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特別コラム

【特別コラム】戸建ての空き家問題に新しい選択肢を

空き家問題

空き家問題が取りざたされて久しくなりました。
空き家は景観上の悪化を招くだけでなく、悪臭や害虫の発生源になるほか、犯罪リスクを高めます。
東京都内ですら平成30年時点で世田谷区で約5万戸、大田区で4.8万戸、足立区で4万戸が空き家となっており、今後は自分が住んでいる地域も空き家問題を抱えることになるかもしれません。
今回は、空き家について考えます。

「空き家問題」が自分事になるとき

空き家になるタイミングは、
 1.居住者の高齢化により介護施設等に入所する場合
 2.居住者が亡くなった場合
 3.居住者にとって利便性の良い立地に住み替える場合
が多いようです。

1.「施設入所空き家」

多くの人が初めて空き家問題に直面するのは両親の高齢化や両親からの相続が現実的になるタイミングです。
そのうち、高齢化により介護施設等に入所する場合においては、入所にまつわる各方面への手続きや介護の傍らに空き家対策を検討し、対応するのは心理面でも労力面でも難しいのが現実です。

2.居住者が亡くなった場合

また、居住者が死亡し、住宅を相続する場合はどうでしょう。
不動産だけでなく様々な相続手続きに時間を要し、空き家となる住宅の対応に割くことができる時間的余裕はないことも多く、相続してしばらく経過し、物置になっている状態で「何となく」所有されている物件も多く存在します。

3.「住み替え空き家」

子育てのために郊外に戸建を購入したものの、子どもが独立した後は夫婦二人広い家を持て余します。
また、周囲に空き家が増え始めると、何となく不安を感じることもあり、さらに親の介護も始まると親の住まいの近くや、交通や買い物等に利便性のよい場所に引っ越したいという思いが生まれてきます。
持ち家を売却して現金化するのか、それとも子世代のために売却せずに保有しておくのか、判断することは容易ではありません。

「空き家」の固定資産税と維持管理のコスト

冒頭に述べたリスクのとおり、空き家は継続して管理を行う必要があります。
さらに、平成27年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、空き家対策が強化されたことにより、行政から「特定空き家」に指定されると、固定資産税が最大で6倍になる懸念があります。

※「特定空き家」とは管理状態が不十分な空き家のこと。

「空き家」に多額の固定資産税がかかり、加えて管理の費用や手間が発生するのです。活用の仕方によっては資産になり得る所有不動産も、「何となく」空き家にしておくと、最終的に大きな損失を被る「負動産」になりかねません。

「売却」に加えて「賃貸」という選択肢を!

これまでは空き家というと売却がメインの市場でした。
しかし、長年住んだ思い入れのある大切なマイホームを売却するのに躊躇したり、昨今の不動産市況にかんがみて、売却時期が正しいかどうかの判断も難しいため「何となく」所有したりしているオーナーさまも多いのが現実です。
加えて、勇気をだして売却の査定に出しても、建物の価値はほぼゼロ、むしろ解体費用がかかるといった厳しい現実を見ることもあります。まだ実際に使用可能な建物ですが、売却になると価値がないものとみなされることが受け入れられないこともあります。

そこで、コスモスイニシアから売却以外の活用方法の提案です。

コスモスイニシア戸建てサブリース

賃貸マンションを30年以上にわたり管理運営し、現在も約1万戸を管理するコスモスイニシアは、2023年より戸建住宅のサブリース事業をトライアルスタートしました。
サービスのポイントは大きく2つあります。

ポイント1. オーナーさまの初期費用負担0円

コスモスイニシアが一定期間の賃料を前払いする形でリノベーション費用を一時的に立て替えるため、「そのまま貸し出すのは心配」というオーナーさまも貸し出しに必要な工事費用を用意する必要がありません。
工事内容はオーナーさまの要望を踏まえつつ、コスモスイニシアの賃貸運営とリノベーションの知見をもって提案します。まだ住宅ローンが残っている方にも、新たにリフォームローンを組むことを考えなくて良いのでご安心いただけます。

※本サービスは、リノベーション費用への充当を前提とし5年分のマスターリース契約賃料の一部をオーナーさまへ前払いで一括してお支払いします。リノベーションに充当した費用以外の保証賃料は按分して、5年間毎月一定額を継続して支払います。

ポイント2. 賃料保証型サブリース契約

賃料保証型サブリース契約なので、コスモスイニシアが毎月賃料をオーナーさまにお支払いします。
管理物件が実際に稼働中かどうかに関わらず、契約書で取り決めた賃料を保証します。毎月の収入が保証されるという点で資産運営のポートフォリオのひとつして活用可能です。

※:借地借家法32条の定めにより租税負担の増減、経済上の変動、近傍同種の建物賃料との比較等により賃料が不相当となった場合は契約更新時期を待たずに、賃料が改定される場合がございます。

コスモスイニシアの戸建サブリースをご選択されたオーナーAさまの声

空き家になった経緯子育てのために郊外に4LDKの戸建を購入しました。現在は子どもも独立し各々に家庭と家があり、購入した戸建には妻と二人きり。介護が始まり、自身にとって通勤と介護が両立しやすい場所で賃貸マンションに住む選択をしました。
商品の魅力売却も検討しましたが、土地にしか値段がつかず建物解体費が発生する状況をみて、まだ使用できるものなので資産として活用してみようと思いました。
賃料保証型サブリースで収入の見込みが立つので退職後の収入源のひとつに考えています。
将来の活用再度自分が住むことは今のところ考えていません。
ただし、この先ずっと同じ建物を使用できるわけではないのでコスモスイニシアさんとも相談しながら将来の活用について必要な時期に考えていきたいと思っています。

活用方法に悩んでいる空き家をお持ちの場合には、まずはお気軽にご相談ください。
ご相談お問い合わせはお電話または下記フォームにて承っております。

【公式】戸建てサブリース

活用方法に悩んでいる空き家をお持ちの場合には、まずはお気軽にご相談ください。

ご相談・お問い合わせ

お電話または下記フォーム
コスモスイニシア 賃貸事業部統括部統括課

03-5444-3450

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