都心の優良な不動産への共同投資。
手軽で安心感のある資産運用をコーディネートいたします。

相続対策や資産承継に大きな関心が寄せられているいま、 運用資産を複数のオーナーと共同所有する不動産小口投資が注目を集めています。 コスモスイニシアの「セレサージュ」シリーズは、このような不動産投資の利点を活かしながら、 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区のような、いわゆる"都心5区"をはじめとした好立地で優良な不動産を厳選。 個人単独での取得が困難な優良不動産を、投資家のみなさまへ比較的手軽にご提供いたします。 不動産小口投資ならではのメリットを追求し、 これからの資産運用の賢明な選択肢の一つとしておすすめする「セレサージュ」シリーズ。 さまざまな資産運用をご存知の投資家のみなさまに、ぜひご検討いただきたい商品です。

※:SELESAGE(セレサージュ)とは、「selection(英)/選択」と「sage(仏)/賢い」に由来する、コスモスイニシアの不動産小口化商品のサービス名です。
※:本商品については、現在、行政庁に対し認可申請中であり、認可取得次第、販売を開始する予定です。

「セレサージュ」シリーズの3つのメリット

都心不動産を手軽に取得
都心好立地不動産に限定して商品を取りそろえています。

新築マンション分譲事業で培った、コスモスイニシアならではのネットワークを活かし、賃貸需要が高く、安定的な稼働が見込めるとされている、都心好立地の投資用不動産を取り揃えました。

具体的な対象不動産要件

都心好立地不動産を取得

都心の優良不動産を取得するには数十億円規模の資金が必要になります。
「セレサージュ」シリーズは、そのような不動産を共同出資することで、1口1,000万円からという手軽さで取得できるシステムです。

一括管理により手間のかからない安心な管理運営
不動産の取得から管理、運営までグループによる一貫体制

建物管理ノウハウ

40年以上にわたり新築マンション分譲事業を手掛ける中で、不動産業界で初めて長期修繕計画を策定いたしました。そのノウハウを活かし、コスモスイニシアにて取得後に修繕工事やバリューアップエ事を検討・実施する等、組合組成後に発生する支出を最小限に抑制。さらに修繕計画に基づく積立基金を設けることで安定した修繕工事の実施を可能とし、資産価値の維持を図ります。

賃貸運営ノウハウ

30年問にわたって行ってきた不動産サブリース事業では、2016年9月現在、不動産オーナーさまから9,000戸超の不動産をお預かりしています。コスモスイニシア管理不動産における平均稼働率は約96%。そのノウハウを活かし、本商品でも安定運営の実現を目指します。

グループネットワーク

建物管理会社である大和ライフネクストおよび大規模修繕工事を行う大和コスモスコンストラクションと連携し、包括的なサービスを提供します。

不動産投資による節税効果
都心好立地不動産だからこそ、資産圧縮効果が期待できます。

一般的に都心の投資用不動産は、地方の投資用不動産と比較して、相続税評価額と市場相場との乖離が大きくなるため、相続資産としての圧縮効果が高いとされています。さらに本商品では、小規模宅地の減額特例が適用されると、大幅な圧縮効果が期待できます。
※上記メリットについては、個別不動産によって異なります。

相続税圧縮イメージ

※あくまでもイメージであり、圧縮幅は個別の不動産によって異なります。

  • 投資用不動産【小口化商品】販売一覧

《SELESAGE SERIESのスキーム詳細》

投資用不動産を取得
コスモスイニシアが本事業に相応しい投資用不動産を厳選して取得いたします。
不動産の共有持分を購入
コスモスイニシアが取得した不動産の所有権の共有持分を、投資家のみなさまにご購入いただきます。
共有持分を現物出資し、任意組合を組成
共有持分をご出資いただき、投資家のみなさまとコスモスイニシアで任意組合を組成します。
理事長による不動産の一体的な管理・運営
不動産の賃貸運営および建物管理は、任意組合の理事長としてコスモスイニシアが一括して行います。
投資家のみなさまに煩わしい手間はかかりません。
年に2度配当を実施
コスモスイニシアは、賃料等の収入から公租公課、管理費用、理事長の業務報酬等の経費を差し引き、年に2回、投資家のみなさまに収益として分配金をお支払いいたします。また年に1回、財産管理報告害(決算書)を交付いたします。
不動産を一括売却
一定期間経過後、不動産を一括売却し、出資持分の割合に応じて売却代金を分配いたします。

不動産特定共同事業法とは

本商品は不動産特定共同事業法に基づいた不動産小口化商品です。
1995年4月に投資家の保護を目的として施行された同法では、以下のようなことが定められています。

許可制
不動産特定共同事業を営もうとする者は、国土交通大臣又は都道府県知事の許可を受ける必要があり、その許可要件には以下のようなものがあります。
不動産特定共同事業を的確に遂行するに足りる財産的基礎および人的構成を有するものであること等。
業務規程
不動産特定共同事業を営む者は、不動産特定共同事業の投資家のみなさまに重要な事項を説明する契約成立前の書面の交付や、財産管理報告書の交付等、さまざまな業務上の規定を遵守する必要があります。

Q&A

任意組合とはなんですか?
各組合員が出資をして共同の事業を営む団体です。本商品においては、コスモスイニシアが労務出資による業務執行組合員としての理事長となり、投資家のみなさまにはご取得いただく対象不動産の共有持分を出資していただくことで本組合の事業に参画いただきます。本組合は対象不動産を一括して賃貸して運用し、一定期間運用後に売却を行う不動産事業を行い、そこから得られた収益を投資家のみなさまに分配いたします。
元本は保証されていますか?
元本は保証されません。対象不動産の価格変動に伴い、投資家のみなさまの元本は変動いたします。
分配金は保証されていますか?
分配金は保証されておりません。各決算期ごとの対象不動産の賃貸運営(稼働状況、費用の変動等)に基づき、投資家のみなさまに分配される金額は変動いたします。
税務上の取り扱いに関して教えてください。
不動産を所有し賃貸している場合と同様に所得税の不動産所得として認識しますが、詳細につきましてはお付き合いされている税理士にご相談ください。
相続税が発生した場合、どうなりますか?
投資家のみなさまは、理事長たる弊社の承諾を得た上で、あらかじめ、相続人の中から本組合の出資持分を承継させる方を指定することができます。また、投資家のみなさまの相続人は、相続発生後に遺産分割協議書等を提示して、理事長たるコスモスイニシアの承諾を得ることにより、本組合の出資持分(本組合に対して有する権利義務)を承継することができます。投資家のみなさまのあらかじめの指定がなかった場合、投資家のみなさまの相続人には、本組合の出資持分を承継されるか、本組合から脱退されるかをお選びいただきます。本組合の出資持分を相続人に承継される場合の最低単位は出資持分1口であり、出資持分1口を複数の相続人が共有することはできません。投資家のみなさまの相続人に遺産分割協議書等をご提出いただくことで、理事長たるコスモスイニシアがご承継いただける方か否かの判断を行うこととなります。脱退される場合は、理事長たるコスモスイニシアが任意組合契約に定める手続きに従って投資家のみなさまの本組合の出資持分を売却し、売却により得た代金から売却に要した費用等を控除した後の金額を相続人に交付させていただきます。
売却時期はいつ、だれが決めますか?
理事長が窓口となり売却活動を主導します。本組合が発足してから5年〜10年程度を目安に本組合にとって最も有益となる時期を判断し売却します。経済情勢が低迷しているような場合は、売却時期を遅らせます。なお、売却時期によっては投資家のみなさまの出資元本(投資家のみなさまがそれぞれ出資する対象不動産の共有持分の価格)の欠損が生じる可能性があります。

注意事項

■ 本商品の契約の種別
○不動産特定共同事業法第2条第3項第1号に掲げる不動産特定共同事業契約(民法上の任意組合契約)
■ コスモスイニシアの関与態様
○不動産特定共同事業契約(任意組合契約)の当事者(理事長)となります。
■ 留意事項
○本資料は、投資家のみなさまに対して参考となる情報を提供する目的で作成されたものであり、不動産特定共同事業契約(任意組合契約)の締結の勧誘を行うものではありません。
○投資のリスク等を含め、詳細に関しては、契約成立前交付書面及び不動産特定共同事業契約(任意組合契約)の内容をご確認ください。
■ 不動産特定共同事業者等の信用状況の変化に関するリスク
○理事長であるコスモスイニシアが倒産した場合、本組合の業務執行組合員としての任務遂行が困難となり、本組合の事業の継続が困難になる可能性があります。また、理事長であるコスモスイニシアが倒産手続きに入った場合においても、対象不動産が理事長であるコスモスイニシアの固有不動産と判断されないよう、対象不動産については「民法第667条第1項の出資」を登記原因として投資家のみなさまのそれぞれの名義から本組合の名義への所有権移転登記が具備されますが、万が一、対象不動産が理事長たるコスモスイニシアの固有財産と判断された場合、投資家のみなさまは、理事長たるコスモスイニシアの倒産手続きにおいて配当を受けることとなり、出資元本を下回る金額の返還しか受けられず、そのために出資元本の欠損が生じるおそれがあります。
○不動産特定共同事業の遂行にあたり、対象不動産の賃借人や、建物等管理業務委託先、修繕に係る設計・施工会社、その他対象不動産の運営に伴う各種業務の委託先等の信用状況の変化により、本組合の収益が減少することに伴い本組合における分配金が減少することや、投資家のみなさまの出資元本の欠損が生じることがあります。
■ 費用に関する事項
○対象不動産の所有権移転登記のため、不動産取得税、登録免許税及び司法書士手数料がかかりますが、これらの登記費用は投資家のみなさまの負担となります。
○対象不動産の共有持分のほか、対象不動産の修繕の費用に充てるための資金の出資をしていただく場合があります。
○本組合の運営においては、対象不動産の管理等に関し、減価償却費、公租公課、保険料、水道光熱費、清掃委託費、警備委託費用、設備管理委託費用、テナント誘致費用(媒介手数料、広告料等)、テナント管理費用、建物修繕費用等について、対象不動産を所有している場合と同様の費用負担が発生します。これらの費用により、本組合における分配金が減少することや、投資家のみなさまの出資元本の欠損が生じることがあります。これらの費用は、対象不動産のその時々の運営の状況等に応じて発生するため、具体的金額若しくは上限額又はこれらの計算方法の詳細を記載することができないことをご了承ください。
■ 税制・法令等の変更に関するリスク
○対象不動産に係る税制(不動産取得税、登録免許税、固定資産税・都市計画税など)の変更に伴い、投資家のみなさまの出資元本が欠損したり、本組合の収益が減少したりすることがあります。また、贈与や相続に係る税制(贈与税・相続税など)の変更や、対象不動産に係る法令等変更(例:建築基準法の改正等)による修繕発生により、本組合の収益が減少することがあります。
■ 不動産取引から生じる損失等の負担に関する事項
○各計算期間における本組合の収支(対象不動産の運用から生じる収益から費用及び理事長たる弊社の報酬を控除した結果)につき損失が発生した場合、投資家のみなさまが出資する対象不動産の共有持分の割合に応じて投資家のみなさまの出資元本が欠損することになります。
○対象不動産の瑕疵に基づき第三者が損害を被った場合の賠償費用等の費用については、最終的に組合員たる投資家のみなさまが負担することになります。また、対象不動産において、構造物・設備等への重大な被害により、対象不動産の運営が困難となり大規模な修繕工事が必要な場合、修繕積立金等で資金が不足する際は、組合員集会を開催し、組合員集会における全員一致の賛成をもって追加出資をしていただく可能性もあります。
○投資家のみなさまは、本組合の組合員として、本組合の事業の実施によって生ずる損失について、対外的に無限責任を負担することになります。
■ 不動産取引に係る市況の変動に関するリスク
○投資家のみなさまの出資元本は、不動産価格・賃料等の不動産市況の変動等により、欠損する可能性があります。
■ 稼働状況、賃料水準、必要経費の変動に関するリスク
○対象不動産の稼動状況(空室率)、賃料水準(周辺相場によるものおよび対象不動産固有の原因によるものを含みます)の変動、金利変動、賃貸事業の必要経費の変動により、本組合における収益が減少することに伴い本組合における分配金が減少することや、組合員の出資元本の欠損が生じることがあります。また、対象不動産に係る空室のクリーニング、改装等により、本組合における資金が不足する場合には、組合員集会を開催し、組合員集会における全員一致の賛成をもって追加出資をしていただくことがあります。

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