「資産価値の落ちにくいマンション」の選ぶための10のポイント

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資産価値が落ちにくいかどうかは、マンション購入の判断基準の一つとして大変重要です。
これから購入する予定のマンションに一生住むつもりでも、転勤や住み替えなどを理由に将来売却しなければならない状況になる可能性は考えられます。そのような状況になった場合に、できるだけ高値で売却するには「資産価値の落ちにくいマンション」かどうかが非常に重要なポイントになるのです。
いざというときのマンションの売却に備えて、資産価値の下落しにくいマンションを選んでおきたいですよね。

この記事では、資産価値とは一体何なのかを解説し、資産価値が落ちにくいマンションを選ぶための10ポイントを説明していきます。

住まいは一生の財産にもなります。マンションの購入を考えている方は、是非参考にしてくださいね。

 

目次

 「資産価値の落ちにくいマンション」って?

 資産価値を決める10大ポイントをチェック! 

 資産価値を最も左右する!? 「立地条件」

 ポイント1:交通利便性

 ポイント2:生活利便性 

 ポイント3:街の発展性・成長性

 快適な生活を送るための「住環境」

 ポイント4:専有面積の広さ

 ポイント5:収納・床暖房などの「住宅設備」

 ポイント6:日当たりや風通しなどの「快適性」

 ポイント7:防犯・防災対策などの「安全性」

 ポイント8:窓からの展望や広いテラスなどの「付加価値」

 マンションの将来を決める!? 「管理体制」

 ポイント9:管理会社が入っているか

 ポイント10:修繕計画の有無と修繕積立金が積み立てられているか

 新築? 築浅? 中古? 資産価値が落ちにくいのはどれ!?

 まとめ|優先順位を考えたうえで、最後は「自分にとって価値のあるマンション」の購入を!

 

「資産価値の落ちにくいマンション」って?

マンションやアパートなどの不動産における資産価値とは、その建物や土地が持つ経済的な価値を指します。
つまり、「売却時に、売り物としてどれくらいの価値があるのか?」「他の人に買いたいと思われる物件であるかどうか」を示す、ひとつの指標です。

例えば、現在所有しているマンションを3000万で買いたいという人が現れたならば、そのマンションは3000万円相当の資産価値があると考えてよいでしょう。
不動産に定価はなく、様々な要素で値段が変動していきます。

そのなかでも資産価値は、築年数が長くなったり設備の劣化が進んだりすれば落ちやすくなります。逆に駅が新しくできて立地条件が改善したり、そのエリア自体がブランド化したりして人気の立地となれば上がりやすくなるのです。

資産価値を決める10大ポイントをチェック!

どのようなマンションが「資産価値の落ちにくいマンション」なのかは、以下の3つに大きく左右されます。

  1. 立地条件が良い。
  2. 建物の住環境が整っている。
  3. 管理体制が整備されている。

この3つのポイントをさらに10つへと分類し、マンションの資産価値を左右する主な要素を解説していきます。
住宅の資産価値を見極める際は「子供が育てやすい」「周辺地域が静か」といったプラス要素よりも、「不便」「住み心地が悪い」といった致命的なマイナス要素がないかどうかを中心にチェックすることが重要です。

以下の10のポイントにおいても、マイナス要素がないかどうかを中心にチェックすることを前提に考えていきます。

資産価値を最も左右する!? 「立地条件」

まずは資産価値に最も大きな影響力を持つとされる「立地条件」について、3つのポイントに分けて解説します。
「資産価値=立地条件」とさえいわれるほど、マンション選びにおける立地条件は重要な要素です。なぜなら購入後も比較的簡単に変更が加えられる建物の仕様設備や管理体制とは違い、立地条件は変更できないからです。

確かに新しい駅が近くにつくられたり、病院や学校が建てられたりすれば、立地条件も改善されるでしょう。
しかしそれは、あくまでマンションとはほとんど無関係のところで起きる出来事です。行政が「マンションの資産価値を維持するために新駅を作る」という意思決定をする可能性はゼロに等しいでしょう。立地条件は簡単に変わらないからこそ、資産価値を考えるうえで最も重要な要素なのです。

ポイント1:交通利便性

立地条件における第1のポイントは、「交通利便性」です。資産価値を考えるうえで最低条件の目安となるのは「駅から徒歩10分以内」。徒歩10分以上かかったり、バスでの乗り継ぎが必要だったりする場合は、資産価値においては致命的なマイナス要素になる可能性があります。一方で駅から近ければ近いほど資産価値は高くなりますし、多少建物が古かったりしても資産価値は低下しにくくなります。

また単に駅から近いだけでなく、その駅がどのエリアとつながっているのかも重要です。東京で言えば新宿・品川・大手町、大阪で言えば本町・京橋・淀屋橋といったビジネスエリアに効率よくアクセスできるのか、あるいは大雨などのトラブルに見舞われた時にも代替交通インフラで目的地まで行けるのかといった点も、交通利便性に含まれるのです。

ポイント2:生活利便性

立地条件における第2のポイントは、「生活利便性」です。活気のある商店街や大型スーパーなどの商業施設、メガバンクや郵便局などの金融機関、そのほか病院や学校なども資産価値を左右する要素となります。いくらお買い得なマンションでも日常生活を営むために車などの交通手段が必要になるようでは、将来的な資産価値の下落の可能性が高くなります。

生活利便性をチェックするときの着目点は、「生活に必要な施設が一通り揃っていること」と「その生活に必要な施設が容易になくならないこと」の2点です。商業施設はあるが金融機関がない、商業施設や金融機関はあるが病院も学校もないなど、生活に必要なものが揃っていないと生活利便性は著しく低下します。また全てが揃っていたとしても、いつなくなるかもわからないような個人商店や診療所ばかりでは、遅かれ早かれ生活利便性は低下するでしょう。

生活利便性は交通利便性と表裏一体にあり、交通利便性の高い立地は生活利便性も高い傾向にあります。ただし同じ最寄駅でも、駅のどちら側にあるかによって生活利便性が大きく変化する場合もあるため注意が必要です。

ポイント3:街の発展性・成長性

立地条件における第3のポイントは「街の発展性・成長性」です。新線・新駅の建設が決定しているエリアや再開発が決定しているエリアなどのほか、すでに住宅が飽和状態にあってマンションを新築する土地が残っていないエリアなども、資産価値が落ちにくいとされています。

このほかにも自治体の取り組みや大企業の動向なども、街の発展性や成長性には大きく影響するでしょう。例えば、文京区や国立市などのようにブランドを確立している街のマンションも、資産価値は下がりにくくなります。

快適な生活を送るための「住環境」

「住環境」とは建物の設備の先進性や利便性を指します。平成22年改訂の「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」(国土交通省)が例に挙げている陳腐化がすでに進んでいたり、今後起きることが予想されたりするマンションは、将来高確率で資産価値も低下していくでしょう。

 

高経年マンションの陳腐化の例


引用:改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル|国土交通省

こうした陳腐化を回避するためには、以下の5つのポイントに注目する必要があります。

  • 専有面積の広さ
  • 収納・床暖房などの「住宅設備」
  • 日当たりや風通しなどの「快適性」
  • 防犯・防災対策などの「安全性」
  • 窓からの展望や広いテラスなどの「付加価値」

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

ポイント4:専有面積の広さ

住環境における第1のポイントは「専有面積の広さ」です。専有面積とは所有者が自由に使える面積を指しています。リビングやキッチンのほか、収納やトイレ、ロフトなどが含まれます。専有面積は広ければ広いほど資産価値は高くなりますが、当然それだけ価格も高くなってしまうのです。
一方で「そんなに広い間取りでなくても構わない」と狭いマンションを選んでしまうと、将来的にリフォームや売却をする時点で陳腐化が進んでしまい、資産価値が低くなる危険があります。

ただし、あくまで住環境は立地条件よりも優先度の低い要素です。くれぐれも立地条件を犠牲にしてまで専有面積の広さを追求しないよう注意しましょう。

ポイント5:収納・床暖房などの「住宅設備」

住環境における第2のポイントは「住宅設備」です。この住宅設備には、収納スペースや空調設備など専有部分のほか、郵便受けや掲示板等の共用部分も含まれます。近年では敷地内のスーパーマーケットや歩車分離の集中立体駐車場など、最新の設備を整えているマンションもありますが、これらはあくまでプラス要素と考えて構いません。重要なのは、生活が不便になるほど致命的な設備の劣化・陳腐化が起きていない点です。

ただし、住宅設備は経年劣化が避けられません。いずれ必ず資産価値が低下する部分でもあります。しかし同時に、買い替えやリフォームで比較的簡単に新しくできる部分です。したがって生活をするうえでは重要なものの、資産価値の維持という長期的な視点で考えると、住宅設備にあまり固執する必要性はないといえます。

収納についてはこちら:住まいの見栄えが変わる! 理想のマンション収納を考えよう!

ポイント6:日当たりや風通しなどの「快適性」

住環境における第3のポイントは「快適性」です。これには日当たりや風通しのほか、近隣の交通量(騒音)も含まれます。住宅設備と比べると買い替えやリフォームによる変更が難しいため、購入時の重要度はやや高くなるでしょう。
日当たりは南向き、東向き、西向き、北向きの順に悪くなっていきます。日当たりが悪くなると単に部屋が暗くなること以外に、洗濯物が乾きにくかったり、部屋にカビが発生しやすくなったりと様々な問題が発生しまうのです。

また購入時は日当たりが良くても隣接する建物との距離が近かったり、低層階だったりすると、近隣に高いマンションやビルが建設されて将来的に日当たりが悪くなる可能性も考えられます。窓がそうした建物の方角にあれば風通しが悪くなるだけでなく、双方のマンションの生活音が反響するというデメリットも発生するかもしれません。マンション購入時には、こうしたリスクも考慮に入れておく必要があるでしょう。

日当たりについてはこちら:「日当たりは南向きがいい」って本当? 後悔しない、日当たりのいい住まいの見つけ方

ポイント7:防犯・防災対策などの「安全性」

住環境における第4のポイントは「安全性」です。安全性を考慮する際に含まれるポイントは、オートロックや監視カメラなどの防犯対策だけではありません。2011年の東日本大震災を受けて防災の意識が高まっているため、建物や立地そのものの安全性も重視されています。
マンション購入の際は国土交通省が公表しているハザードマップも参照にし、地震だけでなく洪水や土砂崩れなどのリスクにも強いマンションを選ぶようにしましょう。

ポイント8:窓からの展望や広いテラスなどの「付加価値」

住環境における第5のポイントは「付加価値」です。付加価値に含まれるのは、以下の4点です。

  • 窓からの眺望がよく、スカイツリーや東京タワー、富士山などが見える。
  • 広いテラスが各住戸に備わっている。
  • 24時間いつでもゴミ出しができるクリーンステーションが備わっている。
  • 子供が安心して遊べる共用のプレイスペースが設けられている。

付加価値はあれば確かに資産価値は向上しますが、必須の要素というわけではありません。なぜならこれも住宅設備における「敷地内のスーパー」や「歩車分離の集中立体駐車場」と同様、プラス要素だからです。付加価値がなくても致命的なマイナス要素にはならないため、固執しすぎる必要はありません。

マンションの将来を決める!? 「管理体制」

マンションが古くなればなるほど重要になってくるのが「管理体制」です。どんな新築マンションも、時間が経てば少なからず劣化していきます。その劣化のスピードを抑え、状況に応じて適切なメンテナンスを行えるかどうかを決めるのが管理体制なのです。この点をおろそかにすると想像以上に早く資産価値が下落してしまう危険があるため、購入前の慎重なチェックが必要です。

以下では管理体制におけるチェックポイントを2つに分けて解説します。

ポイント9:管理会社が入っているか

管理体制における第1のポイントは「管理会社が入っているかどうか」です。なぜなら管理会社が入っていれば、マンションの住人によって構成される管理組合を適切に運営してくれるからです。管理会社によってはマンションの築年数や状態を考慮したうえでメンテナンスのプランを提案したり、大規模改修工事についての提案をしたりする場合もあるため、資産価値の下落を防止することが可能になります。

しかし管理会社が入っていないからといって、そのマンションの管理体制が機能していないとは限りません。なぜなら、管理組合そのものが単独でしっかり機能していれば問題ないからです。

また、管理状況は生け垣などの植栽に最も反映されるといわれています。建物や設備はいくら丁寧に管理していても劣化しますが、植栽は手入れするほどよくなっていくためです。そのほか管理組合の活動状況を確認したり、組合員に直接話を聞いてみたりするのも手です。

ポイント10:修繕計画の有無と修繕積立金が積み立てられているか

管理体制における第2のポイントは、「修繕計画」と「修繕積立金」の有無です。マンションはいつか必ず修繕が必要になります。管理組合が正常に機能していれば、そのための計画(修繕計画)と計画を実現するための集金システム(修繕積立金)が存在していなければなりません。

しかし古いマンションほど修繕計画と修繕積立金がない場合が多く、そのようなマンションは老朽化が進んでも修繕されないまま放置されているか、空き家が増えて取り壊しになってしまいます。自分が購入したマンションにこのような末路を迎えさせないためには、あらかじめ「修繕計画」と「修繕積立金」の有無を確認する必要があります。

新築? 築浅? 中古? 資産価値が落ちにくいのはどれ!?

ここまで10つのポイントを見てきました。中には、「あれ?築年数は関係ないの?」と思った人もいるかもしれません。
確かに築年数は、マンション購入時の価格を大きく左右します。しかし資産価値の維持という長期的な視点で考えるとき、築年数は大した影響力を持ちません。なぜなら新築であろうと築浅であろうと、もしくは中古マンションであろうと、時間が経てば全て劣化していくからです。

例えば、郊外の駅から徒歩20分ところに新築されたマンションがあったとしましょう。このマンションと渋谷駅前に建っている築40年のマンションを比較した場合、資産価値が高いのは圧倒的に渋谷駅前のマンションです。資産価値においては劣化しやすい要素よりも、立地条件のような劣化しにくい要素の方が高い重要性を持ちます。
したがって新築・築浅・中古マンションの中で資産価値が落ちにくいのはどれかという質問には、あまり意味がありません。

詳しくはこちら:【新築or中古】物件選択を徹底解説! あなたに合うのはどっち?

まとめ|優先順位を考えたうえで、最後は「自分にとって価値のあるマンション」の購入を!

資産価値の維持という観点からいえば、ここで解説した10つのポイント全てを満たしたマンションを購入できればベストです。しかしこの10つのポイントは、あくまで資産価値の維持を最優先に考えた場合のポイントでしかありません。

マンションを購入するうえで重要なのは、売却時の資産価値を高くすることだけではないはずです。投資用マンションとしてだけ購入するのならともかく、そのマンションに住む以上は「自分にとって価値のあるマンション」かどうかも非常に重要な要素となります。
「自分は何を優先してマンションを購入したいのか」「どんなライフスタイルを送りたいのか」など、将来的に自分どのような暮らし方をしたいのかを考えて、マンション購入を決断するようにしましょう。

例えば、コスモスイニシアでは、新築物件だけではなく、中古物件やリノベーション物件も取り揃えています。

 

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