線などがきちんと配置されているか確認できる場合もあります。天井裏を見ることができない場合は、ホームインスペクターなどの専門家に依頼するのもひとつの方法です。

 

・フローリング

床の音で特に問題になるのが、フローリングです。フローリングには、古い床の上にそのまま重ねて貼る方法と、古い床をはずして新しい床を貼るという2種類の貼り方があります。見た目はどちらもあまり変わりはないのですが、古い床の上に張る方法では、床鳴りがすることがあります。また、遮音性の低いフローリングを使っていると、物を落としたとき下の階に大きな音が響きます。質のあまりよくないフローリングの場合、歩くだけでも音がするのでどのような素材が使われているのか、また重ね張りをしているかどうかも確認しておくとよいでしょう。

 

・水回り(給水)

洗面所やお風呂などの水回りもチェックしておきます。洗面所の場合、下の扉を開けると排水管が見えます。その周りに湿気がこもっていないか、カビが生えていないか、さびていないかなどもチェックしましょう。また、水を流し排水管から水が漏れていないかも重要です。水がスムーズに流れているか、詰まっていないかなどはきめ細かくチェックしましょう。
また、お風呂はタイルにひびが入っていないか、カビが生えていないかをチェックしておいきましょう。さらに水を流したときにきちんと水が排水溝に流れているか、つまりはないかもチェックしましょう。トイレは、水を流したときにすぐに流れるか、または給水管から水が漏れていないかなどをチェックしましょう。水を流した後も最後にきちんと水が止まるかもチェックすべきポイントです。ほとんどのトイレ自体は丈夫ですが、配管から水漏れが起こることがありますので、約10年が交換する目安となります。

 

・換気

先に「リノベーション物件でよくあるトラブル」でも触れましたが、特に換気のチェックは重要です。古いマンションの場合、24時間換気システムがついていない場合もあります。建築基準法により2003年7月以降に着工した物件は24時間換気システムの設置は義務付けられています。ただし、間取りの関係上設置できない物件が存在するのも事実です。

 

・窓

まずは窓の開け閉めがスムーズに行えるかチェックしましょう。次に断熱性のチェックですが、部屋の断熱性にも大きく関わってくる窓のサッシやガラスの性能がチェックポイントです。窓は共有部分となりますので、ほとんどの物件でガラスを取り換えることはできないでしょう。しかし、窓の内側にサッシを取り付けることはできますので、断熱性が気になる場合はチェックしておきましょう。

 

・ガス給湯器

古い給湯器の場合、一度に出る水の量が少なかったり、電気代が高くなったりすることがあります。古いものでは16号給湯器を使っている場合があります。お風呂や食洗器など同時に使うのであれば、給湯器の容量は最低でも20号は必要です。また、給湯器の寿命は、約10~15年といわれています。もし古い給湯器をそのまま使っていると、数年で故障してしまうことも考えられます。給湯器がいつ交換されているかもチェックしておきましょう。もし、数年経ってから故障した場合は、物件を購入した方の負担となり高額の修理費用などが請求される可能性も考えられます。

 

中古物件を診断してくれるホームインスペクション(住宅診断)とは

リノベーション済みマンションは、あらゆる角度からチェックすることが重要です。
ここまでに触れてきたようなことでしたら、購入される方でもチェックすることは可能ですが、住宅全体の詳しい状況や欠陥がないかをチェックするには難しいでしょう。そこで、おすすめするのがホームインスペクションです。

 

・ホームインスペクションとは?

これから購入する中古住宅の診断を行ってくれるのが、ホームインスペクションです。そして、このホームインスペクションを行うのが、ホームインスペクターと呼ばれる人達です。ホームインスペクターは、住宅全体の状態を目視で確認し、直す必要がある場所や時期、または費用なども、不動産会社の立場としてではなく、中立的な立場でアドバイスをしてくれます。コスモスイニシアの「リノナビ」では、リノベーション独自のインスペクションを行い、基準をクリアした厳選物件を一挙公開しております。ぜひご参考にしてみてください。


・所要時間や費用はどれくらい?

マンションの規模にもよりますが、建物面積が100㎡程度でおよそ2~3時間かかります。また、費用はホームインスペクションを行う会社によって異なります。
目視による診断の場合、一般的に5~6万円前後が見込まれます。さらに特殊な機材を使って診断する場合は、10万円以上かかることもあります。

 

まとめ|マンション全体のきめ細かいチェックを行うことで失敗を回避しましょう!

リノベーション済みマンションは、見た目が美しく、新築と比べて手ごろな価格で購入できるのが魅力です。ただし、水回りやガス給湯器など古いものを使っている場合もあるので、詳しいチェックが必要となるでしょう。築年数よりも、それぞれのリノベーション物件にどのようなものが使われているか、天井裏など長年放置されている場所がないかなど、きめ細かくチェックしておくことが重要です。さらに詳しい検査は、ご自分では難しい場合も多いので、中立な立場で診断するホームインスペクターに依頼することをおすすめします。
 

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