生まれ変わったオフィスビル

古くなったビルは耐震補強?建替え?買換え?どうすればいいの?

保有しているオフィスビルが築40年を超え、稼働率も下がってきた。今後の対策をどうすれば良いか。

お客様のご要望や資産状況に沿って、耐震補強や建替え等のそれぞれの費用対効果を詳しくシミュレーションし、様々な解決策をご提案。

建替えをご選択頂いた後は、コスモスイニシアにて設計を行い、解体業者・施工業者等の選定やご紹介、工事の見積もり調整、賃貸募集までをワンストップでサポートしました。

Answer

建替え効果による賃料アップに加え、空室0に!

<千代田区にある法人Y様>[br] 稼働率の下がった築40年のオフィスビルをどうすればよいのか、Y様は頭を悩ませておいででした。そろそろ本腰を入れて何か対策を講じなければならないことはわかっていましたが、実際にどこへ頼めばいいのか、どれだけ費用がかかるのかが分からず、漠然とした不安を抱えておられました。[br]

そこでまずY様の資産状況を確認させていただき、対象物件をこのまま保有し続けることのリスクを検証し、併せて耐震補強・リノベーション・建替え・買換え等の対処法をそれぞれ選んだ場合にかかる費用や期間をシミュレーションしました。[br] Y様は他にも物件を保有されており、そこからの収入もあること、その物件も同じように築年が古いこと、今までの賃貸経営が堅実に行われており、建替え費用の借入れが可能であること、何よりY様ご自身がまだ若く、長い目で投資効率を見る必要があること等、様々な事情を考慮して何度もプランを練り直し、ご提案しました。[br][br][br] 「おかげで具体的なイメージを持つことができた」と、Y様もご納得の上、建替えをご選択されることに。建替えに決まって以降も、コスモスイニシア内の一級建築士事務所にて、建替え後の物件種別を「オフィスビル」から「マンション」や「オフィスとマンションの混合物件」にまで選択肢を広げ、この土地に建てるならどんな物件が良いか、事業収支をいくつものパターンで検証しました。[br]

その結果、オフィスビルへの建替えが事業収支の観点からベストであることが明らかに。コスモスイニシアにて設計を行い、測量士、解体業者・施工業者、建物管理業者、移転テナントのフロア工事業者等、建替えに関わる関係者全てをこちらで相見積もりを取ってコーディネート。コスモスイニシアが間に立って各社工法の確認や見積もり調整、スケジュール管理を徹底することで、当初の建替え見積もりから大幅なコストダウンや工期を前倒して竣工させることができました。並行して周辺エリアのマーケティングに力を入れ、早い段階から賃料算出方法や募集方法をしっかりと策定。弊社マンション分譲で培ったノウハウを駆使してパンフレットを作成し、ブランディングイメージの向上を図るとともに、レインズやアットホームでの告知以外にも、近隣の店舗・不動産会社への地道なヒアリングや飛び込みを重ねました。

コスモスイニシアが全ての窓口となることで、業者とのやり取りや進捗管理、賃貸募集がスムーズに進み、竣工と同時に稼働させることができました。何より、専門的な検証を踏まえた様々なプラン案を無料で聞けたこと、資産価値を高めることができたことに高いご評価をいただきました。

<当社一級建築士事務所 設計担当の声>[br] 目指したのはオーナーさまもテナントさまも喜ぶビルづくりです。[br] 通常のテナントビルは、使用される会社さまよりも、投資商品としての効率性を重視し、いかに賃料収入を向上させるか、といった目線でつくられています。[br] 今回はあえてビルの顔となる1階エントランス部分に贅沢な空間を計画し、外観には「カーテンウォール」や「プロフィリットガラス」等、高級感を演出することのできる素材や、ビルに使用されることの少ないデザインを取り入れました。ご入居されるテナントさまにとって、またその先の取引会社さまに対しても、企業イメージを向上させるような空間と、神田川沿いに映える斬新なデザインを実現することにより、これまでにない新しいビルを目指しました。[br] デベロッパーとして分譲マンションなどで一生涯のおつきあいをさせていただいている弊社だからこそ、そのノウハウと経験を活かし、入居者満足に徹底的にこだわりました。加えて、ゼネコン選定や見積もり調整、スケジュールやコスト・品質管理等まで行った結果、オーナーさまの事業に貢献できる新しいビルができたのではと思っています。

<オーナーYさまの声>[br] どこか温かみのあるホテルライクなつくりは、さすが分譲マンション等も手がけられてきたデベロッパーならではだなと感じます。デザインにも満足していますが、何より設計の段階で、今後賃貸募集をどのようなスケジュールや内容で行っていくのが良いかというトータルの提案をいただけたのは頼もしかったです。どんな素晴らしい建物をつくるかという提案に終わってしまいがちな他社と比べ、オーナー目線で竣工以降のことまで真剣に考えてくれたのが、今回コスモスイニシアに決めた理由です。結果としても全フロアのテナントさまが竣工時には決まっており、今回の建替えには大変満足しています。

<当社コンサルタントの声>[br] 常に考えていたのは、どうすればオーナーさまにとってベストな結果をご提供できるかということです。[br] この立地であればどんな建物を建てるのが良いのか、またどういったテナントが入りそうか等、マーケティングをしながらワクワクしていましたね。テナントニーズもあわせて探究したことで、当初想定していた賃料よりも大幅にアップさせられるとわかったときは、オーナーさまと一緒に喜んだのを覚えています。[br]賃貸経営において、建替えはそう何度も経験することではありません。利益を追求するだけでなく、安心・安全な建物を提供することで社会的責任を果たしたいというオーナーさまのために、絶対に成功させるんだという思いが、不動産の知識はもとより、何よりも大切なのだと実感しています。