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【CRE戦略を考える】保有不動産に対する基準を持つ

保有不動産を評価し、活用法を検討する

一時は、「持たざる経営」「オフバランス化」が提唱されることが多かった「CRE(企業保有不動産)」ですが、実際には、上場企業の約75%は不動産を保有していると言われ、大企業ほど保有する率は高くなっています。CRE(企業不動産)は、多くの場合、自社オフィスや工場、研究施設といった、事業活動に必要な資産として活用されています。

半面、保有不動産を活用し、事業とは別の収益を上げている企業も増えています。背景には、社会環境、経済市場の変化は早まる一方であり、年々、企業の事業サイクルは、短くなっていることもひとつの要因となっています。つまり、同じ事業で未来永劫継続することなどありえない状況となっており、少しでも安定した収益を得るために、不動産を保有する企業は、様々な可能性を探っています。企業によっては、すでに、賃貸不動産事業が、その企業の収益の中核となっている企業もあるほどです。

持つか、持たないか

単純に、不動産を借りたほうがいいのか、購入したほうがいいのかの判断にしても、難しい問題でしょう。個人にとっても、賃貸住宅か持ち家かという問題は、様々な意見があり、単にどちらがいいという問題ではありません。企業においても同様で、不動産を保有するのか、賃借するのかの問題は、様々な経営戦略を考慮しながら検討すべきでしょう。

当然、持つにしても借りるにしても、メリットとデメリットがありますし、事業のサイズや戦略と、保有する不動産がマッチしないケースもあるでしょう。その場合、売却するだけではなく、保有しているビルを貸し、自社の事業用としては賃借するなどの戦略も考えられます。

自社が保有する不動産を評価する場合、現状、事業用として活用できているかできていないかの問題は別にして、その不動産本体の持つ価値を考える必要があります。

不動産の評価をする場合、大きく分けると、「貸したときの評価」、この不動産を借りて活用したいという人はいるか、そして「売ったときの評価」、この不動産を購入して活用したいという人はいるか、の二つがあります。

いずれも、顧客としてのニーズに合っているかどうか、市場において魅力のある不動産かどうかというのが評価のポイントになります。

貸したときの評価

自社が保有する不動産が、賃貸として貸す場合、どのような評価を受けるかを考えます。用途の可能性としては、法人向けの場合は、店舗、オフィス、工場、物流施設、社宅・寮、介護施設、医療施設などが想定され、個人向けの場合は、多くの場合、賃貸住宅ということになります。こうした売買取引はすでに幅広く行われており、比較的簡単に、自社不動産の客観的な評価を得やすくなっています。

また、工場や物流施設などは、製品独自のサプライチェーンなどと密接に関連するために、広い市場での展開にはなりにくく、ユーザーそれぞれにニーズや目的は変わるため、一概にくくることはできません。

いずれの場合も、立地、建物自体がポイントとなりますが、立地によっては、競合となる物件の有無、需給のバランスなどが問題となります。また、用途が変更となる場合には、そのためのリニューアルコストがかなりかかることになりますので、注意が必要です。

売ったときの評価

保有する不動産を売却するのも、重要なCRE戦略のひとつとなります。ビジネスは多様化しており、自社では不可能なビジネスモデルを持つ企業がいる可能性もあり、業種、サービスによっては、保有する不動産がそうしたビジネスに適している場合もあります。
売却の場合は、こうした可能性をいかに見つけることができるかがカギとなるでしょう。
投資として活用するのも方法のひとつです。昨今、不動産証券化は様々な用途に広がっており、1社では困難な不動産活用もCRE戦略パートナーを活用することで、活路が見いだされる場合もあるでしょう。

将来の開発可能性

大手デベロッパーによる大規模開発の一環として、証券化やリートなどへの展開も考えられます。周辺の不動産開発の可能性や動きには、注視しておく必要があるでしょう。

この開発可能性に関しては、今後の社会情勢、経済情勢などが密接に絡んできます。たとえば、会計基準の変化などもそのひとつです。国際財務報告基準(IFRS)の導入が進めば、財務諸表上での不動産の時価評価が必要となり、これまでとは処理の仕方が大きく変わることになります。

将来に関しても見据えておく必要があります。20207月段階では、世界的な新型コロナウイルス感染症の影響によって、人の動きが抑え込まれていますが、2019年までは、日本ではインバウンド消費を狙った戦略がメジャーでした。そうした観点から、沖縄や京都の地価は高騰しました。

また、開発といえば、インフラの拡充も密接に関連してきます。実際に、リニアモーターカーの駅予定地は、人気となっています。空港の拡充や高速道路の拡張も関連します。

オフィスに関しても、今後大きな動きが想定されています。大阪梅田地区や東京虎ノ門地区などを始め、大規模なオフィスの開発が進む一方で、今回の新型コロナウイルスの影響によって、テレワークやリモートワークが進展し、オフィス自体への考え方も変わってきています。

オフィス機能を縮小し、東京都心への一極集中も変えていこうとする企業も増えてきました。

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