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不動産投資

「不動産投資家アンケート調査」に見る、不動産投資の傾向(1)・入門編

不動産投資入門
「不動産投資家アンケート調査」に見る、不動産投資の傾向

不動産投資を行う際に、ほかの投資家がどのような投資を行っているのかは、非常に気になるところでしょう。
国土交通省土地・建設産業局 不動産市場整備課では、毎年、国内の不動産投資家を対象に、不動産投資・融資の動向や、投資家の持つニーズや課題などについて調査を行っています。
(令和元年度「不動産投資家アンケート調査」国土交通省土地・建設産業局 不動産市場整備課)
この調査結果を見ることで、現在の不動産投資の傾向や特徴を理解することにつながりますので紹介します。

調査対象は、以下の機関・企業(以下、企業等)、計1,105社。
(1)企業年金:企業年金基金、厚生年金基金
(2)Jリート、私募リート、私募ファンド : Jリート、私募リート又は私募ファンドの運用機関
(3)金融機関:都市銀行、信託銀行・信託会社、地方銀行、外国銀行、リース会社、生命保険会社、損害保険会社、信用金庫、信用組合等
(4)事業会社:不動産会社、建設会社等

投資している不動産商品の用途

最初に、どのような不動産に投資しているのか、用途についての調査結果です。グラフに表示されているとおり、「オフィスビル」がもっとも多く19.3%、続いて「商業施設」が16.7%、「ホテル・旅館」が13.5%、「賃貸住宅」が13.3%、「物流施設」が13.3%となっています。
現在だけではなく、3年前との比較、3年後の予測数値も掲載されていますので、ここに注目してみると、「ホテル・旅館」、「物流施設」、「データセンター」、「ヘルスケア(高齢者施設・医療施設)」、「公共施設」に関しては、増加傾向にあり、3年後も増加するだろうと予測しています。
なかでも、物流施設やデータセンターに関しては、これからのAIやIoTの進展、ライフスタイルの多様化によるEコマースの進展、5Gの普及によるICT投資の拡大などの背景があると思われます。また、ヘルスケア(高齢者施設・医療施設)関連は、今後進む高齢化社会に向けての必要性が予測されていると思われます。
ただし、「ホテル・旅館」に関しては、新型コロナウイルスの感染の広がりが、今後、どのような影響を与えていくのかは注目されるところです。

図1 投資している不動産商品等の用途(全体 複数回答)(N=187)

不動産投資判断における諸要素の重視度

では、不動産投資を行う際に、どのようなことを重視しているのでしょうか。
当然のことながら、「キャッシュフローの見通し(インカムゲイン)」がもっとも多く、「大いに重視した」、「概ね重視した」を合わせると、94.6%となっています。「物件の売却益の見通し(キャピタルゲイン)」に関しても、重視したと答えた人が74.0%いますが、収益を考えた場合、キャピタルゲインよりインカムゲインのほうが重視されているという特徴的な結果となりました。
建物自体については、長期修繕、改装・建て替え費用についてはさほど重視していないようですが、地盤の良否に関することや、建物の耐震性能に関しては、重視している結果になっています。また、併せて、BCPなどのビルマネジメント体制も重視していることがわかります。

図2 不動産投資判断における諸要素の重視度(全体 単回答)(n=188)

各地域への今後の不動産投資姿勢

投資家は、各地域についてはどのように考えているのでしょうか。
都市部よりも、むしろ地方都市の人気が上がっているという印象すら受けるほどでしたが、実際には「東京圏」の人気は落ちていないようです。
「東京圏」では「不動産投資を拡大」(41.2%)、「現在の不動産投資を維持・継続する」(34.5%)の割合が高く、相変わらず、継続して投資しようという意識が見られます。
「大阪圏」、「名古屋圏」、「地方圏の主要都市」では、「不動産投資を拡大」、「現在の不動産投資を維持・継続する」をあわせて60%程度となっていますが、「地方圏のその他地域(札幌市、仙台市、福岡市以外)」では、「不動産投資を拡大」、「現在の不動産投資を維持・継続する」をあわせても50%を下回っています。この結果からも、投資意欲は都市部に向いているようです。

図3 各地域への今後の不動産投資姿勢(全体 単回答)(N=196)

ESGに配慮した不動産への投資意向

「ESG」とは、環境(Environment)・社会(Society)・ガバナンス(Governance)の略称で、2006年に国連が公表した責任投資原則(PRI:Principles for Responsible Investment)において、投資家が、ESGのテーマを考慮した投資を行うように提唱したのが、「ESG投資」と呼ばれているものです。

以前に比べても、ESGを考慮した投資を行っている投資家は増加しており、どの分野の投資家も、「現在、ESGに配慮した投資又は事業活動を行っている」と答えている割合がもっとも高くなっています。
不動産投資に関して重視しているポイントにおいてもあったように、省エネルギー性能や資源の再利用、資源の管理状況、土壌汚染、快適性など、ESGに関連する項目に関しては、高い関心を持っているようです。

また、実際に、どのようなESGのテーマを重視しているかについては、「気候変動への対応(省エネルギーのための設備改良、グリーン発電およびグリーン電力購入、エネルギー効率の高い建物等)」がもっとも多く、「地域社会・経済への寄与(雇用イノベーションの創出、建物の新築・改修やマネジメントがもたらす建物周辺への影響)」が続いています。

図4 ESGに配慮した不動産への投資意向(単回答)(N=205)

図5 ESGに配慮した投資又は事業活動を行ううえで、重視している(予定を含む)ESG情報(複数回答)

*図、グラフは、すべて「令和元年度『不動産投資家アンケート調査』国土交通省土地・建設産業局 不動産市場整備課」より作成

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