2019.06.27
投資用不動産入門コラム

収益用不動産のバリューアップとは?あなたの物件の価値を高めよう!

不動産のバリューアップ。こんな言葉を耳にした方はいませんか?[br] 近年、不動産投資の世界ではとても流行している考え方です。[br] あなたの所有している物件もバリューアップして高く売りましょう![br] [br] [br] [h2]不動産のバリューアップとは[/h2] 収益物件を探している際に「バリューアップ物件」というキャッチフレーズを目にしたことがある方もいるでしょう。また、賃貸物件を経営されている場合は、空室問題や築年数が経ったことから所有物件の価値を高めたいと考えている方もいらっしゃるでしょう。[br] [br] そもそもこの「バリューアップ」とはリフォームやリノベーションと、何が違うのでしょうか。まずは、不動産のバリューアップの内容からご紹介します。[br] [br] バリューアップとは、不動産の「価値を上げる」ことを指します。[br] 時代の流れに合わない建物や経年劣化した設備では、利用者にとっての魅力が大きく下がってしまいます。そこで、もう一度魅力的な物件にするために物件の価値を上げる方法の1つに、バリューアップがあります。具体的な方法はいろいろありますが、主に劣化している建物や設備に手を加えることで収益性の回復に繋げることができます。[br] [br] [h2]リフォームではなくリノベーションでバリューアップ[/h2] バリューアップのひとつに「リノベーション」による価値の向上があります。[br] リノベーションとは、中古住宅を賃貸ニーズやライフスタイルに合わせて、設備や内装の再生を行うことです。その物件で新しく暮らす・仕事をするなどの使用目的や状況に合わせた改修を行い、機能性・価値の再生を行います。[br] [br] バリューアップには、劣化している部分を直す、古い設備を取り換えるだけではないこの「リノベーション」が特に有効とされています。ライフスタイルや使用用途に合わせて改修を行うため、使用者や発注者の希望に沿った、機能面でもデザイン面でも新たな価値をプラスすることができます。[br] ただし、発注側の理想を実現するためには、どのように価値を高めたいのか工事業者に明確に示す必要があります。発注時には、入念に打ち合わせや進捗確認を行いましょう。[br] [br] ところで、リノベーションと似た「リフォーム」では、バリューアップできないのか疑問に感じる方もいらっしゃるでしょう。次に、リフォームがリノベーションと何が違うのか、なぜバリューアップではリノベーションがおすすめなのかを解説していきます。[br] [br] [br] [h2]リフォームとリノベーションの違い[/h2] リフォームとリノベーションには、実は明確な違いはありません。ただし、一般的には以下のように使い分けられています。[br] [br] リフォーム   = 原状回復もしくは不具合の対処[br] リノベーション = 機能性・デザイン性などの価値の再生・使用を適正化する改修[br] [br] リフォームは基本的に、劣化したり故障したりした設備や内装を「直す」ことに重点を置いています。古い設備を取り換えることもあるのでリノベーションと混同しやすいですが、あくまでも部分的かつ表面的な改修という特徴があります。[br] [br] 一方、リノベーションはリフォームよりも「作り変える」ことに重点を置いた改修です。バリューアップでは、新たな価値を付加しなければならないため、表面的な改修や不具合を修繕するだけでは不十分であり、物件を作り変えて不動産そのものの価値を上げることが必要になります。[br] [br] [br] [h2]リノベーションでバリューアップさせるにはどうしたらいいか[/h2] それでは、不動産をバリューアップさせるリノベーションの具体例をご紹介します。リノベーションは価値を回復すること・新しい価値の付加と大きく意味付けされているため、基礎・構造を変えなければ、自由に改修を加えることが可能です。実際に何をすべきなのかは、状況や賃貸ニーズ・利用者の希望などによって不動産ごとに異なります。[br] [br] 数あるリノベーションのなかでも今回は、多くの中古物件でリノベーションが必要となるであろう方法を3つご紹介します。[br] [br] [br] [h2]間取りを変更する[/h2] 中古物件が現代の利用者から敬遠される要因の1つとして「古い間取り」があります。現在は室内の開放感を重視する人が多いため、各部屋がきちんと区切られている間取りよりも、たとえ部屋数が減ったとしても間仕切りや壁をなくして、光や風・視線が通る開放感を目指すリノベーションが有効です。[br] [br] 特に開放感が求められるのがリビングです。ダイニングと続いた造りとなるリビングでは、家族全員が長い時間ゆっくり過ごすための広いスペースを確保し、寝室は寝るためだけに使うことを想定して最小限の面積に留める、という間取りが現在人気です。キッチンは家族とコミュニケーションがとりやすいアイランドキッチンやカウンター式が好まれています。[br] [br] 間取りの変更は、ライフスタイルの変化に大きく影響される部分であり、バリューアップの効果が出やすいリノベーションです。[br] [br] [br] [h2]耐震性や防寒、環境を改善する[/h2] 続いては耐震性や防寒性など住環境や安全性の向上を目指すリノベーションです。阪神淡路大震災や東日本大震災など大きな地震が全国どこでも起こり得るとされており、中古物件の安全性を不安視する利用者も少なくありません。築年数が古い建物を所有している場合は、耐震性を補強して、安心・安全性を高めることが必要です。[br] [br] また、新しい住宅では、住環境(防寒性・断熱性・防音性など)が特に配慮されています。集合住宅に住む人が増え、賃貸物件も多様化して来たことで、賃貸ニーズに合った住環境を整えることが競合との差別化をはかります。景気の回復は緩やかで、消費行動が大きく促される要因があまりないため、休日や長期休みを自宅でゆっくり過ごす人も増え、毎日の生活の基盤となる住宅の環境にこだわる人が増えつつあります。[br] [br] [br] [h2]徹底的に綺麗にする[/h2] 建物や敷地内の美化・内装外観の改修は、利用者や物件見学者のイメージを上げるために特に有効なリノベーションです。[br] [br] 塗装のひび割れや剥がれ、共有部やゴミ集積所の整備など、目につきやすい外観の改修を行うことで、使い勝手が良くなるだけでなく見た目も向上します。外観のリノベーションは、大きなバリューアップ効果が期待できるため、まず取り掛かりたい改修ポイントです。[br] [br] 内装のリノベーションも見た目の綺麗さを重視することで、手軽にバリューアップを実現することが可能です。原状回復をメインとするリフォームではちぐはぐになりやすい内装も、時代の流れに合わせてリノベーションを行うことで、幅広い世代に向けて魅力的な不動産となります。賃貸ニーズや、若者向け・ファミリー向け・シニア向けなどターゲット合わせた内装にするのがおすすめです。[br] [br] [br] [h2]まとめ[/h2] 今回は、収益用不動産のバリューアップをメインに解説してきました。[br] バリューアップとは不動産の価値を高めることを意味しており、いろいろな方法で実現することが可能ですが、その中でも効果が出やすい「リノベーション」について今回はお伝えしました。リノベーションの定義は明確に決まっていませんが、不動産を作り変えて価値を付加することができます。低コストのリノベーションで効果を発揮する場合もありますので、所有している不動産に必要と思われる改修から取り掛かってみましょう。

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