特別コラム

不動産投資には、信頼できるパートナーが必要。シミュレーションが鍵を握る

将来をいかに予測するか

「将来のことはわからないのに、投資してもいいのだろうか」

「不動産投資をしたいが、自己資金に不足はないのだろうか」

「新たに投資したい不動産があるが、自分の考えるシミュレーションで問題ないだろうか」

「今の自己資金とローンの費用を考えると、不安が大きい」

「現在保有している不動産を5年後、どうするのが適切だろうか」

「売却したい不動産があるが、タイミングが難しい」

「複数の不動産を保有しているが、ポートフォリオの組み方が難しい」

 

不動産投資初心者の方でも、20年以上の大ベテランの方でも、現在のような変化が激しく、1年後の状況がどうなっているかわからない時代においては、不動産投資を行っていくうえで、様々な悩みや課題が次々と生まれ、頭を悩まされていることでしょう。将来に対して、ある程度の予測はできたとしても確実ではなく、明快な答えは存在しません。たとえ不動産のプロであったとしても、未来を正しく予測し、不動産の行き末を評価することは、困難なことです。現実問題として、5年後、10年後の未来を確実に予測できる人はいません。

 

となると、不動産投資においては、常に、様々な情報をもとにした自分なりのシミュレーションを駆使しながら、いかに適切に意思決定していくことができるかが求められることになります。

つまり、将来を予測しシミュレーション情報を提供してくれる、信頼できるパートナーが必要になるわけですが、そうそういるわけではありません。不動産会社の担当者に毎日のように何通りものシミュレーションデータを聞くこともできませんし、聞くことができたとしてもその判断には主観がかなり入っています。

 

AIによるシミュレーションデータを活用する

客観的に判断ができ、しかも、最終的には自分で意思決定が可能なパートナーがベストなのですが、現在大きな注目を集めている、「不動産テック」と呼ばれる、ITを活用したサービスがあります。

特に、不動産投資を行うにあたっての将来予測をしてくれるAIによるシミュレーションは、これから大きな存在になってくると思われます。

 

不動産投資を行うにあたって、まず留意しなければならないのは、もちろん不動産そのものの価値でしょう。その不動産が投資するに値する物件なのかどうかという判断を行うために、欠かすことのできない価値情報となります。これだけであれば、ある程度の情報は入手できるでしょうから、物件価値のみの判断で投資を行うのであれば、このデータだけで問題ありません。

 

しかし、不動産投資に対するリターンは、現在の不動産価値だけではなく、将来の価値を予測することが不可欠となります。この価値を判断するにあたっては、近隣地域の同様のスペックの物件と比較しながら、過去の様々なデータを分析していくしかありません。地域における今後の人口予測や開発計画なども含めて、資産価値の変動を判断していくことになります。

さらに、空室率の予測や築年数による資産価値の低減なども盛り込み、シミュレートしていく必要があります。

 

不動産投資の場合、不動産価値に加えて、投資の条件を加味しなければなりません。融資の返済計画や減価償却、そして課税所得などと合わせて考えなければならないからです。

たとえば、不動産投資において、「借入返済元金額が減価償却額を上回る状態になる」ことをデッドクロスと呼びますが、この状態になると、所得税が上がることによって、帳簿では黒字であっても資金がほとんど手元からなくなってしまったり、赤字になってしまうことすらあります。

 

また、不動産投資には、入り口があって出口もあります。不動産投資の入口が「物件の購入」だとすれば、出口は「物件の売却」となります。収益物件を購入し、家賃収入を得ながら、最終的には売却した時点でその投資物件の収支が確定することになります。ですから、購入から売却までを含めた、投資戦略が必要になります。そのためには、物件の購入時点から、出口戦略をシミュレートしておく必要があるということです。

 

不動産投資においては、現時点での評価に加えて、将来まで見越したシミュレーションが必要なのですが、このような自在なシミュレーションを可能にしてくれるのが、AIによるシミュレーションです。相手はAIですから、何度シミュレーションを繰り返しても、いやな顔ひとつせず瞬時に対応してくれます。営業マンだとこういうわけにはいかないでしょう。

 

 

AIによるシミュレーション「VALUE AI(バリューアイ)」

コスモスイニシアの提供する「VALUE AI(バリューアイ)」は、過去の豊富なデータによって将来の様々な指標をシミュレートするサービスです。

不動産の基本的な情報(住所、物件名、最寄り駅、構造、面積)を入れるだけで、現在、5年後、10年後の推定価値をすぐにシミュレートします。さらに、投資条件(自己資金、融資条件、売却希望時期など、いわゆる投資条件)を入力することで、収支状態を確認することができます。

しかもシミュレーションデータは、すべてグラフィカルに表示しますので、一見して判断がしやすくなっています。

あくまで推定の情報ですが、バリューアイは、約6,000万件のデータをもとにしていますので、なんと95.02%の正確性だといいます。これまで、コスモスイニシアが行ってきた不動産投資の情報によって、登録した物件が先々どのような価値を持っているのかを推測します。

例:現在・5年後・10年後のご所有不動産の推定資産額の推移

 

 

バリューアイは、投資開始時期から最終的な売却時まで、トータルの期間において、利回りを推計します。投資時点だけの価値だけではなく、賃料の変動、空室率の変化、所得税の変化などを含めて、トータルにシミュレーションし、さらに、複数物件を保有されている場合も、様々なケースを比較し、将来的にどの物件を投資用不動産として所有すべきかを推計します。

 

ただし、いくらAIがシミュレーションしてくれると言っても、最後の判断は人間です。今所有している不動産も価値は変動していますし、状況は刻々と変わります。正しい意思決定を行うためにも、不動産を取り巻く状況をよく観察し、敏感なアンテナを張っておくことが何よりも重要です。AIによるシミュレーションデータも参考にしつつ、自分自身の投資感性を磨くこともこれからの大切なポイントです。

 

 

VALUE AI〈バリューアイ〉ご案内

https://www.cigr.co.jp/biz/value-ai/

 

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