マンション購入後にかかる固定資産税って?基本から計算方法までを徹底解説

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マンションを購入したあとの支出には、住宅ローンの支払い以外に管理費や修繕積立金がありますが、意外と忘れがちなのが固定資産税です。
固定資産税という税金があることは分かっていても、具体的に何に対して課されるものなのか、またどのように計算して金額を算出しているのか、熟知している方は少ないのではないでしょうか。

不動産の所有者が負担しなければならない固定資産税は、マンション購入後ずっと支払い続けなければなりません。だからこそ、マンションを購入する前に、固定資産税の計算方法を知っておきたいですよね。

そこで今回は、固定資産税についての基本から計算方法まで詳しく解説していきます。

固定資産税とはどんな税金なのか知りたい方、自分の購入するマンションには一体いくらの固定資産税がかかるのか分からない方は、是非一読してみてくださいね。

 

 

固定資産税とは? まずは基本を確認しよう

固定資産税は、土地や建物といった固定資産を所有している人に課税される税金です。

そのため、マンションを購入した場合には、持ち分に応じて土地と建物についての固定資産税を納税しなければなりません。

固定資産税は所有者が納税するもので、支払は年4回

固定資産税は、市町村が課税します。なお、東京23区内については、東京都が課税しています。市町村の作成した固定資産課税台帳に基づいて、毎年1月1日時点での所有者に対して、固定資産税を課税するのです。

地方税法によれば、固定資産税の納期限は、原則として「4月、7月、12月、2月」の4回と定められています。ただ、市町村ごとに条例でその期日を定めることができるため、必ずしもその月と決まっているわけではありません。
第1期の納期限が5月や6月となっている市町村もあり、第2期以降もそれに準じて他の月になっている場合があります。
例えば、東京都の場合は6月が第1期の納期限になります。

各市町村のホームページに記載されているため、「固定資産税 納期限 (市町村名)」で検索すると、知りたい市町村の固定資産税の納期限を詳しく確認することができます。

毎年4月頃に、マンション所有者宛で納税通知書が送られる

固定資産税の納税義務者は、マンションの使用者ではなく所有者です。そのため、自分が居住するために不動産を購入した人はもちろん、購入したマンションを賃貸に出している場合でも、納税通知書は所有者宛に送られてきます。

納税通知書は、「遅くとも、納期限前十日までに納税者に交付しなければならない」とされています。そのため、通常、4期分がつづられた納付書が原則4月となっている第1期の納期限前である毎年4月頃に送られてくるのです。

不動産の購入時期に応じて、買い手が固定資産税の一部を負担するのが一般的

固定資産税は、1月1日時点での所有者に課税されます。そのため、2月1日に不動産を売却していたとしても、1年分の固定資産税の支払い義務が発生します。そこで、不動産売買の現場では、売買した日を基にして日割り計算などで売り手が負担する固定資産税の一部を買い手が負担するということが行われます。

つまり、取引するときに、「○月○日から△月△日までの分」というように、当事者間で日数を決めることになるのです。

固定資産税の計算方法

固定資産税の金額は、市町村が決定します。それぞれの不動産ごとに決められた固定資産税評価額が原則として課税標準額となり、課税標準額に税率をかけて固定資産税額が決まります。

固定資産税の計算式

固定資産税は、「課税標準額×1.4%」という計算で求められます。
ただ、1.4%という数字は標準税率で、各市町村の条例で異なることもあります。自分の住む市町村の税率がどれくらいなのか、確認するようにしましょう。

また、固定資産税とあわせて課税される税金に、都市計画税というものがあります。固定資産税と都市計画税は、同一の納税通知書にまとめて記載・通知されます。

都市計画税とは、市街化区域と呼ばれる「すでに市街地を形成している区域」と「おおむね10年以内に計画的に市街化を図るべき区域」にある固定資産に対して課税されるものです。限度税率は0.3%とされていますが、ほとんどの地域で0.3%が採用されているようです。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額は、土地の場合は「公示価格の7割程度」を目標に、建物の場合は「再び同じ建物を建て替えた場合にかかる費用(再建築費用)」を基礎として決められています。

なお、土地が実際に取引される実勢価格は、公示価格よりも2割程度高い場合が首都圏では多く、人気の場所ではその差が大きくなる場合もあります。

固定資産税の評価替えは、3年ごとに行われる

固定資産税評価額は、一度決まった金額がずっと続くわけではありません。土地であれば、地価の上下で基準となる公示価格が変わります。建物は、リフォームなどをしなければ、古くなるにつれて評価額が下がっていくのが通常です。

そこで、固定資産税評価額は3年ごとに評価替えが行われ、その時々にあった価額に見直されます。

建物の場合、基本的に固定資産税は減少していきます。しかし、建物の増改築を行った場合は、その分だけ建物の価値が増加したと考えられて、固定資産税が増加します。また、すでに評価額がある場合には、物件高騰などにより再建築費用が上昇したとしても前年の価額を上回ることはなく据え置きとなっています。

知っておきたい! マンション固定資産税の軽減措置

住宅用として使用している土地(宅地)や建物(家屋)の場合、固定資産税の軽減措置が受けられます。

この軽減措置を受けるためには、原則として建物の利用状況を申告しなければなりません。もし申告書を提出しない場合でも、市町村が独自に調査をして軽減措置をとり、軽減された税額で納税通知書を送ってくれることもあります。

しかし、過去には、役所側の確認不足で、長期間にわたって軽減されていない固定資産税を負担させられていたケースもあるのです。

どのような軽減措置があるのかを理解しておき、納税通知書が届いたときに、間違いなく軽減された税額となっているかを確認できるようにしておきましょう。

土地部分の軽減措置

土地を住宅の敷地として使用している場合、下記のように固定資産税の軽減措置が受けられます。

  • 小規模住宅用地(200㎡以下の部分):課税標準が1/6になる
  • 一般住宅用地(200㎡を超える部分):課税標準が1/3になる(建物の課税床面積の10倍にあたる面積まで)※店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上であれば、全敷地について軽減措置が受けられる

土地が100㎡なら課税標準が1/6となり、固定資産税額も1/6となります。また、土地が300㎡の場合は、200㎡分の課税標準が1/6になり、残りの100㎡分は1/3として計算されます。

マンションなどの集合住宅では、敷地全体の面積を居住用住戸の数で割った面積を用います。ほとんどの場合で1戸あたりの土地面積は200㎡を下回って、課税標準が1/6になっているでしょう。

都市計画税にも同様の軽減措置があります。

  • 小規模住宅用地(200㎡以下の部分):課税標準が1/3になる
  • 一般住宅用地(200㎡を超える部分):課税標準が2/3になる

200㎡以下の土地で固定資産税評価額が1,200万円である場合を例として、固定資産税と都市計画税を計算してみましょう。

  • 固定資産税:1,200万円×1/6×1.4%=28,000円
  • 都市計画税:1,200万円×1/3×0.3%=12,000円

このように、住宅用の敷地であれば固定資産税はかなり安くなっているのです。

建物部分の軽減措置

建物は、新築の場合に固定資産税の軽減措置が受けられます。
新築建物は、課税床面積120㎡までの部分について、一定期間、固定資産税の1/2が減額されます。

その要件は下記の全てを満たすことです。

  • 平成30年(2018年)3月31日までに新築された住宅であること
  • 店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上であること
  • 居住部分の床面積が50~280㎡(一戸建て以外の賃貸住宅は40~280㎡)であること

※マンションなどの集合住宅では、「専有部分の床面積+共用部分を各戸の専有部分の床面積の割合で按分した分の面積」という計算方法で床面積を計算すること

減額される期間は、一般の住宅では3年、3階建て以上の耐火住宅では5年となっています。
なお、建物が長期優良住宅の場合は、軽減措置の期間が長くなります。一般の住宅で5年、3階建て以上の耐火住宅で7年減税措置が受けられます。

新築マンションは、5年間半額になる?

土地・建物それぞれについて、上述のような軽減措置が設けられています。そのため、新築マンションの場合は、固定資産税が5年間半額くらいになるようなイメージです。

ただ、気をつけておかないといけないのが、税額が軽減される期間です。土地の軽減措置は、マンションに居住している限りずっと続きます。しかし、3階建て以上の耐火住宅であるマンションでは、建物の固定資産税軽減措置は5年または7年で終了します。そのため、軽減措置が終了した年に、固定資産税が一気に増加することになります。

税金が増額されたわけではありませんが、負担が増加するのは事実です。軽減措置がいつ終了するのかをしっかりと把握しておきましょう。

マンションと一戸建て、固定資産税はどちらがお得?

同じ購入価格のマンションと一戸建てでは、どちらを購入した場合の方が、長い年月をかけて支払う固定資産税の総額が安くなるのでしょうか。
結論から言うと、一戸建ての方が固定資産税は安くなります。

不動産を購入するときは、土地と建物を購入しています。一戸建ての場合は敷地全てを購入しているのに対し、マンションでは敷地全体を所有者全員で分け合うことになるため、1戸あたりの土地が占める金額が小さくなります。

しかし、固定資産税の軽減措置は、土地に対する軽減措置の方が多くなっています。宅地の軽減措置は200㎡までの部分については1/6になり、それがずっと続くのです。一方の建物の軽減措置は、新築という条件がある上に、1/2になるのは期限があります。

また、建物は、建築から時間がたつにつれて価値が下がっていく償却資産とされますが、その価値の下がり方はマンションと戸建てでは異なります。
鉄筋コンクリート造のマンションでは47年かけて価値が下がるため、固定資産税の金額がゆっくり減っていきます。一方、木造の一戸建てでは22年かけて価値が下がっていきます。その分だけ、マンションよりも固定資産税の減少が早く、長期的に支払う建物についての固定資産税の総額が少なくなるのです。

この2つの要因で、物件価格に占める土地の割合が大きく、建物の固定資産税の減少が早い一戸建ての方が安い固定資産税となるのです。
とはいえ、税金が安くなるという理由だけで、購入する不動産がマンションよりも一戸建ての方がいいということにはなりません。

一般に、一戸建てよりもマンションの方が、駅近物件という傾向があります。そのため、周辺の生活環境が便利であることが多いでしょう。また、管理費や修繕積立金の負担があるものの、その費用を支払っていることで共有部分がきれいな状態で維持されます。
木造の一戸建ては建物の価値が22年という短い期間で下がっていくということは、建物自体の老朽化も速いということです。その分だけ、メンテナンスコストがどんどんかさんでしまう可能性もあるのです。

このように考えると、「税金で考えれば、マンションよりも一戸建ての方がお得なのでは?」という結論になりそうですが、どちらの方がいいと決められるものではありません。実際にどのような生活をしたいと考えているのかで決めるべきだと言えるでしょう。

まとめ|住宅ローンの支払だけにとらわれず、諸費用も含めて資金計画を考えよう!

マイホームを購入するときには、金額が一番大きい住宅ローンばかりを気にしてしまいがちです。しかし、固定資産税や修繕費など、物件価格以外にもさまざまな費用がかかってくるものです。
1年では少しの金額でも、数十年分となるとかなりの金額になります。固定資産税などのことを考えていなかったせいで、将来の生活が苦しくなってしまっては意味がありません。

固定資産税などの諸費用も含めて物件にかかるコストをきちんと計算し、どれくらいの資金が必要なのかを考えてからマンション購入に踏み切るようにしましょう。

税理士法人タクトコンサルティング監修
※この記事の情報は平成29年5月現在のものです。

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