マンションを貸す? 売る? どちらがお得か検討しよう!

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転勤や結婚、離婚がきっかけで住み替える方、家族や親族からマンションを相続した方は、不要なマンションをどうするか悩みますよね。家は住まずに放っておくと、どんどん劣化が進むため、「貸す」か「売る」かのどちらかで迷っているかもしれません。空いているマンションを賃貸として貸し出せば、家賃収入が得られそうですよね。

一見すると、魅力的に感じるかもしれませんが、果たして本当にうまくいくのでしょうか。

この記事では、空いているマンションを所有している場合、賃貸か売却か、どちらがお得なのかを検証していきます。

マンションを貸す際のメリットとデメリットやちょっとしたコツについてもご紹介しますので、所有しているマンションを貸すべきなのか売るべきなのかお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

 

目次

 貸す? 売る? マンションの処分はどちらがお得なの?

 賃貸でマンションを貸す場合のメリットとは

 賃貸でマンションを貸す場合のデメリットとは

 「また住みたい」は要注意! 将来の住まいを明確にしよう 

 まとめ|まずは査定をしてから、売却と比較しよう

 

貸す? 売る? マンションの処分はどちらがお得なの?

所有しているマンションの処分は、貸す場合と売る場合のどちらがお得でしょうか。

具体的に、次の4つのポイントをチェックしてみましょう。

 •  住宅ローンが残っている

 •  そのマンションに今後住む予定がない

 •  固定資産税や修繕費を払い続ける余裕がない

 •  値上がりの見込めない立地環境

それでは、ひとつずつ説明していきます。

 

住宅ローンが残っている

まだマンションの住宅ローンが残っているケースでは、売却の方がお得です。

賃貸として貸し出せば、月々の家賃収入をローンの返済に充てられると思うかもしれません。しかし、入居者がずっと住み続けるとは限りません。空室が続いたり、入居者からの家賃が未納になったりする可能性もあります。そうなれば、不動産収入はゼロになってしまいますよね。

売却をしてしまえば、その収益をローンの返済に充てることが可能です。

住宅ローンが残っている場合、賃貸よりも売却の方がリスクは少ないといえるでしょう。ただし、抵当権の兼ね合いから「売却完了時に残りのローンの全額を一括で返済しなければならない」ため注意が必要です。

 

そのマンションに今後住む予定がない

「今は賃貸にして数年は誰かに住んでもらい、将来的には自分が住む予定」という場合は、賃貸を選択するのもひとつの手かもしれません。しかし、今後そのマンションに住む予定がない場合は、賃貸よりも売却がおすすめです。

賃貸は空室になるリスクがあり、人が住めば住むほど、汚れや傷がつき、設備や部屋も劣化するので、家の価値はどんどん下がり、価格も下がります。特に「とりあえず賃貸にして、いずれ売却しよう」と考えている方は、貸し出して価値が下がる前に売却を選ぶ方がよいでしょう。

 

固定資産税や修繕費を払い続ける余裕がない

マンションには、物件購入費だけではなく、固定資産税や管理費、修繕積立金などの諸費用がかかります。

自分が住んでいなかったとしても、固定資産税はマンションの所有者が支払わなければなりません。また、メンテナンスの際や内装が破損したときには、修繕費が必要となるケースがあります。

売却すれば、これらの費用を心配する必要がありません。空室リスクなどもあることから、固定資産税や修繕費を支払う余裕がない場合は、売却を選択した方がよいでしょう。

 

値上がりの見込めない立地環境

よい立地環境にある物件は、将来にわたり価値が維持されたり、高まったりするケースがあります。立地のよいエリアにあるマンションに関しては、賃貸として貸すのもよいでしょう。

しかし一般的には年月が経つにつれて、マンションの価値は下がっていきます。今後、価値の値上がりが見込めない立地の物件は、早めに買主を見つけて売買契約を結び、売却をした方がよいというのが重要なポイントとなります。

 

賃貸でマンションを貸す場合のメリットとは

それでは賃貸でマンションを貸す場合のメリットについて、詳しく見ていきましょう。

 

家賃収入が得られる

マンションを貸す最大のメリットは、家賃として毎月収入が得られることではないでしょうか。入居者がいれば、決まった額の不労所得が得られるため、不動産投資をする方もいる程です。

不動産投資は会社を経営している人からサラリーマンまで、資産運用の手段として副収入につなげている人も様々にいます。

 

金利や固定資産税が経費として認められる

居住していたときには、普通に支払っていた固定資産税や住宅ローンの金利。これらのお金は不動産所得になると経費として認められるのをご存知でしょうか。

確定申告で経費として計上すれば、所得から控除され税金が安くなります。他にも管理費、修繕費、地震保険や火災保険なども経費として認められています。年間でどれくらい支払っているのかを確認してみましょう。

 

通常の賃料よりも高い賃料で貸すことができる

賃貸用に作られたマンションに比べて、分譲マンションは構造や設備のクオリティが高く、管理や付随したサービスもしっかりしているのが特徴です。また住み替えを前提とした賃貸マンションに比べて、分譲マンションは一生の住まいとして購入する方が居住しています。

居住者間のトラブルはできる限り避けたいと、居住者のモラルやマナーもよい傾向にあります。また、部屋の造りがしっかりしていて壁が厚く、賃貸マンションよりも騒音が抑えられるため、分譲マンションの賃貸は人気があります。

その2つの理由から、同じタイプの通常の賃貸マンションに比べると、分譲マンションの賃貸の方が高い賃料を設定して、貸すことが可能です。

 

賃貸でマンションを貸す場合のデメリットとは

賃貸としてマンションを貸し出すメリットはたくさんありましたが、その分デメリットもあります。どのようなリスクがあるのか、しっかりと確認しましょう。

 

入居者が見つからない可能性がある

入居者が見つからず、空き家のままになる可能性もあります。この場合、不動産所得が得られないまま、固定資産税や住宅ローンの返済だけがかさんでいきます。新居のローンも支払わなければならない場合は、二重にローンを支払う必要も出てきます。

空室対策として不動産会社に賃貸募集を頼るのもいいのですが、その不動産会社に支払う仲介手数料が必要になります。

 

初期費用がかかる

賃貸として人へ貸し出す場合は、内装を綺麗にしておかなければなりません。内覧の際に物件の印象が悪ければ入居者はなかなか決まりません。壁紙の張替えやハウスクリーニングなどは最低限必要であり、初期費用として数十万円は必要です。そして入居者が変わる度に、内覧を行うため、この初期費用を負担する必要があります。

 

賃貸トラブルが発生する可能性がある

入居者からのクレーム対応や入居者の対人トラブルなど、賃貸トラブルが発生する可能性もあります。例えば水の詰まりや隣人の騒音、家賃の未納などです。さらに、火災や事件が起こったり、事故物件になることで家の価値が暴落してしまったりするリスクもあります。

これらのトラブルを日常的に自分で対応・交渉するのは、金額的にも精神的にも相当な負担になるでしょう。不動産会社に仲介を頼むこともできますが、毎月数万円の管理費がかかるため、赤字になってしまうこともあります。

 

二重ローンの審査が下りないことがある

住宅ローン返済中のマンションを賃貸として貸し出し、新たにローンを組んで新居を購入しようと考えている方もいるかもしれません。しかし、賃貸は空室リスクなどがあるため、金融機関から、二重にローンを組むことを断られる可能性があります。

 

売却の際に値段が下がることもある

「とりあえず貸して、将来的に不要ならば売却しよう」と考えている方は、売却時に査定額が下がる可能性があります。なぜなら、一度賃貸として貸してしまうと、「収益物件」という扱いになるためです。

収益物件の購入者は、自分が居住するために買うのではなく、不動産投資を目的として購入する可能性が高くなります。そうなると物件の査定額は、毎月の利回りなどを元に算出されるため、居住用の物件としての査定額と比較すると低くなってしまうのです。いずれ売却する予定ならば、賃貸として貸し出さずに売却する方がよいでしょう。

 

「また住みたい」は要注意! 将来の住まいを明確にしよう

賃貸にしようと考えている方は、将来的に今所有しているマンションをどのようにしたいか考えていますか?「不動産物件として貸し続ける」、「貸した後にいずれ住む」、「貸した後にいずれ売却する」のどれかに当てはまると思います。

「転勤になったけど、いずれはまた住みたい。とりあえず賃貸として貸そうかな。」と安易に考えている方は注意が必要です。賃貸として貸す場合は、慎重に検討する必要があるのです。

 

「まず、賃貸として貸し出して、いずれ自分たちが住む」というプランは難しい?

「まずは賃貸として貸し、いずれは自分たちが住もう」と考える方もいるでしょう。しかし、このプランを計画している場合は注意が必要です。

例えばマンションの所有者が住みたいと思ったときに、入居者がいる場合は、入居者を強制的に退居させることはできません。これは法律上、貸主よりも入居者の権利の方が強いためです。一度賃貸として貸してしまったマンションは、自分の都合で賃貸をやめることができません。

これは、契約更新のときも同じです。入居者が解約して退居するまでは、例え貸主でも住むことができません。

 

いずれ住む場合は、「定期借家契約」を検討しよう

それでも一時的に賃貸として貸し、いずれは住みたい場合は、「定期借家契約」を検討しましょう。定期借家契約とは、最初から賃貸期間を定めておいて、その期間が満了したら退去してもらうという契約です。

例えば、3年契約の場合は、3年後に入居者は退居しなければなりません。通常の借家契約では、貸主よりも入居者の方が権利は強くなります。そのため入居者が退居してくれないと、貸主がそろそろ住みたいと思っていても住めない可能性があるのです。定期借家契約は、このような事態を防ぐことができます。

ただし、借りる側からしてみれば期間限定で住むという不利な条件になるので、なかなか借り手がみつからない事態も想定されます。多少賃料を安くする、礼金を不要にするなど、借り手が交渉しやすい環境(雰囲気)を生み出すなどの工夫が必要かもしれませんね。

 

まとめ|まずは査定をしてから、売却と比較しよう

不要な分譲マンションを賃貸として貸すのは、「家賃収入がありお得なのでは?」と考えがちです。しかし賃貸にはメリットだけではなくデメリットも多く、リスクになる可能性もあります。安易な気持ちで貸し出せば、赤字になる可能性もあるのです。

大切な財産であるマンション。「貸す」か「売る」か、迷うときはそれぞれの相場を比較することが重要です。

賃貸として貸すときの相場を知るためには、地域ごとの賃料相場から家賃を算出します。「賃貸として貸すときの相場」と「売却したときの相場」の情報は、インターネットでも情報を調べることができます。そして、サイトで複数の情報を得るだけでなく、一番よいのは、プロの不動産会社を利用し、専任の担当者に査定を依頼しシミュレーションしてもらう方が安心できます。複数の不動産会社に一括して査定の依頼ができるサイトもあります。空き家を将来どうするかのプランや、貸すのと売るのはどちらが将来的にみて収益を見込めるのかなどを元に選択するとよいでしょう。その上で、金銭面的にどちらを選択した方がお得なのかを考えましょう。

ただし賃貸として貸し出す場合は、対人トラブルなどに対応しなければならず、精神的な負担がかなり大きいことを覚悟してください。

将来、住む予定のないマンションは、基本的に売却がおすすめです。賃貸として貸し出せば、貸主として日常的なトラブルの対応や管理が必要になります。また、空室のリスクなども考えると、賃貸の負担は大きいといえるでしょう。「売主と買主の関係は売買契約の完了まで」と考えると 売却をしてしまえば、煩わしいトラブルや経営・管理も必要なく、その時点で収益が得られるのです。

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査定額や将来的に空き家をどのようにしたいか、金銭的、精神的な面からも自分にとってどのような選択をするのがいいのか情報をたくさん集めたり、説明を受けたりして、しっかりと検討しましょう。

 

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