資産運用の新たな答え。「セレサージュ」シリーズ。

共同出資型不動産ならではのメリットを追求し、
これからの資産運用の賢明な選択肢の一つとしておすすめする「セレサージュ」シリーズ。
さまざまな資産運用をご存知の投資家のみなさまに、ぜひご検討いただきたい商品です。

  • セレサージュ 中目黒

    コスモスイニシアの共同出資型不動産セレサージュ 中目黒

  • セレサージュ 表参道

    コスモスイニシアの共同出資型不動産セレサージュ 表参道

  • セレサージュ 代官山

    コスモスイニシアの共同出資型不動産セレサージュ 代官山

「セレサージュ」シリーズのコンセプト
「セレサージュ」シリーズのコンセプト

都心の優良不動産への共同出資「セレサージュ」シリーズ
手軽で安心感のある資産運用をコーディネートします。

セレサージュ 代官山

個人で、都心の優良不動産へ賢い投資を。

 東京都心部の優良不動産は、投資の安定性や高い資産圧縮効果から投資メリットの高い商品である一方、取得するには数十億円規模の高額な資金が必要になることから、機関投資家など限定されたお客さま向けの商品でした。
「セレサージュ」シリーズは、コスモスイニシアが不動産業界での実績と幅広いネットワークを活かし厳選した都心の優良不動産へ共同出資していただくことで、個人での取得が難しかった不動産を一口500万円もしくは1,000万円から取得いただくことが可能となりました。

税制改正によるニーズに応えるために。

 2015年の税制改正によって相続税課税対象者が増え、事業承継や相続対策により大きな関心が寄せられるようになりました。 しかし、資産の内訳をみると、土地・家屋等に対して、有価証券・預貯金の比率が増加傾向にあり、そのうち預貯金は約60%と高い割合を占めています。つまり、金融資産、特に現金がそのままで対策を講じていない相続財産が未だ多くあるとも言える現状が見られます。
 こうした背景の中、不動産投資ならではのメリットが期待できて、手軽に取得しやすい共同出資型不動産に近年注目が集まっています。資産圧縮効果の高い「セレサージュ」シリーズをみなさまのポートフォリオの一つに組み込み、これからの資産運用の賢明な選択肢の一つとして是非ご活用ください 。

都心の不動産投資が有効である理由。

 一般的に都心の優良不動産は、地方の投資用不動産と比較して、相続税評価額と市場価格との乖離が大きくなるため、資産圧縮効果が高いとされています。都心の優良不動産は、賃料が高く収益性が高いことから、都心以外の不動産に比べて市場価格も高くなる傾向にあります。一方、相続発生時には不動産の価値は「市場価格」ではなく、「相続税評価額」で計られるために、高い資産圧縮効果が期待できます。
 また、投資に対する収益という観点では、現金(預貯金)、保険商品と比較しても遜色なく、特に都心の優良不動産は収益が比較的安定しているため、日本国内の不動産の中でも高く評価されており、世界最大規模の政府系ファンドであるノルウェー政府年金基金の日本の不動産投資の本格拡大や、ゴールドマン・サックス・グループやプルデンシャル・ファイナンシャルグループなどの都心の不動産取得が目立っております。このように海外の機関投資家による都心の不動産取得が目立つ理由としては、10年国債利回りと不動産における期待利回りの差率が大きいことも要因です。日本は先進国の中でこの利回り格差が大きいために、海外投資家の投資対象となっています。

「セレサージュ」シリーズ5つのメリット
「セレサージュ」シリーズ5つのメリット

不動産投資として「セレサージュ」シリーズが有効となる5つのポイントをご紹介いたします。
優良物件の選定、手間のかからない運営、資産圧縮効果など、
これまでの不動産事業で培ったノウハウによる多彩なメリットをご提供しています。

厳選した都心エリアの優良不動産を手軽に取得。

 都心の優良不動産を取得するには数十億円規模の資産が必要になります。「セレサージュ」シリーズは、そのような不動産に共同出資いただくことで、一口500万円もしくは1,000万円から取得可能となる商品です。 なぜ今、都心の不動産を取得する価値があるかというと、投資不動産における重要なポイントの一つに「出口戦略」があります。考えられるリスクとして、空室リスク・賃料下落リスク・値下がりリスクがあり、それらの対策のためには、特に「立地」が強く影響すると考えているからです。
 人口予測によると、都心は人口減少のペースが他地域より緩やかなため、不動産需要が維持されやすいと言われております。特に東京は、都心エリアを中心に2045年までは、2015年に対して人口の増加が予測されています。人口格差が地方と都心で拡大していくことが予想されるなか、どのエリアを取得するかが不動産投資の大きなカギとなります。

世界におけるTOKYOの位置づけ

  世界の主要都市の総合力を経済、研究・開発、文化・交流、居住、環境、交通・アクセスの6分野で複眼的に評価し、順位付けしている「世界の都市総合ランキング(Global Power City Index,GPCI)」において、東京は、ロンドン・ニューヨークに続き第3位を3年連続獲得しています。いまや東京が比較すべき都市は国内でなく、世界の主要都市であるロンドンやニューヨークと言えます。世界の名だたる都市と肩を並べて評価されることは、海外の機関投資家からの注目も高まり、不動産・投資需要が見込める都市と言えるでしょう。

  • OPEN

    COLUMN 1

    オリンピックは成長の通過点

     過去に先進国で開催されたオリンピックでは、開催前だけでなく開催後も住宅価格の上昇が見られました。オリンピック・パラリンピックをきっかけに、新国立競技場の建設等の開発事業や羽田空港の全面国際化、将来的なリニア新幹線の開通などのインフラ整備の効果により、利便性の向上が周辺エリアの活性化に繋がると予想されます。観光誘致のみならず海外企業の拠点進出なども進む可能性があります。また、東京の都市としての安全性、清潔さ、独自の文化形成が世界に発信され、より広く東京の魅力が認知されることも期待されます。
     ロンドン・シドニーの事例からもわかるように、オリンピックは将来に向けた都市形成の通過点であり、世界的なイベント開催を経ることは、将来に続く都市開発であると言えます。

不動産の取得から管理、運営までグループによる一貫体制。

 多くの購入者さまのご意見として、「手間のかからない資産を持ちたい」、「相続や贈与した後にお子さまに迷惑をかけたくない」というニーズがあります。新築マンション分譲事業・不動産サブリース事業を手掛けてきたコスモスイニシアのノウハウとグループ会社との連携により、高稼働で安定した運営の実現を目指すとともに、入居者さま対応や賃貸募集等の運営管理は一括してコスモスイニシアが行います。

  • OPEN
    [建物管理ノウハウ]
    40年以上にわたり新築マンション分譲事業を手掛ける中で、安定した建物管理実績を築いてきました。確かなノウハウで資産価値の維持を図ります。
    [賃貸運営ノウハウ]
    賃貸運営を約30年行い、直近3年(※)96%以上の高い稼働率を実現してきました。サブリース事業では、2019年3月時点で不動産オーナーさまから約10,000戸の不動産をお預かりしています。安心して賃貸運営をお任せください。※2016年4月〜2019年3月実績

    COLUMN 2

    確かな投資用不動産事業の実績。

     投資用不動産の開発・販売事業・売買仲介を手掛けてきたコスモスイニシア。その幅広いネットワークと培ったノウハウを活かして、一括売却の際には販売活動を行います。購入から売却まで、安心してお任せください。

    ■売買仲介事業実績(2014年度~2018年度)

    取扱件数 169件
    取扱高 約678億円(税抜)

    ■一棟収益不動産販売実績(2014年度~2018年度)

    販売棟数 54棟
    売上計 約514億円(税抜)

都心の優良不動産への投資だからこそ高い資産圧縮効果。

 一般的な都心の投資用不動産は、地方の投資用不動産と比較して、相続税評価額と市場価格との乖離が大きくなるため、資産圧縮効果が高いとされています。実物不動産と同様に減価償却が可能なだけでなく、小規模宅地の減額特例により、さらに高い資産圧縮効果が期待できます。購入者さまの半数以上が資産圧縮効果に特にメリットを強く感じて、ご購入いただいております。

通常の不動産の相続時の手間を軽減し容易な分割を可能に。

 相続発生時、共同出資型不動産の場合には最低一口ごとの分割が可能です。財産の分割も容易となり、急いで売却するなどの対応が不要となる点は、購入者さまからご評価いただいております。

  • OPEN

      一般の不動産の場合、面積で分割しなければ、売却して現金化してからの分配が必要になります。買い手を探すなど手間が発生し、なかなか買い手が見つからない場合、相続まで時間を要することもございます。
     セレサージュシリーズであれば、一口単位での分割が可能です。

投資家のみなさまの持分はお好きなタイミングでご売却が可能です。

 持分については、口数単位で運用期間中のご売却が可能です。理事長の承認※を得て、本組合の出資持分(本組合に対して有する権利義務)を譲渡することが可能です。お客さまにご依頼いただいた場合、購入希望者を見つけるため、本組合内や他の組合の投資家のみなさまなど、コスモスイニシアの他のお客さまへご紹介し、売却をお手伝いいたします。お客さまご自身で購入希望者をお探しいただくことも可能です。なお、やむを得ない事由がある場合には、脱退という手続きもあります。※新たな組合員が本組合に適切であるか否かという観点から承認するか否かを判断いたします。

  • OPEN
    解約(持分譲渡)の申入れ
    譲渡希望価格の提示(以下理事長が代理)
    組合員に購入希望者がいれば譲渡成立(理事長はこれを承認)
    組合員に購入希望者がいなければ理事長が本組合外で募集
    本組合外に購入希望者がいれば、理事長の承認を条件として、譲渡成立
    本組合外にも購入希望者がいなければ価格を下げてを繰り返す

    ※コスモスイニシアがお客さまの持分を買い取ることはいたしません。購入希望者を探すお手伝いをいたします。

「セレサージュ」シリーズのシステム
「セレサージュ」シリーズのシステム

都心優良不動産の共有持分の購入から、収益、運営、ご売却までの全体像をご紹介します。
私たちコスモスイニシアがすべての過程をサポートいたします。

コスモスイニシアが投資用不動産を取得

コスモスイニシアが本事業に相応しい投資用不動産を厳選して商品化いたします。

不動産の共有持分を購入

コスモスイニシアが取得した不動産の所有権の共有持分を、投資家のみなさまにご購入いただきます。

投資家のみなさまで任意組合を組成し、共有持分を現物出資

共有持分をご出資いただき、投資家のみなさまとコスモスイニシアで任意組合を組成します。(民法第667条第1項の出資に基づきます。)

理事長による不動産の一体的な管理・運営

不動産の賃貸運営および建物管理は、任意組合の理事長としてコスモスイニシアが一括して行います。投資家のみなさまに煩わしい手間はかかりません。

年に2回配当を実施

コスモスイニシアは、賃料等の収入から公租公課、管理費用、理事長の業務報酬等の経費を差し引き、年に2回、投資家のみなさまに収益として分配金をお支払いいたします。また年に一回、財産管理報告書(決算書等)を交付いたします。

不動産を一括売却

一定期間経過後、不動産を一括売却し、出資持分の割合に応じて売却代金を分配いたします。市況を考慮し、理事長であるコスモスイニシアから任意組合に対して売却価格案等を提案するタイミングにて任意組合にて集会を開催します。任意組合の過半数以上の出席を条件として組合員集会が開催され、当該集会における参加者の過半数が売却価格案等に賛成の場合、任意組合から理事長に依頼し売却活動を始めます。※詳細な手続きに関しては、販売担当者にご確認ください。

COLUMN 3

不動産特定共同事業法について

 本商品は不動産特定共同事業法に基づいた商品です。1995年4月に投資家の保護を目的として施行された同法では、以下のようなことが定められています。

  • ■ 許可制

    不動産特定共同事業を営もうとする者は、国土交通大臣又は都道府県知事の許可を受ける必要があり、その許可要件には以下のようなものがあります。- 不動産特定共同事業を的確に遂行するに足りる財産的基礎および人的構成を有するものであること等。

  • ■ 業務規程

    不動産特定共同事業を営む者は、不動産特定共同事業の投資家のみなさまに重要な事項を説明する契約成立前の書面の交付や、財産管理報告書の交付等、さまざまな業務上の規定を遵守する必要があります。

投資用不動産取得にあたり、よくお問い合わせいただく質問事項をまとめました。
疑問点などありましたら、お気軽にご相談ください。

  • 各種費用について

    初期購入時は、本不動産購入代金に加えて下記の諸経費が必要となります。
    詳細は販売担当者にご確認ください。

    任意組合発足後にかかる理事長報酬に関しては、下記の手数料が発生します。

    ※売却価格が本組合の事業開始時点における対象不動産の価格を上回った場合、別途成功報酬が発生します。

  • 元本・分配金の保証について

     一般的な不動産同様に元本・分配金は保証されません。元本については対象不動産の価格変動に伴い、投資家のみなさまの元本は変動いたします。分配金については各決算期ごとの対象不動産の賃貸運営(稼働状況、費用の変動等)に基づき、変動いたします。

  • 相続・地位承継について

     投資家のみなさまは、理事長たるコスモスイニシアの承諾を得た上で、あらかじめ、相続人の中から本組合の出資持分を承継させる方を指定することができます。また、投資家のみなさまの相続人は、相続発生後に遺産分割協議書等を提示して、理事長たるコスモスイニシアの承諾を得ることにより、本組合の出資持分(本組合に対して有する権利義務)を承継することができます。投資家のみなさまのあらかじめの指定がなかった場合、投資家のみなさまの相続人には、本組合の出資持分を承継されるか、本組合から脱退されるかをお選びいただきます。本組合の出資持分を相続人に承継される場合の最低単位は出資持分1口であり、出資持分1口を複数の相続人が共有することはできません。投資家のみなさまの相続人に遺産分割協議書等をご提出いただくことで、理事長たるコスモスイニシアがご承継いただける方か否かの判断を行うこととなります。脱退される場合は、理事長たるコスモスイニシアが任意組合契約に定める手続きに従って投資家のみなさまの本組合の出資持分を売却し、売却により得た代金から売却に要した費用等を控除した後の金額を相続人に交付させていただきます。

    ※本組合の出資持分の承継における留意点
    ご承継いただける方か否かの判断その他の承継の手続きが完了するまでの期間、本組合に基づく金銭の分配は停止させていただきます。分配を停止していた金額については、利息等をつけずに、後日、本組合の出資持分をご承継いただいた方へ精算させていただきます。また、本組合の出資持分の承継に係る事務手数料として50,000円(税抜)/1件が必要となります。

  • 相続時や贈与時の対象不動産の登記について

     任意組合契約に定める承継手続が完了した場合、相続人及び受贈者は本組合の出資持分を取得し、これに伴い本組合を通じて対象不動産の共有持分を保有することになりますが、対象不動産は理事長名義で登記をしますので、相続時や贈与時には対象不動産について登記手続は行われず、相続人及び受贈者のお名前が対象不動産の登記簿上に出ることはありません。相続人及び受贈者の対象不動産の共有持分を証明するための資料は、対象不動産の全部事項証明書、任意組合契約書、戸籍謄本・遺産分割協議書・遺言書、理事長の同意又は承諾に係る書面などになります。

  • 相続時や贈与時の修繕積立金等のお取り扱いについて

    【相続の場合】
    被相続人の出資持分を相続する際に、出資持分割合に応じた修繕積立金等も相続人へ承継されます。

    【贈与の場合】
    出資持分を贈与する際は、出資持分割合に応じた修繕積立金等相当額を受贈者が理事長に支払うことを条件に同等額を贈与者へ返還します。

    COLUMN 4

    修繕積立金等の扱いに関して

    修繕積立金等は、解約組合員の出資持分割合に応じた金額を出資持分の譲渡価格に含めて取引し、新たな組合員(権利取得者)へ承継するものとします。※修繕積立金等:修繕積立基金及び修繕積立金の合計残高

  • 損益通算について

     不動産所得の損失は給与所得等のほかの所得と損益通算が可能ですが、平成17年度税制改正により、平成18年以後の各年分の不動産所得の計算上、組合事業から生じた不動産所得の損失の金額については、なかったものとみなされ、他の所得との損益通算ができないこととなりました。不動産特定共同事業に基づく損益を分配する事業は上記組合事業に含まれます。投資家の受ける損益の分配は不動産所得として取り扱われますが、この組合事業で生じた損失の額は、各投資家(特定組合員)の他の所得との損益通算はできません。初年度は、不動産購入時及び組合への現物出資時に登録免許税等の必要経費が多くなるため、本組合事業で損失が生じる可能性があります。法務、税務に関する事項は、税理士、弁護士等の専門家へご相談の上、投資家のみなさまご自身においてご判断ください。

  • 融資について

     コスモスイニシアでは融資の斡旋は行っておりません。なお、お客さまがご購入されました持分権に抵当権を設定することはできませんので、予めご容赦ください。

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注意事項
本商品の契約の種別
不動産特定共同事業法第2条第3項第1号に掲げる不動産特定共同事業契約(民法上の任意組合契約)
コスモスイニシアの関与態様
不動産特定共同事業契約(任意組合契約)の当事者(理事長)となります。
留意事項
本資料は、投資家のみなさまに対して参考となる情報を提供する目的で作成されたものであり、不動産特定共同事業契約(任意組合契約)の締結の勧誘を行うものではありません。投資のリスク等を含め、詳細に関しては、契約成立前交付書面及び不動産特定共同事業契約(任意組合契約)の内容をご確認ください。
不動産特定共同事業者等の信用状況の変化に関するリスク
理事長であるコスモスイニシアが倒産した場合、本組合の業務執行組合員としての任務遂行が困難となり、本組合の事業の継続が困難になる可能性があります。また、理事長であるコスモスイニシアが倒産手続きに入った場合においても、対象不動産が理事長であるコスモスイニシアの固有不動産と判断されないよう、対象不動産については「民法第667条第1項の出資」を登記原因として投資家のみなさまのそれぞれの名義から本組合の名義への所有権移転登記が具備されますが、万が一、対象不動産が理事長たるコスモスイニシアの固有不動産と判断された場合、投資家のみなさまは、理事長たるコスモスイニシアの倒産手続きにおいて配当を受けることとなり、出資元本を下回る金額の返還しか受けられず、そのために出資元本の欠損が生じることがあります。
不動産特定共同事業の遂行にあたり、対象不動産の賃借人や、建物管理業務委託先、修繕に係る設計・施工会社、その他対象不動産の運営に伴う各種業務の委託先等の信用状況の変化により、本組合の収益が減少することに伴い本組合における分配金が減少することや、投資家のみなさまの出資元本の欠損が生じることがあります。
費用に関する事項
対象不動産の所有権移転登記のため、不動産取得税、登録免許税及び司法書士手数料がかかりますが、これらの登記費用は投資家のみなさまの負担となります。
対象不動産の共有持分のほか、対象不動産の修繕の費用に充てるための資金の出資をしていただく場合があります。
本組合の運営においては、対象不動産の管理等に関し、減価償却費、公租公課、保険料、水道光熱費、清掃委託費、警備委託費用、設備管理委託費用、テナント誘致費用(媒介手数料、広告料等)、テナント管理費用、建物修繕費用等について、対象不動産を所有している場合と同様の費用負担が発生します。これらの費用により、本組合における分配金が減少することや、投資家のみなさまの出資元本の欠損が生じることがあります。これらの費用は、対象不動産のその時々の運営の状況に応じて発生するため、具体的金額もしくは上限額又はこれらの計算方法の詳細を記載することができないことをご了承ください。
税制・法令等の変更に関するリスク
対象不動産に係る税制(不動産取得税、登録免許税、固定資産税・都市計画税など)の変更に伴い、投資家のみなさまの出資元本が欠損したり、本組合の収益が減少したりすることがあります。また、贈与や相続に係る税制(贈与税・相続税など)の変更や、対象不動産に係る法令等変更(例:建築基準法の改正等)による修繕発生により、本組合の収益が減少することがあります。
不動産取引から生じる損失等の負担に関する事項
各計算期間における本組合の収支(対象不動産の運用から生じる収益から費用及び理事長たるコスモスイニシアの報酬を控除した結果)につき損失が発生した場合、投資家のみなさまが出資する対象不動産の共有持分の割合に応じて投資家のみなさまの出資元本が欠損することになります。
対象不動産の瑕疵に基づき第三者が損害を被った場合の賠償費用等の費用については、最終的に組合員たる投資家のみなさまが負担することになります。また、対象不動産において、構造物・設備等への重大な被害により、対象不動産の運営が困難となり大規模な修繕工事が必要な場合、修繕積立金等で資金が不足する際は、組合員集会を開催し、組合員集会における全員一致の賛成をもって追加出資をしていただく可能性もあります。
投資家のみなさまは、本組合の組合員として、本組合の事業の実施によって生ずる損失について、対外的に無限責任を負担することになります。
不動産取引に係る市況の変動に関するリスク
投資家のみなさまの出資元本は、不動産価格・賃料等の不動産市況の変動等により、減少する可能性があります。
稼働状況、賃料水準、必要経費の変動に関するリスク
対象不動産の稼働状況(空室率)、賃料水準(周辺相場によるもの及び対象不動産固有の原因によるものを含みます)の変動、金利変動、賃貸事業の必要経費の変動により、本組合における収益が減少することに伴い、本組合における分配金が減少することや、組合員の出資元本の欠損が生じることがあります。また、対象不動産に係る空室のクリーニング、改装等により、本組合における資金が不足する場合には、組合員集会を開催し、組合員集会における全員一致の賛成をもって追加出資をしていただく可能性もあります。
Webまたはお電話にてお問い合わせいただけます。
  • お電話でのお問い合わせ
    受付:平日9:00〜17:30
    株式会社コスモスイニシア
    〒108-8416 東京都港区芝5-34-6 新田町ビル
    宅建業免許:国土交通大臣(12)第2361号
    (一社)不動産協会会員
    (公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟事業者