2017.07.25
融資

銀行に嘘をつくリスク

銀行審査においては、他の借入金も含めて総合的に審査は行われます。[br] つまり購入物件の担保評価額、他の借り入れも含めた返済比率、純資産額等々、案件審査においては、他の借り入れの開示は絶対要件です。[br] しかしながら、他に借り入れがあるにもかかわらず、それを隠蔽し、「法人スキーム」を利用して次から次へと物件を購入するという詐欺行為が横行しています。

元メガバンク支店長 菅井敏之氏 三井銀行(現・三井住友銀行)に入行。個人・法人取引、およびプロジェクトファイナンス事業に従事した後、支店長を歴任。[br] 48才で銀行を退職。起業し、アパート経営に力を入れる。現在は年間7000万円の不動産収入がある。[br] 銀行員としてお金を「貸す側」、不動産投資家としてお金を「借りる側」、どちらの視点も持つため、講演やセミナーでも一躍人気講師になった。[br] 初の著書『お金が貯まるのは、どっち!?』(アスコム 2014年3月)は40万部を突破。

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「法人スキーム」とはどういうからくりか?

個人でローンを申し込んだ際、銀行は個人信用情報センターでその人のローン残高を確認します。[br] しかしながら、合同会社などの法人名義で申し込んだ際は、名義は法人となるため、代表者の個人情報センターへの登録はなされません。[br] 法人の借入状況について、金融機関同士での情報共有がないということを悪用して、複数の法人をつくって融資を受けていくというアンフェアなやり方です。[br] 一物件毎に一法人を立ち上げ、銀行には別物件があることを隠しながら銀行を変えて購入していくのですから、収入が高く金融資産も豊富な人であれば、何棟でも買えてしまうのです。[br][br] 医師や高収入サラリーマンなどを対象に、さも高等テクニックあるいは裏技であるかのごとく「法人スキーム」と称し、物件斡旋が行われています。[br] もちろんこれは「スキーム」などと呼べるものではありません。ただの「詐欺行為」です。[br]

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銀行にバレないのでしょうか?

バレます。[br] 正確には、今はバレてないだけでおそらく半年先から一年後はほとんどの金融機関がこの詐欺行為に気付き対策をとるでしょう。[br] 「登記簿図書館」というサイトがあります。代表者の名前を入力すると他に何の会社の役員をしているかわかります。そのサイトの存在に気付いた銀行から順次確認作業が行われていくはずです。[br] そうなればもちろん確認作業は、新規申込者に留まりません。実質個人の法人名義で融資した過去の案件すべてが検査対象になっていきます。[br] 銀行は「誰に入知恵されたか?」を確認します。名前の挙がった仲介会社はリスト化され、その仲介会社が仲介した融資案件は全て確認せよとの示達が本部からなされます。[br] 銀行では本部検査があります。年1回以上、本部からベテランの検査員が来て、ルールに基づいた業務運営がなされているか、不正は行われていないかを厳しくチェックします。[br] 検査員は元融資課主任、元融資課長など現場経験の長い行員です。自己資金の水増し、二重契約の不正なども簡単に見抜きます。[br] ドラマ「半沢直樹」でもそうした様子が放映されました。まさにあのような雰囲気で検査は行われます。

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どのような処分がなされるか?

仲介会社の営業マンや大家同士の間では、「バレても出入り禁止になるぐらい」「みんなやってるから大丈夫」との会話がなされているようですが、それで済むとは到底思えません。[br] この問題は社会問題として取り上げられていく可能性を孕んでいます。昨今の不動産投資ブームを支えていたのは詐欺行為だったということが分かれば、マスコミが黙っていないでしょう。そうなれば当然その行為を見逃した銀行の審査体制の甘さ、発覚後の対応の厳正さが社会的に問われます。[br][br] そうなれば融資取引開始の際に取り交わした「銀行取引約定書」の内容に沿い、期限の利益の喪失を宣告される投資家が続出します。期限の利益とは長期間の借入をすることによって、月々の返済が少額で抑えられるという利益が借りた側にあるということです。[br][br] 「期限の利益の喪失」というのは、その利益が無くなることを指します。[br][br] 簡単に言えば「25年で貸してあげますよ」と契約した融資契約が破棄されて「今すぐ返せ」となるのです。[br] 物件を売却して弁済しようとしても、ここ2~3年で買った人などは特に購入した時の値段で売却できないことも多いでしょう。しかし銀行は、関連の不動産会社を通じてマーケット価格での売却を迫ります。売却差損分は別途金銭貸借契約がなされ、家賃収入の無い借金を返済していかなければなりません。[br] 不動産投資家の皆さんは、武勇伝を人に話しても、失敗経験はなかなか話さないものです。ましてウソがばれた時の失敗など、とても恥ずかしくて話せるものではありません。実は表に出てこないだけで、嘘がバレてしまって銀行から融資を撤回された人は大勢います。銀行を甘く見て「こんな裏技がある!」と得意げに話す一部の不動産投資家の話など、絶対に真に受けてはいけません。その投資家がリスクを負ってくれるわけではないのです。[br][br] 昨今は「見せ金つくり」なんてセミナーまである時代ですが、リスクを負うのは全て投資家です。銀行の言う「頭金を入れてください」には根拠があります。安全性を確保し経営破たんしないためのスキームとして提示してくるのです。それを背伸びしすぎてしまえば破たんします。[br][br] 「金持ち父さん」になろうと始めた不動産投資で、一部の無責任な仲介会社の甘言に乗り「嘘つき父さん」となり、最終的に「嘘つき倒産」しないで下さい。[br] 何度も言いますが、「ウソ」はいけません。銀行員は「ウソをついていないか?」を必ず見るということを忘れないでください。

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