Q&A

賃貸マンション(一棟)運営について、よくあるご質問

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  • 「サブリース」について
  • コスモスイニシアの賃貸事業について
  • コスモスイニシアの運営管理サービスについて
  • リノベーション(リフォーム)について
  • 賃貸経営に関わるリスクについて
  • 資金計画について
  • 見積(査定)について
「サブリース」について
  • 「保証型サブリース方式」とは?

    サブリース会社が物件を一括で借り上げることで、オーナーさまの空室リスクを回避し、一定額の保証賃料をオーナーさまへお支払する方式です。
    サブリース会社が物件を一括で借り上げるので、物件オーナーとしては、賃貸経営の代表的なリスクである空室リスクを心配することや、入居者とのやり取りなど、煩わしい業務を行うことなく、賃貸経営を行うことができることが大きなメリットといえます。

  • 入居者が賃料を滞納した場合、オーナーの収入はどうなりますか

    保証型サブリース(一括借り上げ契約)の場合、コスモスイニシアが回収致します。オーナーさまの収入は変わりません。

コスモスイニシアの賃貸事業について
  • 「コスモスイニシア」について

    おかげさまで、株式会社コスモスイニシアは2014年に創業40年を迎えることができました。
    1974年にマンション分譲事業を開始して以来、累計供給戸数は10万戸超、戸建て事業は4,000区画超となりました。
    分譲事業と、賃貸事業を含む不動産ソリューション事業を分社することなく、総合単独の不動産企業として蓄積してきたノウハウと、それぞれの事業が有機的につながることで、不動産に関する新しい価値を提供していきます。

  • コスモスイニシアが考える「資産管理パートナー」とは?

    支出を抑えた長期的運営戦略の立案など、賃貸経営を成功させるためのご提案をオーナーさま目線で考えます。
    オーナーさまの大切な資産を、長期にわたり競争力を発揮する不動産とするために、
    これまで蓄積したノウハウをもとにオーナーさまの利益・入居者ニーズを深く考えた「商品企画」から「コンストラクションマネジメント」など、建物の企画提案から運営・管理の実施までトータルにサポート致します。

  • コスモスイニシアのサブリース実績が知りたい

    コスモスイニシアの賃貸運営事業(住宅)の管理戸数実績は約9,000戸(2016年9月時点)。すでに30年以上オーナーさまのご要望にお応えしてまいりました。

  • 稼働中の物件もサブリースできるの?

    コスモスイニシアでは、築20年を超える中古物件もお引き受けしております。
    築年数を重ねると、賃貸経営のお悩みも増えることと思います。
    オーナーさまの大切な資産をお守りする、資産価値を高めるためのプランとして、建物の修繕やリフォーム(リノベーション)などを中心に稼働率アップを狙ったご提案など、賃貸経営を成功させるためのご提案をオーナーさま目線で考えます。

  • 新築物件を建てたいとき、コスモスイニシアに提案してもらえるの?

    設計からご提案、サポートさせていただくことも可能です。
    設計に関しては、社内に一級建築士事務所を有しており、また16年連続でグッドデザイン賞を受賞しています(2017年時点)。分譲マンション10万戸超の供給実績と、創業来40年以上にわたり培ってきた『住まいづくり』のノウハウを活用したご提案を致します。

  • 取り扱いエリアについて

    一都三県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)、最寄り駅から15分圏内に立地する物件を中心に受託させていただきます。詳細はお問合せください。

  • 受託条件について

    新耐震物件のRC造であること、検査済証を取得していること等、一定の条件を設けております。
    また、旧耐震物件であっても耐震工事を行い、新耐震基準を満たしている場合は受託させていただきます。詳細はお問合せください。

コスモスイニシアの運営管理サービスについて
  • リーシング体制はどうなっているの?

    高い稼働率を維持するためには、オーナーさまご所有のご物件情報を広く市場に行き届かせ、広く顧客需要を拾い上げることが必要となります。
    そこで、弊社は『営業・顧客管理業務提携』を結んだ特定協力会社(賃貸募集会社)を核として、多くの提携業者との連携による地元エリアのみならず『広域』より入居者を集める独自の営業ネットワークの構築や、約30年にわたって培った法人企業とのネットワークを活かした『法人まとめ借りニーズ』のストックを行い、長期的な安定稼動を実現しております。

  • オーナーのサポート体制はどうなっているの?

    コスモスイニシアではオーナーさま担当者が窓口となり、あらゆるお問合せにご対応させていただきます(窓口一本化)。
    リーシング、入居者対応、工事について・・・など、縦割りの組織ではなく、オーナーさま担当者を中心として社内各部署と情報共有および連携をとっており、チーム一丸となってオーナーさまをサポートいたします。

  • 運営状況の報告はしてもらえるの?

    運営管理状況を把握し、ご安心いただけるよう適宜レポートなどによりご報告いたします。
    (入退居動向、入居者トラブル対応、建物の状況報告など)

  • コスモスイニシアの原状回復工事<定額プラン>について

    月々の発生頻度も、どのくらいの金額になるかも分からない・・・。原状回復工事に関して資金計画が立てやすい定額プランもご用意しております。工事管理については、コスモスイニシアが監修致します。

リノベーションについて
  • リノベーションの提案はしてもらますか?

    物件の老朽化は、物件の魅力の低下にも直結することもあり、ひいては稼働率に影響を及ぼします。
    コスモスイニシアでは、室内を対象にした修繕やリノベーション(リフォーム)のご提案、外壁補修や共用部のリノベーションのご提案など、各種ご提案を致します。

賃貸経営に関わるリスクについて
  • (入居者・賃料収入編)
    安心して貸したいのですが、コスモスイニシアでは入居者はどのようにして決めていますか?

    コスモスイニシア独自の入居者審査基準を設けています。
    長期安定稼働の観点から、厳しい審査基準を準用した賃借人審査を行うことで、不良賃借人の発生を未然に防ぐ努力を行っております。事故率(賃料未収金額を年間売上高で割ったもの)としては、0.1%以下の低水準を実現しております。(2016年度実績)

  • (建物編)
    長期修繕計画、大規模修繕工事について

    経年劣化の進行は、マンション個々の環境が異なるため一律ではありません。また、不具合があるたびに対応するなど場当たり的な修繕では、手間がかかったり、かえって費用がかさむこともあります。
    コスモスイニシアでは、不動産のライフサイクルコストを抑えるために、大規模修繕工事の時期を迎えたマンションを詳細に調査し、適正コストの提案を行っています。
    例えば、仮設足場が無くても工事が出来る箇所は、使用されている建材の機能的な寿命が到来するまで修繕時期を延ばすようご提案いたします。幅広い事業を手がける不動産会社ならではのアイデアが満載です。

資金計画について
  • 資金計画の提案はしてもらるの?

    事業シミュレーションの資金計画立案をはじめとしたご相談に対応させていただきます。資金計算のシミュレーションを作成いたします。場合によっては、金融機関のご紹介も致します。

見積(査定)について
  • 見積(査定)に費用はかかるの?

    賃料査定、管理費査定など、各種査定に関して、無料でご提供させていただいております。お気軽にお問合せください。

賃貸ビル運営について、よくあるご質問

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  • ビル運営事業について
  • コスモスイニシアのビル事業について
  • コスモスイニシアの運営管理サービスについて
  • バリューアップ工事について
  • ビル経営に関わるリスクについて
  • 資金計画について
  • 見積(査定)について
ビル運営事業について
  • 「PM」とは何ですか?

    PM(プロパティマネジメント)とは、主に不動産に関する資産の管理を行う業務の事です。オーナーさまとPM会社の間でPM契約を締結することにより、テナント募集・賃料回収・工事業者との窓口など賃貸運営に関するオーナーさまの業務を代行します。(管理の外部委託)

  • 「サブリース」とは何ですか?また、PMとの違いは何ですか?

    サブリースとは、一般的にサブリース会社が物件を一括して借り上げ、サブリース会社とテナント間で転貸借契約を締結するスキームの事を言います。オーナーさまは入居テナントとの訴訟などの万が一の業務も含めて煩わしい業務を行うことなく、賃貸経営を行うことができる事がPMとの大きな違いです。

コスモスイニシアのビル事業について
  • 「コスモスイニシア」について

    おかげさまで、株式会社コスモスイニシアは2014年に創業40年を迎えることができました。
    1974年にマンション分譲事業を開始して以来、累計供給戸数は10万戸超、戸建て事業は4,000区画超となりました。
    分譲事業と、賃貸事業を含む不動産ソリューション事業を分社することなく、総合単独の不動産企業として蓄積してきたノウハウと、それぞれの事業が有機的につながることで、不動産に関する新しい価値を提供していきます。

  • コスモスイニシアが考える資産管理パートナーとは?

    支出を抑えた⻑期的運営戦略の立案など、賃貸経営を成功させるためのご提案をオーナーさま目線で考えます。
    オーナーさまの大切な資産を、⻑期にわたり競争力を発揮する不動産とするために、これまで蓄積したノウハウをもとにオーナーさまの利益・入居者ニーズを深く考えた「商品企画」から「コンストラクションマネジメント」など、建物の企画提案から運営・管理の実施までトータルにサポート致します。

  • 稼働中のビルも受託できるの?

    可能です(条件あり)。検査済証があれば築年数は問いません。築年数を重ねると、賃貸経営のお悩みも増えることと思います。
    オーナーさまの大切な資産をお守りし、資産価値を高めるためのプランとして、建物の修繕やリフォーム(リノベーション)などを中心に稼働率アップを狙ったご提案など、賃貸経営を成功させるためのご提案をオーナーさま目線で考えます。

  • ビルを建てたいとき、コスモスイニシアに提案してもらえるの?

    設計からご提案・サポートさせていただくことも可能です。
    設計に関しては、社内に一級建築士事務所を有しており、16年連続でグッドデザイン賞を受賞しています(2017年時点)。また、グループ会社と連携し、安定収入・相続対策・地域貢献等、さまざまな想いとさまざまな土地条件を組み合わせるという、通常困難に思えるその行為を私たちは全力でサポートさせて頂きます。

  • 取り扱いエリアについて

    一都三県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)に立地する物件を中心に受託させていただきます。詳細はお問合せください。

  • 受託条件について

    実績連動型サブリースもしくはPMとなります。構造不問、区分店舗・区分オフィスも一区画から受託いたします。(詳しくはお問合せください。)

コスモスイニシアの運営管理サービスについて
  • 「実績連動型サブリース」とは何ですか?

    「保証型サブリース」とは異なり、稼働状況に応じてオーナーさまの収入が変動する商品です。借上げの料率を高く設定するかわりに、空室のリスクはオーナーさま側にみていただきます。
    「保証型サブリース」と同様、コスモスイニシアがテナントの貸主になるスキームですので、テナント窓口業務や条件交渉、トラブル等は、すべてコスモスイニシアが貸主(契約当事者)として対応いたします。
    保険会社や証券会社、上場企業などは、個人オーナーさまへの敷金預託を懸念するケースがありますが、コスモスイニシアが貸主となることで、その懸念を払拭させ、優良テナントを誘致し、稼働率向上に寄与できることも大きなメリットのひとつです。

  • テナントの入退去時に工事の管理はしてもらえるの?

    テナントの入居工事・原状回復工事においては遵法性の保たれた工事がおこなわれているか、図面および現地にて確認の必要があります。コスモスイニシアではそれら全てを代行し、オーナーさまの資産をお守りいたします。

  • テナントからのご要望への対応について

    物件ごとのオーナーさま担当者がテナントへの主担当となります。テナントからご要望があった場合は迅速にオーナーさまや建物管理会社とリレーションを取り、最適なソリューションを実現する体制を整えております。

  • リーシング体制はどうなっているの?

    マーケティング力と幅広いネットワークを活かし、高賃料と高稼働を実現します。
    コスモスイニシアではこれまでに培ってきたリーシングネットワークの中から、各物件にマッチするテナントさま、またはこのようなテナントさまを抱えている提携仲介会社を選定し、優先的に情報提供をすることで、効果的なリーシングマネジメントを行います。(提携仲介会社 170社、テナント店舗開発担当 90社(2017年4月時点))また、大和ハウスグループの多岐にわたるリソースも活用します。

  • 稼働率について

    コスモスイニシアでは大規模オフィスから小規模オフィスまで管理させて頂いております。実績として、弊社管理物件(ビル)の稼働率は98.10%(2017年7月1日時点)となっております。
    稼働率を上げること(=空室率を下げること)で、物件の資産価値向上に努めます。

  • オーナーのサポート体制はどうなっているの?

    マンションと同様に、コスモスイニシアではオーナーさま担当者が窓口となり、あらゆるお問合せにご対応させていただきます(窓口一本化)。
    リーシング、入居者対応、工事について・・・など、縦割りの組織ではなく、オーナーさま担当者を中心として社内各部署と情報共有および連携をとっており、チーム一丸となってオーナーさまをサポートいたします。

  • 運営状況の報告はしてもらえるの?

    運営管理状況を把握し、ご安心いただけるよう適宜レポートなどによりご報告いたします。
    (入退居動向、入居者トラブル対応、建物の状況報告など)

バリューアップ工事について
  • バリューアップ工事の提案はしてもらえますか?

    耐震基準を満たしていない場合や、外観・内装等の経年劣化は、物件の稼働率、賃料などに直結することもあり、資産価値にも影響を及ぼします。
    コスモスイニシアのバリューアップ工事は、スタイリッシュな外観、使い勝手の良い共用部など、時流に合ったご提案で資産価値向上に努めます。

ビル経営に関わるリスクについて
  • (入居テナント・賃料収入編)
    安心して貸したいのですが、コスモスイニシアではテナントをどのようにして決めていますか?

    コスモスイニシア独自の厳正な入居審査により事故率(※)=0.62%の低水準を実現。
    また、使用細則の運用等により不良賃借人の発生を抑止、建物の資産価値下落を抑制します。
    ※・・・1か月賃料未収金額 ÷ 管理総賃料(2013年度実績値。2014年度以降0%)

資金計画について
  • 資金計画の提案はしてもらえるの?

    資金計画立案をはじめとした事業シミュレーションのご相談に対応させていただきます。資金計算のシミュレーションを作成いたします。場合によっては、金融機関のご紹介もいたします。

見積(査定)について
  • 見積(査定)に費用はかかるの?

    賃料査定、管理費査定など、各種査定に関して、無料でご提供させていただいております。お気軽にお問合せください。

コラム・知識