2018.07.26
税務

不動産と相続税2

前回は相続税の基本的な考え方及び小規模宅地等の特例について解説しましたが、今回はさらに詳しく小規模宅地等の特例のうち貸付事業用宅地に限定して解説していきます。

税理士 西村敦正氏 株式会社BAMC associates代表税理士。相続・事業承継を中心とする資産税が専門。1000件を超える相続コンサルティング実績を持つ。区画整理や不動産活用・開発に伴う案件に精通している。

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小規模宅地等の特例(貸付事業用)

個人が土地を第三者に貸付をしている状態でその個人がお亡くなりになった場合、相続税の納税義務があるときは、相続人はその土地の相続税評価額を計算し相続税を国に納める必要があります。ただし、一定の要件を満たしている場合には、その土地の相続税評価額から下記の金額を減額することができます。[br][br] 減額できる金額 = 土地の評価額 × 50%[br][br] 例えば 個人が駐車場として土地を第三者に貸し付けており、その土地の小規模宅地等の特例を適用する前の評価額が1億円、土地の面積が150㎡だった場合減額できる金額は 1億円 × 50% = 5千万円 となり、該当する土地の相続税評価額は5千万円(1億円-5千万円)となります。[br] この特例ですが、平成30年に改正されました。[br] 改正のポイントとしましては、相続開始前3年以内に貸付事業に供された土地は小規模宅地等の特例の対象から除外されました。[br] 今後は、相続発生直前に土地を貸付けた場合などは、相続税を減らすのが目的と税務署に判断されることになり、この特例の適用を受けることができなくなります。[br] ただし、相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付を行っていた被相続人であれば、改正の影響を受けず今後もこの特例の適用を受けることができます。[br][br] 注1:土地の面積は200㎡を限度とします。[br] 注2:無償での貸付を行っている場合には、この特例の適用を受けることはできません。[br] 注3:いわゆる青空駐車場については、この特例の適用を受けることはできません。[br] 注4:居住用の宅地について、小規模宅地等の特例の適用を同時に受ける場合には、面積の限度額にさらに制限があります。[br] 注5:事業的規模とは、貸家は5棟以上、アパート・マンションは10室以上(駐車場の貸付の場合は5台で1室と判定されます。)所有している場合に該当し、青色申告の特別控除額65万円、家族への給与の必要経費算入などの特典が認められています。

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不動産小口化商品について

新しい不動産投資として脚光を浴びている不動産小口化商品ですが、不動産特定共同事業法に基づいた共同出資型の投資であり、民法上の任意組合スキームを用いた商品であれば、以下のような優位性があります。[br][br] ◆財産の圧縮率が高いため、相続税及び贈与税対策(注6)として活用が可能である。[br] ◆小口化されているため、本来であれば数億円以上するような都心の優良物件でも、1口1千万円程度の比較的少額からの投資が可能となっている。[br] ◆不動産の管理・運用が専門業者に委託されているため、手間がかからない。[br][br] ただし、元本、賃料収入及び分配金についての保証がないのは現物不動産と同様であり、この点については注意が必要となります。[br][br] コスモスイニシアで販売しているセレサージュシリーズも任意組合型の商品であり、圧縮率が約80%前後と非常に高くなっており(注7)、仮に1口1千万円で投資した場合、相続税評価額の概算は以下のようになります。[br] 現金で保有していた場合:相続税評価額 現金 1千万円[br] →→セレサージュに1口投資した場合:1千万円×(1-約0.8)=200万円[br] となり、1口購入するだけで、相続税評価額が800万円(1千万円-200万円)減少することになります。[br][br] 仮に相続税率が30%の場合には、240万円(800万円×30%)相続税の節税が図れることになります。(注8)[br][br] 相続税対策として不動産のご購入をご検討されている場合には、現物不動産だけではなく、不動産小口化商品もご検討頂ければ、選択肢が広がると思われます。[br][br] 注6:贈与税においては、小規模宅地等の特例は適用できません。[br] 注7:小規模宅地等の特例の適用の有無については、顧問税理士等にご相談の上、慎重にご判断頂ければと思います。[br] 注8:実際には相続税の節税金額だけではなく、総合的に判断していくことが望ましいと思われます。

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