Q&A

賃貸ビル運営について、よくあるご質問

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  • ビル運営事業について
  • コスモスイニシアのビル事業について
  • コスモスイニシアの運営管理サービスについて
  • バリューアップ工事について
  • ビル経営に関わるリスクについて
  • 資金計画について
  • 見積(査定)について

ビル運営事業について

  • 「PM」とは何ですか?

    PM(プロパティマネジメント)とは、主に不動産に関する資産の管理を行う業務の事です。オーナーさまとPM会社の間でPM契約を締結することにより、テナント募集・賃料回収・工事業者との窓口など賃貸運営に関するオーナーさまの業務を代行します。(管理の外部委託)

  • 「サブリース」とは何ですか?また、PMとの違いは何ですか?

    サブリースとは、一般的にサブリース会社が物件を一括して借り上げ、サブリース会社とテナント間で転貸借契約を締結するスキームの事を言います。オーナーさまは入居テナントとの訴訟などの万が一の業務も含めて煩わしい業務を行うことなく、賃貸経営を行うことができる事がPMとの大きな違いです。

コスモスイニシアのビル事業について

  • 「コスモスイニシア」について

    おかげさまで、株式会社コスモスイニシアは2014年に創業40年を迎えることができました。
    1974年にマンション分譲事業を開始して以来、累計供給戸数は10万戸超、戸建て事業は4,000区画超となりました。
    分譲事業と、賃貸事業を含む不動産ソリューション事業を分社することなく、総合単独の不動産企業として蓄積してきたノウハウと、それぞれの事業が有機的につながることで、不動産に関する新しい価値を提供していきます。

  • コスモスイニシアが考える資産管理パートナーとは?

    支出を抑えた⻑期的運営戦略の立案など、賃貸経営を成功させるためのご提案をオーナーさま目線で考えます。
    オーナーさまの大切な資産を、⻑期にわたり競争力を発揮する不動産とするために、これまで蓄積したノウハウをもとにオーナーさまの利益・入居者ニーズを深く考えた「商品企画」から「コンストラクションマネジメント」など、建物の企画提案から運営・管理の実施までトータルにサポート致します。

  • 稼働中のビルも受託できるの?

    可能です(条件あり)。検査済証があれば築年数は問いません。築年数を重ねると、賃貸経営のお悩みも増えることと思います。
    オーナーさまの大切な資産をお守りし、資産価値を高めるためのプランとして、建物の修繕やリフォーム(リノベーション)などを中心に稼働率アップを狙ったご提案など、賃貸経営を成功させるためのご提案をオーナーさま目線で考えます。

  • ビルを建てたいとき、コスモスイニシアに提案してもらえるの?

    設計からご提案・サポートさせていただくことも可能です。
    設計に関しては、社内に一級建築士事務所を有しており、19年連続でグッドデザイン賞を受賞しています(2020年時点)。また、グループ会社と連携し、安定収入・相続対策・地域貢献等、さまざまな想いとさまざまな土地条件を組み合わせるという、通常困難に思えるその行為を私たちは全力でサポートさせて頂きます。

  • 取り扱いエリアについて

    一都三県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)に立地する物件を中心に受託させていただきます。詳細はお問合せください。

  • 受託条件について

    実績連動型サブリースもしくはPMとなります。構造不問、区分店舗・区分オフィスも一区画から受託いたします。(詳しくはお問合せください。)

コスモスイニシアの運営管理サービスについて

  • 「実績連動型サブリース」とは何ですか?

    「保証型サブリース」とは異なり、稼働状況に応じてオーナーさまの収入が変動する商品です。借上げの料率を高く設定するかわりに、空室のリスクはオーナーさま側にみていただきます。
    「保証型サブリース」と同様、コスモスイニシアがテナントの貸主になるスキームですので、テナント窓口業務や条件交渉、トラブル等は、すべてコスモスイニシアが貸主(契約当事者)として対応いたします。
    保険会社や証券会社、上場企業などは、個人オーナーさまへの敷金預託を懸念するケースがありますが、コスモスイニシアが貸主となることで、その懸念を払拭させ、優良テナントを誘致し、稼働率向上に寄与できることも大きなメリットのひとつです。

  • テナントの入退去時に工事の管理はしてもらえるの?

    テナントの入居工事・原状回復工事においては遵法性の保たれた工事がおこなわれているか、図面および現地にて確認の必要があります。コスモスイニシアではそれら全てを代行し、オーナーさまの資産をお守りいたします。

  • テナントからのご要望への対応について

    物件ごとのオーナーさま担当者がテナントへの主担当となります。テナントからご要望があった場合は迅速にオーナーさまや建物管理会社とリレーションを取り、最適なソリューションを実現する体制を整えております。

  • リーシング体制はどうなっているの?

    マーケティング力と幅広いネットワークを活かし、高賃料と高稼働を実現します。
    コスモスイニシアではこれまでに培ってきたリーシングネットワークの中から、各物件にマッチするテナントさま、またはこのようなテナントさまを抱えている提携仲介会社を選定し、優先的に情報提供をすることで、効果的なリーシングマネジメントを行います。(提携仲介会社 170社、テナント店舗開発担当 90社(2017年4月時点))また、大和ハウスグループの多岐にわたるリソースも活用します。

  • 稼働率について

    コスモスイニシアでは大規模オフィスから小規模オフィスまで管理させて頂いております。実績として、弊社管理物件(ビル)の稼働率は98.10%(2017年7月1日時点)となっております。
    稼働率を上げること(=空室率を下げること)で、物件の資産価値向上に努めます。

  • オーナーのサポート体制はどうなっているの?

    マンションと同様に、コスモスイニシアではオーナーさま担当者が窓口となり、あらゆるお問合せにご対応させていただきます(窓口一本化)。
    リーシング、入居者対応、工事について・・・など、縦割りの組織ではなく、オーナーさま担当者を中心として社内各部署と情報共有および連携をとっており、チーム一丸となってオーナーさまをサポートいたします。

  • 運営状況の報告はしてもらえるの?

    運営管理状況を把握し、ご安心いただけるよう適宜レポートなどによりご報告いたします。
    (入退居動向、入居者トラブル対応、建物の状況報告など)

バリューアップ工事について

  • バリューアップ工事の提案はしてもらえますか?

    耐震基準を満たしていない場合や、外観・内装等の経年劣化は、物件の稼働率、賃料などに直結することもあり、資産価値にも影響を及ぼします。
    コスモスイニシアのバリューアップ工事は、スタイリッシュな外観、使い勝手の良い共用部など、時流に合ったご提案で資産価値向上に努めます。

ビル経営に関わるリスクについて

  • (入居テナント・賃料収入編)
    安心して貸したいのですが、コスモスイニシアではテナントをどのようにして決めていますか?

    コスモスイニシア独自の厳正な入居審査により事故率(※)=0.62%の低水準を実現。
    また、使用細則の運用等により不良賃借人の発生を抑止、建物の資産価値下落を抑制します。
    ※・・・1か月賃料未収金額 ÷ 管理総賃料(2013年度実績値。2014年度以降0%)

資金計画について

  • 資金計画の提案はしてもらえるの?

    資金計画立案をはじめとした事業シミュレーションのご相談に対応させていただきます。資金計算のシミュレーションを作成いたします。場合によっては、金融機関のご紹介もいたします。

見積(査定)について

  • 見積(査定)に費用はかかるの?

    賃料査定、管理費査定など、各種査定に関して、無料でご提供させていただいております。お気軽にお問合せください。

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