投資用不動産の査定のポイントはこれだ!3つのポイントを解説!

投資用不動産の査定のポイントってご存知ですか?
今回は査定をする上でポイントとなる3つの計算方法について解説しています。
金額を算出する上で正しい知識を身につけて自分の物件を高値で売れるようにしましょう!


投資用不動産の査定額が決まる3つのポイント

不動産投資を始める際は、事業戦略は出口戦略までしっかり立てておくように指南されることがあります。この出口戦略とは「物件の売却」を指します。最終的に、売却がしやすい立地や建物の構造などがあり、投資用不動産を購入する決め手にもなっています。

では、実際に物件を売るときには、どのように不動産の価値を評価しているのでしょうか。今回は査定のポイントとなる「収益還元価格」「積算価格」「取引事例価格」についてご紹介します。それぞれの計算方法まで詳しく見ていきましょう。


収益還元価格について

1つめのポイントは「収益還元価格」です。「収益還元価格」は収益不動産の評価を表し、「収益還元法」という不動産の価値を鑑定する方法によって算出されます。収益性が高いと判断された不動産ほど収益還元価格は高くなりますが、それには適切な還元利回りを推定する必要があります。

還元利回りとは、「該当する不動産を所有することで得られると予想される利益」であり、「投資家が期待する利回り」と言い換えることもできます。エリアや物件の種類・築年数などから想定される割合です。

還元利回りの推定は、立地条件や建物の構造など類似の不動産の利回りから予想される方法と、一般的な目安から予想される方法があります。


収益還元価格の計算方法

それでは、収益還元価格を割り出す計算方法を見てみましょう。


収益還元価格 = 年間の純利益 ÷ 還元利回り


上記の計算式からもわかるように、収益還元価格を算出するには還元利回りが欠かせません。算出した物件と類似する物件の利回りと目安の利回りの両方参考にするなど、より正確な還元利回りを出すようにしましょう。


積算価格について

2つ目のポイントは、「積算価格」です。積算価格は、収益還元価格と同様、不動産の評価を表すもので、土地と建物それぞれの評価額を出して合算して算出します。

収益不動産の評価を行う場合は、積算価格を収益還元価格と併せて算出するようにしましょう。使用はどちらか一方のみとなるケースもありますが、不動産の価値判断に収益還元価格か積算価格いずれかのみが重視される場合もあるためです。メガバンクは収益還元価格を見る傾向にありますが、積算価格を重視する金融機関も少なくありません。

昨今のマーケット状況においては、積算価格は、投資用不動産が実際に取引成立するときの価格「実勢価格」や収益還元価格よりも安く割り出されます。


積算価格の計算方法

積算価格は以下のように算出されるため、土地と建物の評価をそれぞれ割り出す必要があります。


積算価格 = 土地の評価額 + 建物の評価額


土地の評価は、基本的に「路線価」を使って計算されます。しかし路線価による計算では、実勢価格と開きが出る場合もあり、不動産会社では土地公示価格によって計算されるケースもあります。路線価とは、道路に接する宅地に設定された1㎡あたりの評価額です。全国の路線価は、国税庁のWebサイトから確認することができます。路線価が分かったら、以下の計算式で土地の評価額を出しましょう。


土地の評価額 = 路線価 × 土地の面積


続いて、建物の評価額は「再調達原価」という、同じ不動産を再度建てるとなると必要だと想定される金額や法定耐用年数・残存耐用年数・延べ床面積から計算します。法定耐用年数・再調達価額は、建物の構造や使用用途によって決まっているため、それぞれ建物に合った数字を当てはめて算出する必要があります。

  • 法定耐用年数:国税庁のWebサイトでチェックが可能
  • 再調達価額(1㎡当たり):木造・軽量鉄骨造が15万円程度で、鉄筋コンクリート造・鉄筋鉄骨コンクリート造は20~25万円程度が目安。
  • 残存耐用年数:法定耐用年数から築年数を差し引いた年数
  • 延べ床面積:建物面積とも呼ばれ、建物各階数の床面積の合計

上記を元に、建物の評価額を計算しましょう。積算価格と収益還元価格は金額に大きな開きが出る可能性があるため、2つの土地の評価額を総合的に判断する必要があります。


建物の評価額 = 再調達価格 × 建物の延べ床面積 ÷ 法定耐用年数 × 残存年数



取引事例価格について

3つ目のポイントは「取引事例価格」です。実際に売買契約が成立した周辺の類似物件の売り価格を指し、実際に取引が成立した価格は不動産会社などの広告や提示価格とは異なる場合があることに注意しなければなりません。


取引事例価格の計算方法

取引事例価格は、成功した取引価格であるため、計算するというよりは、複数の取引を比較し調整することで不動産の価値を決めていきます。

ただし、不動産の価値は物件それぞれで異なるため、類似不動産のピックアップは慎重に行うことが重要です。不動産の価値を決定する主な要素は「建物の構造」「築年数」「利回り」。しかし、建物の構造や築年数の条件が悪くても、実際に収益を上げている物件であれば不動産としての価値は高くなります。利回りを参考にする場合は、実質利回りを利用するようにしましょう。


査定に関して正しい知識を身につけ自分の物件を高値で売ろう

不動産の価値を査定する方法は複数ありますが、いずれの方法も正しく計算することができれば、より正確な不動産価値を導き出すことができます。価値を正しく出せれば、それだけ高値で物件を売却することができます。

自分で正しく算出できない場合や、より信頼できる金額を計算したい場合は、不動産鑑定士に不動産価値の査定を依頼するのもおすすめです。プロの手を借りることで、信頼性が高い金額を提示することができます。
売却を仲介する不動産会社が入る場合、各会社によって重視する不動産価値の査定方法が異なるため、複数社に査定依頼を行い比較してみることをおススメします。


まとめ

今回は、投資用不動産を売却する際に重要となる、不動産価値の査定方法を紹介しました。不動産投資は出口戦略まで見越して始めますが、実際の売却時に不動産価値を正確に計れなければ最終的な利益は小さくなってしまいます。

正しい知識を身につけて、できるだけ高値で不動産を売却しましょう。

2020/01/16時点での情報です。

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